? ? ?? 一問：農(nóng)村集體土地征收的法定程序是什么?

??答：(一)政府國土部門書面告知被征地的村集體和農(nóng)戶

??(二)當(dāng)?shù)卣畤敛块T對擬征土地的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查并且調(diào)查結(jié)果由三方主體(村集體、農(nóng)戶、地上附著物產(chǎn)權(quán)人)共同確認(rèn)

??(三)征求村民意見、組織征地聽證

??(四)擬定“一書四方案”征地文件，并上報、審批

??(五)張貼“二公告”，即征收土地公告和征收土地的補(bǔ)償、安置方案公告

??(六)就補(bǔ)償安置方案進(jìn)行“二次”征求村民意見和聽證

??(七)將修改后的補(bǔ)償安置方案依法上報并審批

??(八)辦理補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)

??(九)支付補(bǔ)償安置費用

??(十)交付土地，在搬遷期內(nèi)完成搬遷

??二問：國家不對房屋的價值進(jìn)行評估，不論新房還是舊房，一律按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，這合法嗎?

??答：不合法也不合理，農(nóng)村房屋補(bǔ)的是房屋的重建成本價，精裝房和簡裝房、老房子和新房子、土木結(jié)構(gòu)的房子和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房子，補(bǔ)償款肯定是不一樣的;拆遷方應(yīng)當(dāng)依法對房屋進(jìn)行評估，并把評估報告單交到老百姓手中，讓他們對評估結(jié)果沒有異議。

??三問：征收耕地的補(bǔ)償包括什么?標(biāo)準(zhǔn)怎樣?

??答：農(nóng)田是農(nóng)民賴以為生的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，一年到頭以在地里種糧食賣錢為生，如果政府一次性買斷耕地，那么后續(xù)的生活何以為繼?!考慮到這點，法律也規(guī)定了相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：土地補(bǔ)償費、人員安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗費。其中：

??(一) 土地補(bǔ)償費=土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。

??(二) 人員安置補(bǔ)助費=需安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)*前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍。

??(三) 地上附著物，一般為蔬菜大棚、房子等建筑物或構(gòu)筑物，補(bǔ)償?shù)慕ㄖ杀緝r，具體由省、自治區(qū)、直轄市政府規(guī)定。

??(四) 青苗費，一般根據(jù)田地被征收時地上種的什么農(nóng)作物為準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，具體由省、自治區(qū)和直轄市政府規(guī)定。

??注：平均年產(chǎn)值就是每畝地種植莊稼的每年的年產(chǎn)量，對此最清楚的莫過于老百姓自己了;

??人員安置補(bǔ)助費，在實踐中根據(jù)安置主體來發(fā)放安置費用，不需要統(tǒng)一安置的，給村民本人或征得村民同意后用來購買保險。

??土地補(bǔ)償費和人員安置補(bǔ)助費的總和不得超過被征收土地前3年平均年產(chǎn)值得30倍。

??對于土地補(bǔ)償費用，村集體可能會扣留一部分，但是比例一般是20%-30%，如果一分土地補(bǔ)償費都不給或給的很少，那就是不合理的。

??四問：房屋拆遷過程中，拆遷方只會找房東談，那么我們承租人的合法權(quán)益該如何保障?

??答：先看租賃合同對此是否有約定，有約定的按約定，沒約定的按法定。如果尚在租賃期，則承租人對被拆遷房屋仍享有使用權(quán)，拆遷人應(yīng)尋找周轉(zhuǎn)房予以過渡安置，雙方的租賃關(guān)系仍應(yīng)保持，原租賃合同也應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)修改;如租期屆滿，承租人應(yīng)無條件遷讓，并承擔(dān)拒遷的法律責(zé)任。

??承租人可獲得的法定補(bǔ)償包括：停產(chǎn)停業(yè)損失(有營業(yè)執(zhí)照，屬合法經(jīng)營)、裝飾裝修費用、搬遷費和過渡安置費。

??五問：簽訂協(xié)議后，拆遷方不履約，我該如何維權(quán)?

??答：起訴對方，要求依約履行，拒絕履行的，可以采取劃撥款項或在房地產(chǎn)交易市場購置商品房交付給被拆遷人的方式予以強(qiáng)制履行。

??六問：簽協(xié)議后，拆遷款遲遲不到位，對此法律有期限規(guī)定嗎?

??答：《土地管理法實施條例》第25條明確規(guī)定：征收土地的各項費用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)全額支付。

??七問：拆遷辦威脅要強(qiáng)拆，這時我們委托專業(yè)拆遷律師的話，能不能阻止強(qiáng)拆的發(fā)生?

??答：真要強(qiáng)拆的話，說實話是誰也阻止不了的，現(xiàn)在要做的就是抓緊時間請專業(yè)的拆遷律師介入，盡可能多的收集強(qiáng)拆證據(jù)，以便為后續(xù)法律程序的啟動做準(zhǔn)備。

??八問：可以享有安置補(bǔ)償份額的主體如何界定?

??答：“以戶口為主，是否在被拆遷房常住為輔”。至于新出生嬰兒、出嫁女、上門女婿等特殊主體是否有補(bǔ)償份額，還要考慮當(dāng)?shù)卣摺?/p>

??九問：我懷疑政府違法占地，該怎么去查處?

??答：先到當(dāng)?shù)卣倬W(wǎng)查看一下有沒有相關(guān)文件的公示，沒有的話就要在拆遷律師的指導(dǎo)下申請政府信息公開。