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寧波
有關投資性房地產的法律知識
根據會計準則規定，投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。主要包括以下三個：
1.已出租的土地使用權
2.已出租的建筑物.
3.持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
按投資性房地產準則規定，投資性房地產的后續計量有兩種，成本模式和公允價值模式。
按成本模式進行后續計量時，可以比照固定資產進行核算;做為投資性房地產的土地使用權，按成本模式進行后續計量時，可以比照無形資產進行核算。與固定資產和無形資產一樣，要計提折舊(攤銷)和減值準備。
采用公允價值模式計量的投資性房地產不再計提折舊，不再進行攤銷，也不需要計提減值準備。但公允價值變動要計入當期損益。
下面我們要討論的是，如果企業采用的是成本模式，那么計提的折舊和攤銷可否稅前扣除?如果采用的是公允價值模式，稅法上可否計提折舊進行納稅調整?
首先看成本模式，會計上允許計提折舊，稅法是否可以扣除呢?根據企業所得稅法第八條規定，企業實際發生的與生產經營有關的合理的成本、費用、稅金和損失可以稅前扣除。投資性房地產以房屋為例，只有對外出租的房屋才屬于投資從性房地產，租金是投資性房的產取得的收入，折舊則是與取得該收入相關的成本，根據上述規定，完全符合稅前扣除的條件，所以成本計量模式下會計上計提的折舊稅法也應允許扣除，二者沒有差異。
再看一下公允價值計量模式，會計上規定，公允價值模式不再計提折舊和攤銷，但公允價值的變動則要計入當期損益。會計上之所以不計提折舊了，是因為公允價值變動就反映了投資性房地產的價值的變動情況，也就無需再計提折舊了。
那么稅法上可不可以提折舊呢?筆者認為，稅法上可以計提折舊，原因有二：
第一，因為稅法并不承認會計上的公允價值變動損益，公允價值升高，會計上確認的收益，稅法并不要求其納稅，同樣，公允價值下降會計上確認的損失，稅法也不允許稅前扣除，這樣看來稅法根本不考慮公允價值變動的問題。如果不允許計提折舊，那么出租房屋的成本如何體現呢?這顯然不符合權責發生制原則和實際發生原則。
第二，既然稅法不承認公允價值變動，則在稅法上兩種價量模式都是一樣的，如同成本價量模式的原理一樣，租金是投資性房的產取得的收入，只有計提折舊才有可配比的成本，這無論對于納稅人還是稅務機關都是公平合理的。
綜上所述，投資性房地產無論會計上采用何種計量模式，稅法上都可以按照規定計提折舊并稅前扣除，如果會計上沒有計提折舊，則匯算清繳時可以做納稅調減。
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