一、以租代征定義是什么?合法嗎?

“以租代征”是指擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。 所謂“以租代征”，即通過租用農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模。其實質(zhì)是規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃計劃之外擴大建設(shè)用地規(guī)模，同時逃避了繳納有關(guān)稅費、履行耕地占補平衡法定義務(wù)。 其結(jié)果必然會嚴重沖擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國家宏觀調(diào)控政策的落實和耕地保護目標的實現(xiàn)。“以租代征”在各地已成為一種普遍的違法形式。

根據(jù)《土地管理法》第四十四條規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。”從上述法條可以看出，進行建設(shè)占用農(nóng)用地的，需要先行辦理相關(guān)的手續(xù)。同時，《農(nóng)村土地承包法》第十七條也明確規(guī)定“承包方要維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，也就是說任何改變土地用途的行為都是違法行為，當然無效的行為或合同是得不到法律的保護。

首先對于租地的企業(yè)來說，隨著城市建設(shè)的飛快發(fā)展，農(nóng)村城市化進程加快，勢必導致租賃的土地將被國家依法征收，變?yōu)閲型恋兀捎谧赓U土地合同無法獲得法律保護，所建設(shè)的廠房也將依法被征收，很有可能由于違法建設(shè)而得不到任何補償，企業(yè)很有可能無法收回投資成本。另外，以租代征這種形式占用農(nóng)民土地，租賃期限一般都比較長，隨著土地的不斷升值，土地資源日益緊缺，相應(yīng)的國有土地使用權(quán)費也在不斷上升，如此發(fā)展，租賃雙方終究會因租金等問題發(fā)生糾紛，由于是租賃合同違法，得不到法律保護，作為以租代征的企業(yè)來說很難維護自己的權(quán)益，很有可能血本無歸。因此，通過“以租代征”獲得土地的企業(yè)來說很難達到“贏”的目的 。

其次對于出租土地的農(nóng)民而言，似乎解決了面朝黃土背朝天的生活，生活得到改善，但是由于租賃合同的違法性，隨著國土資源部嚴查以租代征的違法行為，很多通過以租代征方式取得農(nóng)民土地的建設(shè)項目被緊急叫停，被要求重新恢復(fù)耕地用途，而恢復(fù)耕地用途需要大量的資金，這些資金往往要求出租土地的農(nóng)民來承擔，有些建設(shè)項目甚至給土地造成永久性損害，而無法恢復(fù)耕地的用途。另外，由于糧食價格逐年上揚，中央取消農(nóng)業(yè)稅、種糧直補政策的兌現(xiàn)，農(nóng)民的種糧的收益逐年提高。因此，對于出租土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的農(nóng)民來說，很難“贏”。

最后對于主導“以租代征”的地方政府來說，似乎地方的財政收入得到大幅提高，地方GDP總量也不斷上升，政府似乎看到自己想要的政績。但是，作為政府官員來說，首先要懂法，要懂得依法治國，而“以租代征”是地方政府濫用行政權(quán)力的違法行為，這種行為嚴重違反了建設(shè)用地的審批程序，違反了《土地管理法》及《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定，也違反了國家建設(shè)用地總體規(guī)劃的制度，導致重復(fù)建設(shè)的不斷產(chǎn)生，導致社會資源的巨大浪費。因此，對于主導“以租代征”的地方政府官員來說，不但沒有政績，而且嚴重違法。

根據(jù)我國相關(guān)法律，土地使用人是不能夠擅自將土地的性質(zhì)進行改變的。即國家規(guī)定該塊用地是屬于建設(shè)用地或者是農(nóng)用地或者其他的一些相關(guān)用途，而土地使用人是不能夠擅自將該土地的性質(zhì)進行轉(zhuǎn)換，這是嚴重違反我國的國家土地基本制度，也是對國家宏觀調(diào)控土地的一種沖擊。

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