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當(dāng)前認(rèn)定租賃合同案件違約金的問題有哪些

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-12 · 561人看過

【租賃合同糾紛】當(dāng)前認(rèn)定租賃合同案件違約金的問題

違約金作為租賃合同雙方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的一種方式,直接源于雙方當(dāng)事人在合同中的約定,是違約當(dāng)事人承擔(dān)賠償責(zé)任的必然結(jié)果。近年來,出租人與承租人之間合同約定的違約金進(jìn)入了無原則時(shí)期,認(rèn)定租賃合同案件違約金矛盾較為集中,問題較為突出,出現(xiàn)了以下問題:

1、認(rèn)定當(dāng)事人約定的滯納金性質(zhì)為違約金

由于受違約金兼有懲罰性和賠償性的影響。出租人與承租人之間在約定違約金時(shí),往往會(huì)采用滯納金來表述,這就需要法官對(duì)滯納金有所認(rèn)識(shí)。但是,有這樣一起案件,法官認(rèn)定:雙方在合同中約定逾期付款按租金總額每天收取3%的滯納金過高,原告基于約定向被告主張20萬元的違約金從本案實(shí)際情況來看仍然過高,依法應(yīng)予調(diào)整。1因而較違約金兼有懲罰性而言,此認(rèn)定使違約金的性質(zhì)發(fā)生了根本的變化。所謂滯納金是指超過規(guī)定的繳款期限,向繳款人征收的一種帶有懲罰性質(zhì)的款項(xiàng)。屬于行政法調(diào)整范圍,具有法定性、強(qiáng)制性和懲罰性的特點(diǎn)。并且,發(fā)生在國(guó)家行使公共權(quán)力的過程中,雙方法律地位是不平等的。滯納金在租賃合同中頻頻露面,是因?yàn)橐恍┊?dāng)事人受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響,認(rèn)為國(guó)家法律、法規(guī)有明文規(guī)定,違約按超過規(guī)定期限的天數(shù),每天征收應(yīng)繳款額一定的百分比。如果一旦發(fā)生糾紛,有一個(gè)法定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。但是,通過民法和合同法的基本原則,肯定租賃合同當(dāng)事人地位平等,在權(quán)利義務(wù)的分配上平等協(xié)商,肯定租賃合同主體受平等的法律保護(hù),滯納金應(yīng)當(dāng)退出當(dāng)事人在租賃合同中的約定。我們認(rèn)為,如果當(dāng)事人雙方將違約責(zé)任承擔(dān)方式約定為滯納金,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定約定無效。同論,當(dāng)事人雙方在租賃合同中約定為滯納金,一方當(dāng)事人卻以違約金主張另一方當(dāng)事人賠償?shù)牟挥柚С帧?/p>

2、認(rèn)定所訂租賃物總值計(jì)算違約金

在租賃合同中雙方當(dāng)事人約定違約金的計(jì)算辦法,常約定為按所訂租賃物的百分之幾或幾十計(jì)算違約金。顯然,這種約定存在問題,違反了公平原則。但是,對(duì)于雙方當(dāng)事人的這種約定,法官將如何認(rèn)定呢?有這樣一起案件,法官認(rèn)定,承租人應(yīng)按所訂租賃物總值的20%賠償違約金給出租人。2在這里,我們可以看出法官的認(rèn)定顯得是那么不安,沒有回答何以可能。要知道,在租賃合同中,承租人對(duì)租賃物的使用,是對(duì)租賃物的全面使用。出租人將租賃物的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人的同時(shí),必須將租賃物的占有權(quán)也轉(zhuǎn)移給承租人。因此,租賃合同成就的條件是:出租人的租賃物被承租人實(shí)際使用、占有、收益的事實(shí)。我們認(rèn)為,法官應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人的約定有所認(rèn)識(shí),從而排除對(duì)無效部分的認(rèn)定。

