在社會(huì)生活當(dāng)中，只要有房屋拆遷，那么必定會(huì)有房屋補(bǔ)償款的相關(guān)事宜。往往房屋補(bǔ)償款的數(shù)額還是比較大的，因此拆遷方和被拆遷方肯定要針對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償的事宜簽訂一份具體的合同，合同在簽訂的時(shí)候也不是任憑誰其中一方說了可以算的，也是必須遵守相關(guān)法律法規(guī)的。下面小編就為大家介紹一下，房屋拆遷合同簽訂的法律依據(jù)有哪些?

房屋拆遷合同簽訂的法律依據(jù)有哪些?

一、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后可以反悔嗎?

被拆遷人如果已簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議還可以反悔嗎

依據(jù)我國《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《合同法》、《民法總則》等相關(guān)規(guī)定，判斷如下：第一，被拆遷人作為拆遷房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)利與拆遷組簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議;第二，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂以后，沒有法定的可撤銷或者無效的情形，不得隨意反悔。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條?房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

房屋拆遷過程中，拆遷人和被拆遷人之間簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，法律性質(zhì)上屬于民事合同范疇，應(yīng)遵循《民法通則》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定。若沒有法定的可撤銷和無效事由，則屬于有效合同，雙方應(yīng)按照協(xié)議的約定履行，不得隨意反悔。根據(jù)《民法通則》第59條、《合同法》第54條規(guī)定，具有下列情形的拆遷補(bǔ)償協(xié)議可以撤銷或者變更：

1、重大誤解：因?yàn)橹卮笳`解訂立的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

2、顯失公平：如果拆遷當(dāng)事人在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)顯失公平，拆遷當(dāng)事人的任何一方都有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

3、一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危、使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下簽訂的合同、受損害方有權(quán)要求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

二、簽署空白拆遷補(bǔ)償合同后，發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理

拆遷人與被拆遷人具有平等的法律地位，拆遷人與被拆遷人達(dá)成《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》后，一方或者雙方當(dāng)事人針對(duì)合同效力、合同履行等問題發(fā)生爭(zhēng)議，提起訴訟的，屬于平等民事主體之間的民事權(quán)益糾紛。這一點(diǎn)也可以在1996年7月24日法復(fù)【1996】12號(hào)《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)》之規(guī)定：“各省、自治區(qū)、直轄市高級(jí)人民法院：近來，有些高級(jí)人民法院就有關(guān)受理房屋拆遷，補(bǔ)償、安置等案件的問題向我院請(qǐng)示。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

1、公民、法人或者其他組織對(duì)人民政府或者城市房屋主管行政機(jī)關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為行政案件受理。

2、拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償，安置等問題發(fā)生爭(zhēng)議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理。

3、本批復(fù)發(fā)布之日起，最高人民法院(1993)法民字第9號(hào)《關(guān)于適用〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉第十四條有關(guān)問題的復(fù)函》同時(shí)廢止。”，及被其廢止的1993年11月24日法復(fù)【1993】9號(hào)《最高人民法院關(guān)于適用第十四條有關(guān)問題的復(fù)函》，所折射出的法治精神上得以印證。基于以上分析，被拆遷人當(dāng)然可以適用《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》及相關(guān)司法解釋之規(guī)定，確認(rèn)合同無效或者請(qǐng)求撤銷、變更。

實(shí)踐中接觸到很多類似案件，當(dāng)事人被騙在空白拆遷補(bǔ)償安置合同上簽字，其后才發(fā)現(xiàn)拆遷人當(dāng)初承諾的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根本是一紙空文，之后圍繞該合同進(jìn)行一系列的訴訟，因舉證困難而落入被動(dòng)。這也給了我們一個(gè)警示，一定不要在空白合同上簽字，必須等雙方談妥補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)并制作好合同后，再行簽署。

三、拆遷人簽署拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議后，發(fā)現(xiàn)房屋不在拆遷范圍

因被拆遷人的房屋不在拆遷許可范圍之內(nèi)，故雙方簽訂的《拆遷安置補(bǔ)償合同》因主體不適格，其無權(quán)與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，且違反法律行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而無效。根據(jù)法律規(guī)定，集體土地上房屋拆遷的被拆遷人應(yīng)當(dāng)為征地范圍內(nèi)的房屋所有人，因被拆遷人房屋不在拆遷范圍之內(nèi)，故被拆遷人也根本不是簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議的適格主體。同時(shí)，因?yàn)檎魇占w土地、實(shí)施集體土地上房屋拆遷，應(yīng)嚴(yán)格適用《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》之規(guī)定，在拆遷范圍之外擅自實(shí)施拆遷，與房屋所有人簽訂所謂的《拆遷安置補(bǔ)償合同》，實(shí)際上違反了法律、行政法規(guī)之強(qiáng)制性規(guī)定。

