一、以租代征定義是什么?合法嗎?

“以租代征”是指擅自將農用地轉為建設用地。 所謂“以租代征”，即通過租用農民集體土地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。其實質是規避法定的農用地轉用和土地征收審批，在規劃計劃之外擴大建設用地規模，同時逃避了繳納有關稅費、履行耕地占補平衡法定義務。 其結果必然會嚴重沖擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國家宏觀調控政策的落實和耕地保護目標的實現。“以租代征”在各地已成為一種普遍的違法形式。

根據《土地管理法》第四十四條規定：“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。”從上述法條可以看出，進行建設占用農用地的，需要先行辦理相關的手續。同時，《農村土地承包法》第十七條也明確規定“承包方要維持土地的農業用途，不得用于非農業建設”，也就是說任何改變土地用途的行為都是違法行為，當然無效的行為或合同是得不到法律的保護。

首先對于租地的企業來說，隨著城市建設的飛快發展，農村城市化進程加快，勢必導致租賃的土地將被國家依法征收，變為國有土地，由于租賃土地合同無法獲得法律保護，所建設的廠房也將依法被征收，很有可能由于違法建設而得不到任何補償，企業很有可能無法收回投資成本。另外，以租代征這種形式占用農民土地，租賃期限一般都比較長，隨著土地的不斷升值，土地資源日益緊缺，相應的國有土地使用權費也在不斷上升，如此發展，租賃雙方終究會因租金等問題發生糾紛，由于是租賃合同違法，得不到法律保護，作為以租代征的企業來說很難維護自己的權益，很有可能血本無歸。因此，通過“以租代征”獲得土地的企業來說很難達到“贏”的目的 。

其次對于出租土地的農民而言，似乎解決了面朝黃土背朝天的生活，生活得到改善，但是由于租賃合同的違法性，隨著國土資源部嚴查以租代征的違法行為，很多通過以租代征方式取得農民土地的建設項目被緊急叫停，被要求重新恢復耕地用途，而恢復耕地用途需要大量的資金，這些資金往往要求出租土地的農民來承擔，有些建設項目甚至給土地造成永久性損害，而無法恢復耕地的用途。另外，由于糧食價格逐年上揚，中央取消農業稅、種糧直補政策的兌現，農民的種糧的收益逐年提高。因此，對于出租土地用于非農業建設的農民來說，很難“贏”。

最后對于主導“以租代征”的地方政府來說，似乎地方的財政收入得到大幅提高，地方GDP總量也不斷上升，政府似乎看到自己想要的政績。但是，作為政府官員來說，首先要懂法，要懂得依法治國，而“以租代征”是地方政府濫用行政權力的違法行為，這種行為嚴重違反了建設用地的審批程序，違反了《土地管理法》及《農村土地承包法》的相關規定，也違反了國家建設用地總體規劃的制度，導致重復建設的不斷產生，導致社會資源的巨大浪費。因此，對于主導“以租代征”的地方政府官員來說，不但沒有政績，而且嚴重違法。

根據我國相關法律，土地使用人是不能夠擅自將土地的性質進行改變的。即國家規定該塊用地是屬于建設用地或者是農用地或者其他的一些相關用途，而土地使用人是不能夠擅自將該土地的性質進行轉換，這是嚴重違反我國的國家土地基本制度，也是對國家宏觀調控土地的一種沖擊。

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