承租人僅要求優(yōu)先購買其承租的部分房屋,法院應(yīng)否支持

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規(guī)定：《合同法》第二百三十條?【優(yōu)先購買權(quán)】出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

法院應(yīng)當(dāng)支持。

出租人出賣整棟房屋的，承租該房屋之一部分的承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)的問題。最高人民法院佚于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！薄逗贤ā返?30條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”根據(jù)上述法律規(guī)定，所謂房屋的優(yōu)先購買權(quán)，是指房屋承租人在出租人出賣所租賃房屋時，同等條件下有優(yōu)先于第三人購買所承租房屋的權(quán)利。其特征包括：(1)基于法律的規(guī)定。(2)是一種物權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)。(3)是一種附條件的形成權(quán)。即優(yōu)先購買人依自己一方的意思，形成以出租人與第三人同等條件為內(nèi)容的契約，無須出租人的承諾。(4)具有專屬性。此權(quán)利僅屬于承租人本身。

在出租人出賣涵蓋出租房屋的整棟房屋時，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，取決于整棟房屋與租賃房屋是否可以分割出賣，在可以分割出賣的情況下，出租人是分割出賣，還是整體出賣。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋可以分割出賣，出租人是分割出賣房屋，承租人只能就承租的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。因為法律賦予承租人的優(yōu)先購買權(quán)范圍僅限于租賃房屋范圍，出租人出賣租賃范圍外的房屋，沒有法律義務(wù)讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，否則，就侵犯了出租人的權(quán)利。在此情況下，不讓承租人行使超出租賃范圍外的房屋優(yōu)先購買權(quán)，也沒有侵犯承租人權(quán)利。因為法律賦予承租人的優(yōu)先購買權(quán)權(quán)限范圍到此為止。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋無法分割出賣，或雖可分割出賣，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，承租人就整棟房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。因為超出部分與租賃部分不可分割，或雖可分割，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，在此情況下，出租人出賣的房屋涵蓋了租賃房屋，其出賣行為直接影響到承租人的利益，必須考慮承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的范圍雖然超出了租賃范圍，但有充分的理由：超出部分與租賃部分房屋連為一體，無法分割，或雖可分割，但因出租人原因，要求整體出賣，均使承租人無法單獨行使優(yōu)先購買權(quán)。讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)并不影響出租人利益。反之，不讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，則侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，影響承租人利益。

出租人整體出賣房屋，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，有利于維護交易秩序的穩(wěn)定，兼顧出租人和承租人利益，符合優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的。優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的就是要賦予承租人在購買承租房屋時的優(yōu)先性，使出租人和承租人的租賃法律關(guān)系不因出租人的出賣行為而受到影響，維護交易秩序的穩(wěn)定，促進市場經(jīng)濟的發(fā)展。出租人出賣租賃房屋，在同等條件下，賣給第三人和賣給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣給承租人更有利于保護承租人利益?；诔凶馊顺凶獬鲎馊朔课莸氖聦嵡疤幔史梢?guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)。出租人整體出賣房屋時，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，照樣對出租人利益不構(gòu)成影響，相反能兼顧承租人利益，使租賃房屋不因出租人出賣房屋受任何影響，符合優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的。在本案中，出租房屋整體出賣，出租人應(yīng)在出賣前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人申強享有優(yōu)先購買權(quán)。出租人出賣房屋時，并未通知承租人，侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條的規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”。

綜合上述，小編整理有關(guān)承租人優(yōu)先購買房屋的相關(guān)內(nèi)容。由此可見，在被告與第三人已經(jīng)簽訂房屋買賣合同的情況下，原告不能請求確認合同無效，但可以向被告請求賠償。如果你對這方面有更多問題，律霸網(wǎng)提供專業(yè)法律咨詢服務(wù)。