依照《合同法》中之規(guī)定，拆遷人與被拆遷人簽訂的《拆遷安置補(bǔ)償合同》應(yīng)屬無效，拆遷人故意隱瞞拆遷范圍，意圖對(duì)被拆遷人房屋實(shí)施拆遷，應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人遭受的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

被拆遷人可以在委托律師介入后，通過信息公開程序以確認(rèn)房屋不在拆遷范圍之內(nèi)，現(xiàn)實(shí)中不乏有相當(dāng)部分房屋產(chǎn)權(quán)人不明就里簽訂補(bǔ)償協(xié)議后房子被拆除，卻不清楚自己實(shí)際并不屬于拆遷范圍。由于拆遷活動(dòng)中，許多應(yīng)當(dāng)公告的內(nèi)容未被公告，而被拆遷人也缺乏依法維權(quán)的意識(shí)，許多被拆遷人的合法權(quán)益便無從保障，作為被拆遷人在面對(duì)房屋征收拆遷時(shí)一定要通過多種途徑了解征收拆遷項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)范圍以及合法性，以免造成不必要的損失。

四、拆遷人以簽字蓋章為由，將被拆遷人簽字的補(bǔ)償安置合同取走后修改

《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》經(jīng)雙方簽字蓋章后已經(jīng)生效，雖然被拆遷人可以主張這份合同被開發(fā)商動(dòng)了手腳，但是合同在未被司法機(jī)關(guān)認(rèn)定無效或者可撤銷、可變更前，拆遷人可以以這一紙合同，啟動(dòng)后面的程序，要求被拆遷人搬離涉案房屋交付拆遷人拆除。這對(duì)被拆遷人是極為不利的。

實(shí)踐中拆遷人很難舉證這份拆遷補(bǔ)償安置合同已被拆遷人擅自改動(dòng)，這也警示我們，當(dāng)拆遷人提出此類要求時(shí)一定要謹(jǐn)慎對(duì)待，盡量要求當(dāng)場(chǎng)簽字蓋章，然后將自己那份協(xié)議妥善保管。雙方在協(xié)商談判過程中，被拆遷人也可采取適當(dāng)手段保留雙方口頭約定的證據(jù)。

五、以限制人身自由為要挾，強(qiáng)迫被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議

以限制人身自由的方式方法強(qiáng)迫被征收人簽訂《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》是否有效。《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》雖然是公權(quán)力機(jī)關(guān)作為合同的相對(duì)方進(jìn)行參與，但它是以平等身份主體締結(jié)關(guān)于財(cái)產(chǎn)所有與補(bǔ)償權(quán)利義務(wù)的民事法律行為的一致合意，該種合意具備了合同法規(guī)定的合同要素，受到《合同法》的支配與保護(hù)。那么我們應(yīng)當(dāng)回到《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》這一特殊合同中來了解合同的構(gòu)成以及生效要件。

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同有以下構(gòu)成要件：

第一、合同是兩個(gè)以上法律地位平等的當(dāng)事人意思表示一致的協(xié)議，強(qiáng)調(diào)的是合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。

第二、合同當(dāng)相對(duì)人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)，強(qiáng)調(diào)的是合同訂立過程中相對(duì)人以自己的自愿意識(shí)，與相對(duì)人達(dá)成一致的意思表示。

第三、合同應(yīng)當(dāng)符合法定的生效與形式要件。我國合同法規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

合同法中所述的“脅迫”是指，一方合同相對(duì)人以可能要發(fā)生人身或財(cái)產(chǎn)損害來恐嚇或?qū)α硪环较鄬?duì)人直接施以人身或財(cái)產(chǎn)上損害的行為，使另一方合同相對(duì)人滋生怯懦、恐怕的心理依據(jù)此種畏懼心態(tài)而與一方相對(duì)人簽訂合同，并使合同生效的情形。由“脅迫”情形從而訂立的可撤銷合同，應(yīng)當(dāng)具備以下因素：

第一、一方合同相對(duì)人即脅迫行為人存有主觀的過錯(cuò)即故意過失，就是說脅迫行為人明知或應(yīng)當(dāng)知道其實(shí)施的客觀行為能夠或足以使另一方合同相對(duì)人從精神上、思想上、身體上感覺到畏懼恐怖而脅迫行為人主觀能動(dòng)或主觀放縱并實(shí)施該種客觀行為的主觀意識(shí)，并且脅迫行為人希望通過該客觀行為使另一方合同相對(duì)人作出的意思表示與脅迫行為人的意思表示相統(tǒng)一。