3、當(dāng)事人雙方約定合同為不完全履行,認(rèn)定違約方賠償全部違約金

所謂不完全履行,是指當(dāng)事人在履行合同時(shí),沒有按照合同約定的全部履行因素進(jìn)行履行的情況。這種情況在租賃合同案件中經(jīng)常遇到。但是,當(dāng)雙方當(dāng)事人在合同中,約定不完全履行時(shí),我們?cè)撊绾握J(rèn)定呢?有這樣一起案件,當(dāng)事人雙方約定在每月合同付款期限屆滿后,承租人每月只給付出租人70-80%的租金,如果超期出租人按租金的3%加收承租人的費(fèi)用。法官認(rèn)定,承租人未在約定的期限內(nèi)向出租人繳納70-80%的租金已構(gòu)成違約,出租人就可每月增收欠租金額3%的逾期違約金。3在這里,有個(gè)問題。根據(jù)雙方當(dāng)事人合同約定的文義解釋,原本含義不可能存在承租人每月付100%的租金。換句話說,承租人每月20—30%租金可以不付,且不違反合同約定,不應(yīng)當(dāng)賠償該部份的違約金。

4、否認(rèn)當(dāng)事人雙方的新協(xié)議認(rèn)定原合同違約金

由于違約金是當(dāng)事人雙方在訂立合同時(shí),預(yù)先確定的,于違約后生效的,獨(dú)立于履行行為之外的給付。法官在認(rèn)定當(dāng)事人主張的違約金時(shí),都離不開對(duì)當(dāng)事人雙方所訂立合同的思維。但是,當(dāng)雙方當(dāng)事人因撤訴重新達(dá)成了協(xié)議(未約定違約金),一方當(dāng)事人為另一方當(dāng)事人賠償了損失(承擔(dān)了撤訴的費(fèi)用),另一方當(dāng)事人是否可依據(jù)原協(xié)議要求其承擔(dān)違約金?有一起案件,出租人曾向法院起訴承租人,后出租人向法院撤回對(duì)承租人的起訴。撤訴時(shí)出租人與承租人就給付租金的時(shí)間重新進(jìn)行了約定,但未約定違約金。出租人第二次起訴到法院后,法官認(rèn)定,承租人應(yīng)按原協(xié)議賠償出租人的違約金。這種認(rèn)定情況,對(duì)當(dāng)事人簽訂了一份新協(xié)議就沒有意義了。相應(yīng)地,與新協(xié)議相比,就會(huì)使出租人意外獲利。這樣的結(jié)果顯然損害了承租方一方的利益。筆者粗略計(jì)算了一下,判決時(shí)違約金是本金的100%以上。4

5、認(rèn)定違約金的標(biāo)準(zhǔn)多種多樣

由于現(xiàn)實(shí)生活中當(dāng)事人約定的違約金計(jì)算方式形態(tài)多種多樣,往往都存在一個(gè)合法、合理的問題。這個(gè)問題導(dǎo)致我們?cè)谔幚碜赓U合同案件時(shí),對(duì)相同事實(shí),出現(xiàn)了多種多樣的認(rèn)定。并且,我們處理的有些案件是有悖于民法和合同法的補(bǔ)償原則。例如,所訂租賃物總值的20%;所欠租金日3%等等。

雖然,我國(guó)合同法確立了違約金的賠償性,即除合同當(dāng)事人另有約定外,違約金應(yīng)視為預(yù)定的違約賠償金。但是,并非任何事先約定的損害賠償計(jì)算方法都能在違約后原封不動(dòng)地得到。對(duì)顯失公平約定,其結(jié)果都會(huì)發(fā)生變更。如果你還有其他的問題,歡迎致電律霸。

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郝傳峰律師現(xiàn)為天津職業(yè)律師,天津律師協(xié)會(huì)會(huì)員,中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員。早年就讀于南開大學(xué)法學(xué)院,學(xué)習(xí)法學(xué)專業(yè)。畢業(yè)后考取由司法部頒發(fā)的執(zhí)業(yè)資格證書。

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