? ? ?? 一問:農(nóng)村集體土地征收的法定程序是什么?
??答:(一)政府國土部門書面告知被征地的村集體和農(nóng)戶
??(二)當(dāng)?shù)卣畤敛块T對擬征土地的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查并且調(diào)查結(jié)果由三方主體(村集體、農(nóng)戶、地上附著物產(chǎn)權(quán)人)共同確認(rèn)
??(三)征求村民意見、組織征地聽證
??(四)擬定“一書四方案”征地文件,并上報、審批
??(五)張貼“二公告”,即征收土地公告和征收土地的補(bǔ)償、安置方案公告
??(六)就補(bǔ)償安置方案進(jìn)行“二次”征求村民意見和聽證
??(七)將修改后的補(bǔ)償安置方案依法上報并審批
??(八)辦理補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)
??(九)支付補(bǔ)償安置費用
??(十)交付土地,在搬遷期內(nèi)完成搬遷
??二問:國家不對房屋的價值進(jìn)行評估,不論新房還是舊房,一律按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償,這合法嗎?
??答:不合法也不合理,農(nóng)村房屋補(bǔ)的是房屋的重建成本價,精裝房和簡裝房、老房子和新房子、土木結(jié)構(gòu)的房子和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房子,補(bǔ)償款肯定是不一樣的;拆遷方應(yīng)當(dāng)依法對房屋進(jìn)行評估,并把評估報告單交到老百姓手中,讓他們對評估結(jié)果沒有異議。
??三問:征收耕地的補(bǔ)償包括什么?標(biāo)準(zhǔn)怎樣?
??答:農(nóng)田是農(nóng)民賴以為生的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),一年到頭以在地里種糧食賣錢為生,如果政府一次性買斷耕地,那么后續(xù)的生活何以為繼?!考慮到這點,法律也規(guī)定了相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):土地補(bǔ)償費、人員安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗費。其中:
??(一) 土地補(bǔ)償費=土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。
??(二) 人員安置補(bǔ)助費=需安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)*前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍。
??(三) 地上附著物,一般為蔬菜大棚、房子等建筑物或構(gòu)筑物,補(bǔ)償?shù)慕ㄖ杀緝r,具體由省、自治區(qū)、直轄市政府規(guī)定。
??(四) 青苗費,一般根據(jù)田地被征收時地上種的什么農(nóng)作物為準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償,具體由省、自治區(qū)和直轄市政府規(guī)定。
??注:平均年產(chǎn)值就是每畝地種植莊稼的每年的年產(chǎn)量,對此最清楚的莫過于老百姓自己了;
??人員安置補(bǔ)助費,在實踐中根據(jù)安置主體來發(fā)放安置費用,不需要統(tǒng)一安置的,給村民本人或征得村民同意后用來購買保險。
??土地補(bǔ)償費和人員安置補(bǔ)助費的總和不得超過被征收土地前3年平均年產(chǎn)值得30倍。
??對于土地補(bǔ)償費用,村集體可能會扣留一部分,但是比例一般是20%-30%,如果一分土地補(bǔ)償費都不給或給的很少,那就是不合理的。
??四問:房屋拆遷過程中,拆遷方只會找房東談,那么我們承租人的合法權(quán)益該如何保障?
??答:先看租賃合同對此是否有約定,有約定的按約定,沒約定的按法定。如果尚在租賃期,則承租人對被拆遷房屋仍享有使用權(quán),拆遷人應(yīng)尋找周轉(zhuǎn)房予以過渡安置,雙方的租賃關(guān)系仍應(yīng)保持,原租賃合同也應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)修改;如租期屆滿,承租人應(yīng)無條件遷讓,并承擔(dān)拒遷的法律責(zé)任。
??承租人可獲得的法定補(bǔ)償包括:停產(chǎn)停業(yè)損失(有營業(yè)執(zhí)照,屬合法經(jīng)營)、裝飾裝修費用、搬遷費和過渡安置費。
??五問:簽訂協(xié)議后,拆遷方不履約,我該如何維權(quán)?
??答:起訴對方,要求依約履行,拒絕履行的,可以采取劃撥款項或在房地產(chǎn)交易市場購置商品房交付給被拆遷人的方式予以強(qiáng)制履行。
??六問:簽協(xié)議后,拆遷款遲遲不到位,對此法律有期限規(guī)定嗎?
??答:《土地管理法實施條例》第25條明確規(guī)定:征收土地的各項費用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)全額支付。
??七問:拆遷辦威脅要強(qiáng)拆,這時我們委托專業(yè)拆遷律師的話,能不能阻止強(qiáng)拆的發(fā)生?
??答:真要強(qiáng)拆的話,說實話是誰也阻止不了的,現(xiàn)在要做的就是抓緊時間請專業(yè)的拆遷律師介入,盡可能多的收集強(qiáng)拆證據(jù),以便為后續(xù)法律程序的啟動做準(zhǔn)備。
??八問:可以享有安置補(bǔ)償份額的主體如何界定?
??答:“以戶口為主,是否在被拆遷房常住為輔”。至于新出生嬰兒、出嫁女、上門女婿等特殊主體是否有補(bǔ)償份額,還要考慮當(dāng)?shù)卣摺?/p>
??九問:我懷疑政府違法占地,該怎么去查處?
??答:先到當(dāng)?shù)卣倬W(wǎng)查看一下有沒有相關(guān)文件的公示,沒有的話就要在拆遷律師的指導(dǎo)下申請政府信息公開。
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