次年4月，相關行政管理部門在租賃房屋所在小區張貼告知書，對打隔斷等群租行為進行整頓治理，要求上述房屋的承租人盡快搬離。此后，相關部門聯合執法清理群租房，張某主動搬離了租賃房屋，此時距1年租賃期滿還差2個月。后張某向法院提起訴訟請求：確認雙方租賃合同無效;中介公司返還已支付的房屋租金及押金。

房屋空置的損失誰承擔

2013年12月，徐先生與**公司簽訂《租賃協議》，約定**公司將74號商鋪出租給徐先生，徐先生需向**公司交納租金及管理費，租賃期限從2013年12月30日至2016年12月29日。徐先生支付了押金和首期租金后，對該商鋪進行了裝修。2014年2月，裝修完成，但因該商鋪上有其他公司的注冊登記，導致徐先生無法辦理營業執照和衛生許可證。2014年11月，**公司明確告知徐先生執照無法辦出，徐先生隨即離開商鋪，但并未將商鋪返還**公司。2015年2月，徐先生起訴，要求解除租賃協議，**公司賠償其經濟損失。**公司則反訴要求確認協議于2014年12月1日解除，徐先生返還訴爭房屋并支付房屋占用期間的使用費。經徐先生申請，法院委托鑒定機構對74號商鋪的裝修殘值進行了鑒定。2015年6月4日，法院組織雙方進行了交接，徐先生向**公司返還了訴爭商鋪。

法院認為，雖然徐先生未實際經營，并在2014年11月撤場，但其直到2015年6月4日才將訴爭商鋪返還給**公司，故仍應支付其實際占有訴爭商鋪期間的租金及管理費。但考慮到因相關證照無法辦理對徐先生正常經營造成的影響，且**公司對于租賃協議的解除承擔主要責任，故判決**公司酌情補償徐先生部分租金及管理費。

房產糾紛律師說法

出租人將房屋交付承租人后，因雙方產生糾紛導致房屋空置的，承租人是否應當承擔空置期間的房屋租金或使用費，在實踐中容易引發爭議。原則上，只要承租人未將房屋交還出租人，即使空置，只要房屋仍處在承租人的實際控制下，承租人就應當負擔實際交還房屋之前的房屋租金或使用費。出租人在起訴要求承租人騰退房屋的同時，可以一并要求承租人承擔房屋空置期間的租金或房屋使用費。具體的費用標準由法院根據房屋是否符合合同約定的使用條件、訴訟中評估鑒定期限延長的原因、當事人過錯程度等因素予以確定。

簽訂租賃合同，厘清房屋性質

在房屋租賃合同簽訂階段，租賃雙方應當提前了解租賃房屋的性質，對幾類特殊的租賃加以關注。

首先，對于帶營業執照租賃的房屋，一般來說，營業執照的使用不影響房屋租賃合同的效力，但租賃雙方都應當按照法律規定從事經營活動，不得通過帶照租賃的方式將包含限制經營或特許經營業務的營業執照提供給他人使用。對于保障性住房及群租房租賃，因保障性住房或群租房的租賃雖然不會導致租賃合同無效，但并不符合相關法律規定，出租人出租該類房屋，可能會受到相關行政機關的行政處罰。出租人應當按照法律規定的用途使用房屋，不要貪圖一時之利，做違反國家政策法律的行為;承租人也應避免租賃此類房屋，以免因小失大，導致自身利益受損。

其次，租賃雙方應當在房屋租賃合同中對雙方權利義務等事項作出明確約定，以免爭議發生。房屋租賃合同中應當明確約定租賃房屋的實際面積、租金的計算方法、提前解除租賃合同的條件及相應責任承擔等。出租人應當遵守誠實信用原則，將出租房屋的真實情況向承租人如實告知。承租人也應通過查看租賃房屋所有權證或向權威機構查詢等方式，確認房屋性質、房屋面積等基本情況。

在房屋租賃合同履行階段，租賃雙方都應遵循誠實信用原則，嚴格履行合同約定的義務。

其一，承租人應當以法律規定和合同約定的方法和用途使用租賃房屋，不得擅自改變房屋用途。

其二，除非房屋租賃合同中有特別約定，否則承租人對房屋進行裝飾裝修或擴建，應征得出租人的同意。出租人亦應當時時關注租賃房屋的實際狀況，若不同意承租人的裝飾裝修或擴建行為，應當在知道或應當知道承租人行為的合理期限內(一般為六個月)提出異議，否則將視為同意承租人的裝飾裝修或擴建行為。

其三，除非房屋租賃合同中有特別約定，否則承租人將房屋轉租給第三人，應征得出租人的同意。若承租人未經同意將房屋轉租，出租人有權在知道或應當知道轉租事實的六個月內提出異議，要求解除租賃合同。

發生租賃糾紛，及時收集證據

在房屋租賃合同履行過程中，由于各種主客觀因素影響，難免導致糾紛產生。糾紛發生之后，雙方當事人應當及時收集證據，采用法律手段保護自己的合法權益。

一要注意，因一方違約導致房屋租賃合同無法繼續履行的，守約方應當采取合理措施減少損失擴大，這也是守約方的法定義務之一。如承租人要求提前解除合同而從租賃房屋中搬離的，出租人不能任由房屋空置，而讓承租人支付高額的賠償費用;反之，如出租人要求提前收回房屋的，承租人也應采取合理措施，如正在進行裝修的應停止裝修，或停水停電的情況下應及時將房屋內的物品處理，防止損失進一步擴大。

二要注意，當事人雙方同意終止合同或者經審查合同無法繼續履行的，雙方當事人應當及時辦理房屋交接。訴訟期間，雙方當事人可以在法院的組織下進行交接，也可自行辦理交接。如果當事人一方在法院釋明后仍拒絕交接的，應當承擔此期間的房屋租金或房屋使用費。租賃雙方交接房屋時應當辦理正式的書面交接手續，對交接進行簽字確認，便于法院對交接的程序和時間進行認定，防止當事人遭受不必要的損失。

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