【租賃合同糾紛】當(dāng)前認(rèn)定租賃合同案件違約金的問題

違約金作為租賃合同雙方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的一種方式，直接源于雙方當(dāng)事人在合同中的約定，是違約當(dāng)事人承擔(dān)賠償責(zé)任的必然結(jié)果。近年來，出租人與承租人之間合同約定的違約金進(jìn)入了無原則時(shí)期，認(rèn)定租賃合同案件違約金矛盾較為集中，問題較為突出，出現(xiàn)了以下問題：

1、認(rèn)定當(dāng)事人約定的滯納金性質(zhì)為違約金

由于受違約金兼有懲罰性和賠償性的影響。出租人與承租人之間在約定違約金時(shí)，往往會(huì)采用滯納金來表述，這就需要法官對(duì)滯納金有所認(rèn)識(shí)。但是，有這樣一起案件，法官認(rèn)定：雙方在合同中約定逾期付款按租金總額每天收取3%的滯納金過高，原告基于約定向被告主張20萬元的違約金從本案實(shí)際情況來看仍然過高，依法應(yīng)予調(diào)整。1因而較違約金兼有懲罰性而言，此認(rèn)定使違約金的性質(zhì)發(fā)生了根本的變化。所謂滯納金是指超過規(guī)定的繳款期限，向繳款人征收的一種帶有懲罰性質(zhì)的款項(xiàng)。屬于行政法調(diào)整范圍，具有法定性、強(qiáng)制性和懲罰性的特點(diǎn)。并且，發(fā)生在國(guó)家行使公共權(quán)力的過程中，雙方法律地位是不平等的。滯納金在租賃合同中頻頻露面，是因?yàn)橐恍┊?dāng)事人受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，認(rèn)為國(guó)家法律、法規(guī)有明文規(guī)定，違約按超過規(guī)定期限的天數(shù)，每天征收應(yīng)繳款額一定的百分比。如果一旦發(fā)生糾紛，有一個(gè)法定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。但是，通過民法和合同法的基本原則，肯定租賃合同當(dāng)事人地位平等，在權(quán)利義務(wù)的分配上平等協(xié)商，肯定租賃合同主體受平等的法律保護(hù)，滯納金應(yīng)當(dāng)退出當(dāng)事人在租賃合同中的約定。我們認(rèn)為，如果當(dāng)事人雙方將違約責(zé)任承擔(dān)方式約定為滯納金，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定約定無效。同論，當(dāng)事人雙方在租賃合同中約定為滯納金，一方當(dāng)事人卻以違約金主張另一方當(dāng)事人賠償?shù)牟挥柚С帧?/p>

2、認(rèn)定所訂租賃物總值計(jì)算違約金

在租賃合同中雙方當(dāng)事人約定違約金的計(jì)算辦法，常約定為按所訂租賃物的百分之幾或幾十計(jì)算違約金。顯然，這種約定存在問題，違反了公平原則。但是，對(duì)于雙方當(dāng)事人的這種約定，法官將如何認(rèn)定呢?有這樣一起案件，法官認(rèn)定，承租人應(yīng)按所訂租賃物總值的20%賠償違約金給出租人。2在這里，我們可以看出法官的認(rèn)定顯得是那么不安，沒有回答何以可能。要知道，在租賃合同中，承租人對(duì)租賃物的使用，是對(duì)租賃物的全面使用。出租人將租賃物的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人的同時(shí)，必須將租賃物的占有權(quán)也轉(zhuǎn)移給承租人。因此，租賃合同成就的條件是：出租人的租賃物被承租人實(shí)際使用、占有、收益的事實(shí)。我們認(rèn)為，法官應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人的約定有所認(rèn)識(shí)，從而排除對(duì)無效部分的認(rèn)定。

3、當(dāng)事人雙方約定合同為不完全履行，認(rèn)定違約方賠償全部違約金

所謂不完全履行，是指當(dāng)事人在履行合同時(shí)，沒有按照合同約定的全部履行因素進(jìn)行履行的情況。這種情況在租賃合同案件中經(jīng)常遇到。但是，當(dāng)雙方當(dāng)事人在合同中，約定不完全履行時(shí)，我們?cè)撊绾握J(rèn)定呢?有這樣一起案件，當(dāng)事人雙方約定在每月合同付款期限屆滿后，承租人每月只給付出租人70-80%的租金，如果超期出租人按租金的3%加收承租人的費(fèi)用。法官認(rèn)定，承租人未在約定的期限內(nèi)向出租人繳納70-80%的租金已構(gòu)成違約，出租人就可每月增收欠租金額3%的逾期違約金。3在這里，有個(gè)問題。根據(jù)雙方當(dāng)事人合同約定的文義解釋，原本含義不可能存在承租人每月付100%的租金。換句話說，承租人每月20—30%租金可以不付，且不違反合同約定，不應(yīng)當(dāng)賠償該部份的違約金。

4、否認(rèn)當(dāng)事人雙方的新協(xié)議認(rèn)定原合同違約金

由于違約金是當(dāng)事人雙方在訂立合同時(shí)，預(yù)先確定的，于違約后生效的,獨(dú)立于履行行為之外的給付。法官在認(rèn)定當(dāng)事人主張的違約金時(shí)，都離不開對(duì)當(dāng)事人雙方所訂立合同的思維。但是，當(dāng)雙方當(dāng)事人因撤訴重新達(dá)成了協(xié)議(未約定違約金)，一方當(dāng)事人為另一方當(dāng)事人賠償了損失(承擔(dān)了撤訴的費(fèi)用)，另一方當(dāng)事人是否可依據(jù)原協(xié)議要求其承擔(dān)違約金?有一起案件，出租人曾向法院起訴承租人，后出租人向法院撤回對(duì)承租人的起訴。撤訴時(shí)出租人與承租人就給付租金的時(shí)間重新進(jìn)行了約定，但未約定違約金。出租人第二次起訴到法院后，法官認(rèn)定，承租人應(yīng)按原協(xié)議賠償出租人的違約金。這種認(rèn)定情況，對(duì)當(dāng)事人簽訂了一份新協(xié)議就沒有意義了。相應(yīng)地，與新協(xié)議相比，就會(huì)使出租人意外獲利。這樣的結(jié)果顯然損害了承租方一方的利益。筆者粗略計(jì)算了一下，判決時(shí)違約金是本金的100%以上。4

5、認(rèn)定違約金的標(biāo)準(zhǔn)多種多樣

由于現(xiàn)實(shí)生活中當(dāng)事人約定的違約金計(jì)算方式形態(tài)多種多樣，往往都存在一個(gè)合法、合理的問題。這個(gè)問題導(dǎo)致我們?cè)谔幚碜赓U合同案件時(shí)，對(duì)相同事實(shí)，出現(xiàn)了多種多樣的認(rèn)定。并且，我們處理的有些案件是有悖于民法和合同法的補(bǔ)償原則。例如，所訂租賃物總值的20%;所欠租金日3%等等。

雖然，我國(guó)合同法確立了違約金的賠償性，即除合同當(dāng)事人另有約定外，違約金應(yīng)視為預(yù)定的違約賠償金。但是，并非任何事先約定的損害賠償計(jì)算方法都能在違約后原封不動(dòng)地得到。對(duì)顯失公平約定，其結(jié)果都會(huì)發(fā)生變更。如果你還有其他的問題，歡迎致電律霸。