在企業(yè)進(jìn)行拆遷的時(shí)候,一般是有拆遷許可證的,我們需要在拆遷許可的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行拆遷工作。那么,如果出現(xiàn)手續(xù)過期企業(yè)拆遷怎么進(jìn)行呢?企業(yè)可獲得的拆遷補(bǔ)償種類有哪些呢?接下來,小編會(huì)帶大家一起學(xué)習(xí)一下相關(guān)的知識(shí)。
一、手續(xù)過期企業(yè)拆遷
多數(shù)地區(qū)是五年以后才可以拿房產(chǎn)證。都是為了限制五年內(nèi)進(jìn)行交易,這樣開發(fā)商就不能賺錢了。五年后,一般開發(fā)商的房子就賣完了,行情也穩(wěn)定了。
二、企業(yè)取得拆遷補(bǔ)償?shù)霓k法
(一)法律對(duì)于企業(yè)拆遷賠償的相關(guān)規(guī)定
實(shí)踐中企業(yè)拆遷的賠償是混亂的,是標(biāo)準(zhǔn)不一的,是信息不對(duì)稱的。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)法律,沒有對(duì)于企業(yè)拆遷賠償?shù)奶貏e規(guī)定,或許立法者更注重的是居民拆遷的補(bǔ)償,這涉及到社會(huì)的穩(wěn)定,但其實(shí),企業(yè)拆遷面臨的矛盾也很尖銳,不僅僅是被拆遷企業(yè)與拆遷人的矛盾,還包括被拆遷企業(yè)與土地或房屋所有人的矛盾,希望立法者能夠?qū)Υ擞枰灾匾暋?/p>
(二)實(shí)踐中對(duì)于企業(yè)拆遷賠償?shù)南嚓P(guān)操作
實(shí)踐中對(duì)于企業(yè)拆遷賠償通常有兩個(gè)部分,一部分是評(píng)估報(bào)告所列的損失,一部分是合情合理的協(xié)商賠償。關(guān)于評(píng)估報(bào)告,通常會(huì)遇到幾個(gè)問題,第一,評(píng)估范圍是哪些,是否存在漏評(píng);第二,評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)如何確定,是否存在偏低;第三,無形資產(chǎn)是否可以列入評(píng)估等等。關(guān)于協(xié)商賠償?shù)臄?shù)額,跟很多因素有關(guān),企業(yè)的規(guī)模、拆遷項(xiàng)目性質(zhì)、談判的力度等等。
(三)不同企業(yè)面臨的不同情況有不同的處理方案
1、經(jīng)營房屋性質(zhì)。有些企業(yè)是租賃辦公用房,有的企業(yè)是自有產(chǎn)權(quán)辦公用房,而有的企業(yè)的廠房是違章搭建的,這樣,不同的情況可能面臨不同的法律風(fēng)險(xiǎn)和不同的法律方案選擇。
2、租賃合同剩余期限。有的企業(yè)租賃合同十多年,有的企業(yè)租賃合同馬上到期,有的企業(yè)租賃合同已經(jīng)超期,這樣,不容的情況可能有不同的處理方案。
3、企業(yè)拆遷后無法彌補(bǔ)的損失。比如一些特別許可證、無形資產(chǎn)、人員解聘等等無法評(píng)估的損失。
4、歷史遺留的一些問題。比如由于歷史問題及當(dāng)時(shí)法律的不完善而導(dǎo)致的無證建筑,廠房內(nèi)員工的安置等問題,是參照有關(guān)法律相關(guān)規(guī)定給予解決的,必須通過談判協(xié)商解決。
三、企業(yè)可獲得的拆遷補(bǔ)償種類
(一)土地、房屋價(jià)值補(bǔ)償
土地房屋價(jià)值補(bǔ)償主要包含兩方面,土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置成新價(jià),土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)指的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價(jià)值,主要有土地所在的區(qū)位和用途來決定,企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途,雖然價(jià)值要低于住宅和商服類的土地,但因?yàn)槠髽I(yè)的廠房、倉庫占地較大,所以在拆遷中土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)往往是很重要的一部分。房屋重置成新價(jià)主要指的是指一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價(jià),通俗講就是房屋的建造成本價(jià),這個(gè)成本價(jià)是比較固定的,一般都是1500-2000左右。
在拆遷的過程中,拆遷方所委托的評(píng)估公司往往將土地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和房屋重置成新價(jià)合并計(jì)算,也就是說,被拆遷人從評(píng)估報(bào)告里看不出來土地值多少錢,房屋值多少錢,從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至?xí)嬖V你,這個(gè)項(xiàng)目的拆遷就沒有土地的補(bǔ)償項(xiàng)目,如此種種,都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。
(二)裝修附屬物補(bǔ)償
關(guān)于裝修附屬物補(bǔ)償,各地都有裝修和附屬物的各項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施細(xì)則,該項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容主要由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)各地制定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。此項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容比較固定,彈性空間不大,被拆遷企業(yè)主要應(yīng)當(dāng)審查評(píng)估報(bào)告是否存在缺漏項(xiàng)的情況即可。
(三)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償
停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)因?yàn)椴疬w不能進(jìn)行正常經(jīng)營所產(chǎn)生的所有損失,在計(jì)算該損失時(shí)不僅應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷前的利潤損失,還應(yīng)當(dāng)考慮目前的企業(yè)業(yè)務(wù)量、客戶資源以及預(yù)期利益的損失。2011年頒布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條和第二十三條作出了對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定,提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。因各地對(duì)停產(chǎn)停業(yè)計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)不一致,各個(gè)企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同,因此,停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目里彈性最大的一項(xiàng),應(yīng)當(dāng)值得企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注。
(四)搬遷費(fèi)用、搬遷損失
企業(yè)在面臨拆遷時(shí),搬遷費(fèi)除了將企業(yè)所有的機(jī)器設(shè)備、各項(xiàng)生產(chǎn)資料、辦公用品從一個(gè)地方搬遷到另一個(gè)地方所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用,還包括搬遷損失,主要是指這些機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機(jī)器設(shè)備損失、折舊、損耗等費(fèi)用。如果是大型企業(yè)拆遷,這部分的搬遷損失要委托專門的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
(五)各項(xiàng)拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用
在拆遷的過程中,拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度,往往會(huì)采取速遷獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議,搬出被拆遷房屋。各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)的數(shù)額主要由具體的項(xiàng)目實(shí)施意見來決定。
(六)職工安置費(fèi)
涉及到集體企業(yè)或國有企業(yè)還有職工安置費(fèi)用,主要是通過給下崗的職工繳納社會(huì)保險(xiǎn)的方式實(shí)現(xiàn)。
如果發(fā)生手續(xù)過期企業(yè)拆遷的情況,我們首先要注意,一般情況下,多數(shù)地區(qū)是五年以后才可以拿房產(chǎn)證。另外,在進(jìn)行企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候,除了需要支付各種房屋拆遷的補(bǔ)償費(fèi),還需要支付設(shè)備設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)用以及員工安置的補(bǔ)償費(fèi)用等。
?提高企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)膸c(diǎn)建議
?企業(yè)拆遷賠償項(xiàng)目中包括哪些內(nèi)容
?企業(yè)拆遷補(bǔ)償辦法
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