一、改革的主要內(nèi)容是什么?

簡言之，一共有三項制度改革在試點(diǎn)地區(qū)同步推進(jìn)：農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度。顯然，這三項改革事項之間是相互聯(lián)系、相互影響的。從法律角度觀察，所涉及的需要“暫停實(shí)施”的法律規(guī)定如下：

1.《土地管理法》第43條第一款：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”

第63條：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”

《城市房地產(chǎn)管理法》第九條：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。”

改革內(nèi)容：暫時調(diào)整實(shí)施集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓等的規(guī)定。在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價。

2.《土地管理法》第44條第三款、第四款：“在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

“本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。”

《土地管理法》第62條第三款：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。”

改革內(nèi)容：暫時調(diào)整實(shí)施宅基地審批權(quán)限的規(guī)定。使用存量建設(shè)用地的，下放至鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審批;使用新增建設(shè)用地的，下放至縣級人民政府審批。

3.《土地管理法》第47條第一款至第四款、第六款

改革內(nèi)容：暫時調(diào)整實(shí)施征收集體土地補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。綜合考慮土地用途和區(qū)位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入等情況，合理確定土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，安排被征地農(nóng)民住房、社會保障;加大就業(yè)培訓(xùn)力度，符合條件的被征地農(nóng)民全部納入養(yǎng)老、醫(yī)療等城鎮(zhèn)社會保障體系;有條件的地方可采取留地、留物業(yè)等多種方式，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營。

二、被征地農(nóng)民需要注意哪些問題?

就上述改革試點(diǎn)的延期提示大家3點(diǎn)：

其一，在非改革試點(diǎn)地區(qū)，土地征收制度、法規(guī)尚沒有發(fā)生任何變化，仍應(yīng)嚴(yán)格遵照《土地管理法》及其配套司法解釋、政策文件的規(guī)定開展相關(guān)工作。對于搭“改革試點(diǎn)”順風(fēng)車行違法占地、用地之實(shí)的，廣大農(nóng)民朋友需提高警惕性，及時咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師，在權(quán)益受到侵犯時盡早發(fā)動法律程序進(jìn)行維權(quán)。對于全國而言，這33個試點(diǎn)縣(區(qū))是極小的范圍，絕大多數(shù)地區(qū)并沒有納入到此番改革試點(diǎn)之中。此間存在的“亂入”是不允許的。

其二，即使在試點(diǎn)區(qū)域，征地補(bǔ)償費(fèi)用也不一定會出現(xiàn)“躍進(jìn)”式的提升，綜合考慮后的數(shù)額仍然須遵循“公平合理”的原則。對征地補(bǔ)償費(fèi)用存在過高的期望就目前來看是不現(xiàn)實(shí)的，動輒忽悠“補(bǔ)償將有望大幅提升”更是不負(fù)責(zé)任的。不過，可以告訴廣大農(nóng)民朋友的是，北京市大興區(qū)所采取的“騰退”拆遷模式中，部分被騰退村民有望拿到5套樓房左右的征收補(bǔ)償數(shù)額，這在以往是難以想象的。

其三，就宅基地自愿有償退出機(jī)制這一最為敏感的改革項目，要注意謹(jǐn)防“自愿”變?yōu)椤胺亲栽浮薄?shí)踐中，一些非改革試點(diǎn)地區(qū)在推進(jìn)此類退出機(jī)制時利用農(nóng)民朋友善良且不懂法的弱點(diǎn)，進(jìn)行不負(fù)責(zé)任的政策宣傳后誘使農(nóng)民在相關(guān)協(xié)議上簽字，進(jìn)而以極低的補(bǔ)償來威脅對宅基地上房屋實(shí)施強(qiáng)制拆除，這是對改革舉措的嚴(yán)重歪曲和背離!一旦遭遇此類違法情形，被征收人要果斷予以拒絕，并及時聘請專業(yè)征收維權(quán)律師介入，通過法律手段強(qiáng)勢制止相關(guān)土地違法行為的發(fā)生，切實(shí)維護(hù)自身在改革中的合法權(quán)益。

須知，此番改革試點(diǎn)所必須遵循的“三條底線”是：土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損。