還沒有辦理房產(chǎn)證的房屋,其實(shí)也是可以轉(zhuǎn)讓的,也就是允許對這樣的房屋進(jìn)行買賣交易。但此時(shí)并未發(fā)生物權(quán)的變動,即從法律意義上來說,房屋還是屬于賣方的,對買方而言需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就會比較大。因而,實(shí)踐中,建議購買證件齊全的房屋,減少自身合法權(quán)益遭受損害的風(fēng)險(xiǎn)。
一、尚未辦理房產(chǎn)證能轉(zhuǎn)讓房子嗎
可以轉(zhuǎn)讓,但不發(fā)生物權(quán)的變動,因此風(fēng)險(xiǎn)較大。
如果在產(chǎn)權(quán)證沒有辦理下來的時(shí)候進(jìn)行房屋買賣,那么是屬于合同房買賣,應(yīng)有的流程:
1、確定產(chǎn)權(quán)證下來的時(shí)間(可以給開發(fā)商致電查詢);
2、約定產(chǎn)權(quán)證辦理下來后的過戶長時(shí)間;
3、協(xié)商違約責(zé)任;
4、如果有貸款的情況下,那么這個(gè)貸款誰來償還;
5、約定稅費(fèi)繳納人;
6、簽訂買賣合同后到公證處辦理合同公證;
7、然后等產(chǎn)權(quán)證下來后在辦理過戶手續(xù)。
二、無法辦理房產(chǎn)證的情況有哪些
1、開發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì),無法繼續(xù)辦理樓盤的大確權(quán);
2、開發(fā)商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金;
3、開發(fā)商將土地或房屋抵押給銀行或建筑隊(duì)等,債務(wù)尚未清償完畢;
4、開發(fā)商沒有完成竣工備案工作;
5、開發(fā)企業(yè)將房屋重復(fù)銷售(未經(jīng)合同備案),導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證;
6、樓盤被法院查封;
7、開發(fā)商沒有取得建筑面積實(shí)測數(shù)據(jù);
8、商品房出現(xiàn)面積誤差,在一定范圍內(nèi)的超面積需按規(guī)定補(bǔ)繳或退回購房差額,在面積誤差未解決的情況下,將導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)登記;
9、開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施,或未移交小區(qū)配套用房,無法通過綜合驗(yàn)收;
10、開發(fā)商不及時(shí)辦理大確權(quán);
11、開發(fā)商不配合提供辦理小房產(chǎn)證的相關(guān)資料;
12、開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛,扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房地產(chǎn)證不發(fā);
13、房屋契稅尚未繳納;
14、公共維修基金尚未交付;
15、提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格;
16、個(gè)別購房者購房入住后進(jìn)行違章搭建,致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗(yàn)收合格證;
17、房產(chǎn)證辦理部門無正當(dāng)理由拖延辦理或不予辦理;
18、代辦產(chǎn)權(quán)的單位或人員(律師、代理公司)違規(guī)操作。
沒有辦理房產(chǎn)證的房屋,若是需要轉(zhuǎn)讓出售給他人,那么也僅僅只是轉(zhuǎn)讓了對房屋的占有,雙方之間也只是依靠簽訂的書面合同來保障彼此的權(quán)益,然而一旦日后產(chǎn)生糾紛,其實(shí)對買賣雙方而言都是很不利的。所以建議要出售房屋的話,最好是先取得房產(chǎn)證。若是需要購買房屋也是要購買證件齊全的房屋。
夫妻一方死亡必須辦理完繼承過手續(xù)之后才能出售。因?yàn)榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)在出售的時(shí)候,需要雙方當(dāng)事人進(jìn)行簽字,沒有簽字是無法完成買賣。如果有遺囑的情況下直接帶著遺囑進(jìn)行過戶就可以,沒有遺囑的就得按照繼承法進(jìn)行過戶。
必須辦理完“繼承過戶”手續(xù)之后才能出售。
繼承的房產(chǎn)過戶需要提供的資料有如下:
1.被繼承人死亡證明
2.該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證
3.戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件
4.繼承人的身份證件
5.如果有遺囑繼承權(quán)公證另需提交的資料:被繼承人所立遺囑(該遺囑必須是已公證過的遺囑,其他形式的遺囑由于無法認(rèn)定其真實(shí)性,因此暫不予采納)。
如果有遺囑,按照遺囑繼承;沒有遺囑按照法定繼承(需要指明的,這里繼承的是過世一方的份額,按照第一順序:配偶、子女、父母。第二順序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母來繼承)。
1.辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍,辦理死亡證明;
2.辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)要到區(qū)或市公證處(原外銷商品房到市公證處)辦理繼承權(quán)公證。
3.辦理房屋過戶登記時(shí)申請人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件: 《房地產(chǎn)登記申請書》(原件)、身份證明(復(fù)印件)、房地產(chǎn)權(quán)證書(原件)、繼承權(quán)公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈公證書(原件) 契稅完稅憑證(原件)。
三、費(fèi)用
公證費(fèi)成本價(jià)購房的樓房每平方米60元、平房每平方米40元,商品房按照評估價(jià)的百分之二收取(不愿意評估的,可以該地區(qū)平均價(jià)格計(jì)算)。建議最好提前咨詢一下公證處。
免交營業(yè)稅,只有一個(gè)換房拿個(gè)本的費(fèi)用80元,多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的90元。
不管買任何的房產(chǎn)一定要買產(chǎn)證齊全的,否則后期有法律糾紛,且不受國家法律的保護(hù)。繼承過戶要比遺產(chǎn)過戶麻煩一些,要=需要很多被繼承人的信息資料,如果資料不齊全或者是資料不對,相關(guān)部門是不予辦理的,所以在去之前最好電話咨詢一下。
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