一、回遷房買賣合同有效嗎? 買回遷房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

　　回遷房如果有100%產(chǎn)權(quán)，就可以自由買賣，簽訂合同是有法律效力的，如果不是100%產(chǎn)權(quán)，那么通常不能隨意買賣，不能損害集體利益，因此簽訂的購房合同就可能無效了。

　　判斷回遷房能否買賣的要素主要有兩個(gè)：一是該房屋是否已經(jīng)成功辦理房屋所有權(quán)證，二是該房屋性質(zhì)是否允許其轉(zhuǎn)讓，這兩個(gè)要素需要同時(shí)具備，才能成就一個(gè)沒有風(fēng)險(xiǎn)的回遷房交易。

　　二、買回遷房有何風(fēng)險(xiǎn)?

　　1.無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，不能將房屋過戶至自己名下。產(chǎn)權(quán)證是房屋的物權(quán)證明，不動(dòng)產(chǎn)無法取得產(chǎn)權(quán)證即不能獲得不動(dòng)產(chǎn)的完整物權(quán)，不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋收益、用益，如：購買沒有產(chǎn)權(quán)證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。

　　2.在房價(jià)上漲時(shí)，出賣人違約主張合同無效或合同解除的風(fēng)險(xiǎn)極大，易發(fā)生法律糾紛，如果所購回遷房的性質(zhì)屬禁止轉(zhuǎn)讓的，此時(shí)可能喪失對(duì)所購回遷房的一切權(quán)利。

　　3.很多回遷房的建設(shè)并未通過規(guī)劃、審批、驗(yàn)收等程序，房屋設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施及裝飾裝修工程的安全性無法保障。

　　4.物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。

　　三、回遷房怎樣辦理過戶

　　對(duì)拆遷戶從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的價(jià)值相當(dāng)于補(bǔ)償金部分的新建房屋，免征契稅。按照國家規(guī)定對(duì)拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對(duì)購房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。

　　(一)回遷房與安置房等值部分，只繳納交易手續(xù)費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3元/平方米，由個(gè)人繳納;

　　(二)超值部分，按買賣繳納契稅和交易手續(xù)費(fèi)，契稅2%，手續(xù)費(fèi)3元/平方米;

　　(三)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，按套收取。

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回遷房質(zhì)量有問題，能否拒收？