第二、脅迫行為人必須客觀實(shí)行了非法的脅迫行為。

第三、另一方合同相對(duì)人基于脅迫行為人的客觀脅迫行為而按照脅迫行為人的主觀意愿與脅迫行為人訂立了合同，并使合同產(chǎn)生了效力。

脅迫行為人利用限制人身自由的客觀方法，脅迫被拆遷人簽訂不平等的合同，而被拆遷人是迫于脅迫行為人的壓力，從心理上感到害怕和恐懼從而簽訂了違背被拆遷人主觀意愿的《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，因此被拆遷人在簽訂此協(xié)議后有主張撤銷該協(xié)議的權(quán)利，法院也應(yīng)當(dāng)基于案件事實(shí)以及證據(jù)予以裁決，撤銷該《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》。

“脅迫”在司法實(shí)踐中存在著舉證嚴(yán)重困難的事實(shí)，多數(shù)以受到欺詐脅迫來主張撤銷合同的案件都存在敗訴風(fēng)險(xiǎn)，其根本原因就是主張人的舉證困難，再次就是法院基于保護(hù)交易的考量，在無嚴(yán)格、合法、有效證據(jù)的情況下，駁回當(dāng)事人受到欺詐脅迫的主張。

六、限制民事行為能力人簽署的補(bǔ)償協(xié)議是否有效

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》之規(guī)定，行為人具有相應(yīng)的民事行為能力是民事法律行為有效的必備要件之一。《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》雖然是公權(quán)力機(jī)關(guān)作為合同的相對(duì)方進(jìn)行參與，但它是以平等身份主體締結(jié)關(guān)于財(cái)產(chǎn)所有與補(bǔ)償權(quán)利義務(wù)的民事法律行為的一致合意，該種合意具備了合同法規(guī)定的合同要素，受到《合同法》的支配與保護(hù)。因此合同作為一種民事法律行為的表達(dá)，其合同雙方即合同相對(duì)人，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的民事行為能力。

民法通則中規(guī)定了民事行為能力分為：完全民事行為能力、限制民事行為能力、無民事行為能力。當(dāng)事人如果最后被認(rèn)定為限制民事行為能力，而限制民事行為能力人締結(jié)的合同從合同的主體上講是有特殊要求的，因?yàn)橄拗泼袷滦袨槟芰θ巳狈ν耆行У木喖s、履約能力以及簽署合同的有效主體資格，因此限制民事行為能力人簽訂的合同是屬于效力待定的合同，只有通過了限制民事行為能力人的法定代理人的追認(rèn)，才能使限制民事行為能力人簽訂的效力待定合同產(chǎn)生效力。

此合同一旦經(jīng)過法定代理人的追認(rèn)就具有法律效力，但在沒有經(jīng)過追認(rèn)前，該合同雖然成立，但是并沒有實(shí)際生效。所謂追認(rèn)，是指法定代理人明確無誤地表示同意限制民事行為能力人與他人簽訂的合同。這種同意是一種單方意思表示，無須合同的相對(duì)人同意即可發(fā)生效力。本拆遷人被認(rèn)定了為限制民事行為能人，限制民事行為能人的法定代理人亦其監(jiān)護(hù)人并未對(duì)經(jīng)限制民事行為能力人簽署的《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》進(jìn)行追認(rèn)，因此，限制民事行為能力人簽署的《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》被確認(rèn)為合同成立，但未生效。

拆遷中雖然最終《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》被確認(rèn)無效，但由于經(jīng)法院特殊程序的認(rèn)定極其復(fù)雜，證據(jù)的完備程度、司法鑒定中心的鑒定能力都存在著極大的不確定性，且法院對(duì)當(dāng)事人已經(jīng)發(fā)生并完成的行為認(rèn)定無效的可能性很小，當(dāng)事人會(huì)承擔(dān)著極大的敗訴風(fēng)險(xiǎn)。建議大家盡量謹(jǐn)慎，不要等到簽訂后再去補(bǔ)救。

七、繼承房屋，繼承人之一與拆遷人簽訂補(bǔ)償協(xié)議無效

繼承房屋的產(chǎn)權(quán)情況較為復(fù)雜，房屋為共有。關(guān)鍵點(diǎn)在于，未經(jīng)其他共有人同意，拆遷人與其中部分共有人簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議是否有效?

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。且，依據(jù)《物權(quán)法》第九十七條之規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。拆遷人僅與部分共有人協(xié)商安置事宜，且在無任何其他共有人出具委托書及未聽取其他共有人安置意見的情況下，擅自與部分共有人簽訂了協(xié)議，該行為嚴(yán)重違反法律規(guī)定，故部分共有人在無其他共有人授權(quán)的情況下與拆遷人簽訂的協(xié)議，依法應(yīng)確認(rèn)無效。

首先，我國的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須遵守合同法，民法通則和房屋拆遷管理?xiàng)l例等相關(guān)法律法規(guī)來進(jìn)行簽訂。就是說合同的簽訂的內(nèi)容應(yīng)該是雙方，平等、自愿、合理的。如果合同當(dāng)中有明顯不對(duì)的地方，那么當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院按照我國相關(guān)法規(guī)，對(duì)合同中的某些法條進(jìn)行修改。

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