相關(guān)案例

2007年3月，張先生向某開發(fā)商購買了一套商品房(頂樓)，并對房屋進行了裝修。一年后，出現(xiàn)屋面漏雨現(xiàn)象，張先生向開發(fā)商反映情況后，開發(fā)商也派人修理了好幾次，但漏雨現(xiàn)象始終存在。

2009年5月，張先生向法院提起訴訟，要求開發(fā)商修復(fù)房屋、賠償裝修費用。開發(fā)商則認為，整個工程已經(jīng)通過質(zhì)量驗收，不存在質(zhì)量問題，有《竣工驗收證書》為證，房屋出現(xiàn)漏雨是張先生裝修不當(dāng)所致，開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。

由于雙方對房屋出現(xiàn)漏水的原因存在爭議，根據(jù)張先生的申請，法院委托鑒定部門對店面進行質(zhì)量檢測。在鑒定部門要求開發(fā)商提供工程原設(shè)計圖紙等相關(guān)材料時，開發(fā)商拒不提供，導(dǎo)致房屋漏雨的真正原因無法查明。

案件分析：房屋質(zhì)量的責(zé)任

法院認為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商持有相關(guān)證據(jù)但拒不提供，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。據(jù)此，法院認定房屋質(zhì)量問題由開發(fā)商的原因引起，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)店面修復(fù)責(zé)任，同時賠償張先生裝修費用。

在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！边@里所說的質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題。

所謂一般質(zhì)量問題，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題，例如，屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電問題等等。

《建筑法》第六十條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷;對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)?！?/p>

《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期：(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年?！?/p>

《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算?！薄霸诒Ｐ奁趦?nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>

房屋質(zhì)量糾紛處理

一般來說，房屋交付前對比較明顯的或者已知的質(zhì)量問題，購房人應(yīng)在房屋交付時要求出賣人給以修復(fù)。因為購房人在接受房屋時，一般要對房屋進行必要的驗收，這也是購房人應(yīng)該行使的注意義務(wù)，經(jīng)驗收后確信沒有質(zhì)量問題再辦理入住手續(xù)。

如果發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，應(yīng)立即找開發(fā)商，要求對有質(zhì)量問題的地方予以書面確認并加蓋公章，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書面憑證。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購房人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。因此增加的費用，應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購房人可自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失等，應(yīng)由出賣人承擔(dān)。

對不同質(zhì)量問題的處理方式

1、在履行中，由于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題直接關(guān)系到使用的安全性，而且修復(fù)不可能或成本甚巨，不能實現(xiàn)合同之根本目的，買受人一般會解除合同并要求賠償損失。

2、對于嚴(yán)重影響正常居住使用的情形，買受人可選擇解除合同并要求賠償損失，或者要求賣房人及時進行修復(fù)，并承擔(dān)由于修復(fù)造成的交付遲延責(zé)任或賠償其他損失。

3、對于其他質(zhì)量問題，由于已具備房屋居住使用的基本功能，可先進行房屋的交接，然后再要求賣房人雙倍賠償相關(guān)材料、設(shè)備的差價。結(jié)合本案具體材料及社會理性的分析，本人認為另有理由如下：

首先，合同將房屋的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)分為兩部分：第八條約定房屋的基本結(jié)構(gòu)及使用性能(如以上分析之第1、2兩種質(zhì)量問題)，第十三條特別對裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)進行了個性化約定(對應(yīng)以上分析之第3種質(zhì)量問題);雖然兩種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)都是以合同的形式進行約定，但兩者的效力應(yīng)有差別，第八條更多地表現(xiàn)為一種法定性。

其次，在房屋質(zhì)量問題的處理方式的條款設(shè)置上：其對第八條與第十三條(含附件)的具體情形在不同的條文里有區(qū)別進行了規(guī)定;且在文義表述上存在明顯的區(qū)別。

再次，如果因房屋細節(jié)方面的瑕疵也可拒絕交接，將使房地產(chǎn)開發(fā)商如履薄冰，甚至喪失投資熱情;相對于當(dāng)前房源緊張的狀況，盲目拒絕交接也會造成社會資源的閑置浪費，甚至可能會造成整個房地產(chǎn)市場的動蕩。

對房屋質(zhì)量問題的舉證責(zé)任的分配

這里涉及三個因素：1、由誰來舉證證明房屋是否達到約定的標(biāo)準(zhǔn)?2、通過何種方式完成舉證?3、因舉證而導(dǎo)致的交付遲延及花費的額外費用如何承擔(dān)?

考慮締約雙方在房屋交易中所處的地位：一方面，從房屋買賣合同的制定來說，雖然現(xiàn)在多采用政府部門的規(guī)范合同，但其中仍有若干任意性條款;而這些任意性條款往往還是由開發(fā)商決定，然后交買房人進行選擇;而且買房者在進行選擇時，往往被告知“要么同意，要么走開”，沒有平等協(xié)商的余地。另一方面，在整個房屋的實際買賣過程中，從經(jīng)濟實力的對比、專業(yè)知識的儲備、信息的掌握等諸多方面，買房者始終處于不對稱的弱者的地位。

筆者認為，從誠實信用的原則出發(fā)，站在社會公平的角度進行權(quán)衡，必須在程序上對買受人進行適當(dāng)?shù)膬A斜，對出賣人進行相應(yīng)限制，方可達到真正意義上的平等。具體來說：

在舉證主體、方式和期限上：對于房屋主體結(jié)構(gòu)及基本性能是否合格應(yīng)由出賣人提交相關(guān)部門的驗收結(jié)論作為依據(jù)，此層面的舉證應(yīng)嚴(yán)格依照合同約定的期限完成;對于其他質(zhì)量問題則由出賣人通過提供相關(guān)材料甚至申請鑒定的方式達到證明的目的，同時可約定因此而導(dǎo)致的房屋交接合理遲延，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。

在費用支付上：為衡平雙方利益，一方面要求出賣人墊付全部舉證費用，但應(yīng)允許在出賣人申請?zhí)貏e鑒定并最終證明自身無過錯(房屋符合相關(guān)要求)時，要求買受人合理補償由此而多支出的費用。