一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

這里所說的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換是針對(duì)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而言。而不是后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式有：

(1)投資性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)開始自用是指企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理。如企業(yè)將出租的廠房收回，用于生產(chǎn)產(chǎn)品。

(2)作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

(3)自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

(4)自用建筑物停止自用，改為出租，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定關(guān)系到資產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)和入賬價(jià)值，因此非常重要。轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)相應(yīng)發(fā)生改變的日期。轉(zhuǎn)換日的確定標(biāo)準(zhǔn)主要包括：

(1)投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。

(2)作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。

(3)自用土地使用權(quán)停止自用，改為用于資本增值，轉(zhuǎn)換日是指企業(yè)停止將該項(xiàng)土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理且管理當(dāng)局做出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期。

(二)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊或攤銷、減值等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。轉(zhuǎn)換日，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目，按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。

[例1]2007年8月1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項(xiàng)房地產(chǎn)賬面價(jià)值為3765萬元，其中，原價(jià)5000萬元，累計(jì)已提折舊1235萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。

賬務(wù)處理如下：

借：固定資產(chǎn)50000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊12350000

貸：投資性房地產(chǎn)50000000

累計(jì)折舊12350000

(三)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

此種情況又分為兩種：

第一，采用成本模式對(duì)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。

(1)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。

(2)企業(yè)將愿本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改用于出租，應(yīng)于租賃期開始日。按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值，將固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。

第二，采用公允價(jià)值模式對(duì)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。

(1)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目。原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目;按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目;轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”。

(2)企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值。借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按已計(jì)提的累計(jì)攤銷或累計(jì)折舊，借記“累計(jì)攤銷(折舊)”科目;原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目;按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目;轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的。按其差額。貸記“資本公積——其他資本公積”。