面積縮水

建筑面積與套內建筑面積都要在合同中約定

事件點播:張先生預購了一套商品房,預售合同約定建筑面積為102平方米,套內建筑面積為81平方米。還約定如果產權登記建筑面積與合同約定建筑面積發生誤差,比例絕對值低于3%時據實結算,超過3%時,買家可退房。交房后,張先生委托某房產測繪單位重新測量,發現總面積與約定一致,但套內建筑面積比合同約定少了4%。張先生要求退房,但開發商認為不存在違約。

專家點評:根據有關司法解釋,房屋套內建筑面積或建筑面積與約定面積不符時,合同有約定的從約定,無約定的誤差比例在3%以內的雙方據實結算,若超過3%買房人可要求退房并主張返還已付購房款及利息。專家提醒說,在簽訂合同時應注意約定細節。因此建議買受人在簽合同時,要把建筑面積與套內建筑面積都作約定。

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規劃縮水

細化補充條款防止規劃“變樣”

事件點播:李先生被廣告吸引,來到某樓盤售樓處。售樓小姐指著模型介紹了該樓盤的宏偉規劃,還重點介紹了一期和二期之間的一處景觀。簽約時,盡管李先生看到樣本合同中“廣告宣傳內容僅供參考”字樣,但看到附件中有一期和二期的規劃圖,也就沒多問,他買下了一套一期的房子。入住后不久,隨著二期建設的推進,他和其他業主發現這處景觀竟然變成了一幢樓房。于是,李先生與小區百余名業主共同將開發商告上法庭,要求將其恢復原狀,但既成事實的東西無法改動。

專家點評:部分開發商會把一期后面的規劃描繪到樓書中,并就后期規劃在合同中約定免責條款,或約定特別輕的違約責任,以獲取較小的違約成本與小區規劃變更間的差額利益。專家提醒說,把開發商的規劃作為補充條款寫入合同,建議買房人先查明開發商是否已取得了后面地塊的開發權,再查明小區規劃是否已經過規劃部門的審批;也可要求開發商把這個規劃作為補充條款寫入合同,并在合同補充條款中約定較高違約金。

配套縮水

配套相關細節要在合同中詳細體現

事件點播:張女士看到某樓盤樓書的介紹:小區將設有1.5萬平方米的高檔會所,有室內游泳池等設施。張女士很喜歡,于是當場就買了房。不料會所建成后嚴重“縮水”,面積不足4000平方米,游泳池規模也很小。

專家點評:會所不是房產開發的必備設施,購房者一般也不能據此主張解除合同。許多購房者在簽合同時往往只關注房屋情況,忘了約定配套設施等相關條款,導致糾紛不斷。專家提醒說,對配套設施的約定要明確詳細的責任承擔,建議業主在簽預售合同時,把會所等相關的條款明確約定進合同,如會所的交付時間、所有權歸屬、服務功能、服務對象等,同時明確責任承擔。

層高縮水

要明確約定違約賠償數額

事件點播:某樓盤多位業主一起與開發商簽訂了預售合同,合同約定房屋層高為2.9米。交房后,有業主發現房屋質量保證書中注明的層高有的為2.8米,有的為2.9米。于是業主作了自測,結果發現高度為2.6米—2.62米不等。當業主們要求開發商承擔違約責任時,開發商卻推說是銷售公司在制作預售合同文本時的筆誤。

專家點評:從法律上講,合同首采文意主意(以寫入合同的文字為準),所以僅僅以筆誤為由不能影響違約事實。商品房層高與合同約定不符屬于違約行為,須承擔違約責任。如果業主沒有約定開發商賠償數額,法院只能從合理性角度出發,酌情確定賠償數額,而這種賠償數額一般低于業主的預期。專家提醒說,對待層高“縮水”要明確約定違約賠償數額,建議買房人在合同中明確約定違約責任和違約賠償數額。

年限縮水

簽約前弄清土地性質分清土地和房屋的使用年限

事件點播:今年年初,李先生買下某爛尾樓續建工程樓盤,買之前他詢問了該樓盤土地使用年限,售樓小姐說保證是70年。后來簽預售合同時,他發現合同附件《房屋土地狀況》備注里寫著土地使用期限為1993年至2052年,該房屋使用年限竟不到60年,李先生大呼上當。

專家點評:有許多買房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區別。時下大多開發商是直接從政府部門受讓或從其他開發商那里轉讓而拿到土地的。買房人買房后,對該房屋所享有的使用年限應為:原土地出讓合同規定的土地使用年限減去開發商已使用的年限。專家提醒說,建議買房人在簽約前,最好到相關部門就土地性質和房屋土地使用權的起始期限了解清楚。