一、權(quán)屬審查

購買人要購買二手房，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，不得買賣。為慎重起見，購買者應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機關(guān)調(diào)查核實權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實性、同一性，以最大限度地避免購買的房屋產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)爭議。

二、雙方主體資格審查

1、二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋權(quán)利人。

2、二手房受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。

3、二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，購買人應(yīng)當(dāng)審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。

4、二手房屬于國有或集體資產(chǎn)的，購買人應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。

三、共有財產(chǎn)審查

二手房屬于兩個以上主體共有的(以所有權(quán)證書為準(zhǔn))，應(yīng)當(dāng)審查有無共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面材料。審查房屋所有權(quán)證書時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有其他權(quán)利人，時候具有異議登記事項。

四、權(quán)利限制審查

二手房買賣前，購買方應(yīng)當(dāng)審查司法機關(guān)有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。一般說來，有權(quán)查封的司法機關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機關(guān)、國家安全機關(guān)。

五、他項權(quán)利設(shè)置審查

購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等他項權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等他項權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。

六、優(yōu)先購買權(quán)審查

購房人應(yīng)審查二手房優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

七、有無禁止買賣情形

司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的;權(quán)屬有爭議的;未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;列入動遷范圍的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

八、購公有住房和經(jīng)濟適用住房審查有無下列禁止買賣情形之一

以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的;住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用;擅自改變房屋使用性質(zhì)的;法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

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