拆遷想必大家都有所了解,小到農(nóng)村房屋拆遷,大到國有企業(yè)拆遷,不論是哪一種大家都非常關(guān)注拆遷補(bǔ)償款問題,前段時間有網(wǎng)友向小編咨詢國有企業(yè)拆遷補(bǔ)償問題,,下面小編告訴你在國有企業(yè)拆遷中的標(biāo)準(zhǔn)是什么?范圍包括哪些?
一、國有企業(yè)拆遷補(bǔ)償種類
(一)土地、房屋價值補(bǔ)償
土地房屋價值補(bǔ)償主要包含兩方面,土地區(qū)位補(bǔ)償價和房屋重置成新價,土地區(qū)位補(bǔ)償價指的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值,主要有土地所在的區(qū)位和用途來決定,企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途,雖然價值要低于住宅和商服類的土地,但因?yàn)槠髽I(yè)的廠房、倉庫占地較大,所以在拆遷中土地區(qū)位補(bǔ)償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價,通俗講就是房屋的建造成本價,這個成本價是比較固定的,一般都是1500-2000左右。
在拆遷的過程中,拆遷方所委托的評估公司往往將土地區(qū)位補(bǔ)償價和房屋重置成新價合并計(jì)算,也就是說,被拆遷人從評估報(bào)告里看不出來土地值多少錢,房屋值多少錢,從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至?xí)嬖V你,這個項(xiàng)目的拆遷就沒有土地的補(bǔ)償項(xiàng)目,如此種種,都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。
(二)裝修附屬物補(bǔ)償
關(guān)于裝修附屬物補(bǔ)償,各地都有裝修和附屬物的各項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施細(xì)則,該項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容主要由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)各地制定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。此項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容比較固定,彈性空間不大,被拆遷企業(yè)主要應(yīng)當(dāng)審查評估報(bào)告是否存在缺漏項(xiàng)的情況即可。
(三)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償
停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)因?yàn)椴疬w不能進(jìn)行正常經(jīng)營所產(chǎn)生的所有損失,在計(jì)算該損失時不僅應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷前的利潤損失,還應(yīng)當(dāng)考慮目前的企業(yè)業(yè)務(wù)量、客戶資源以及預(yù)期利益的損失。2011年頒布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定,提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。因各地對停產(chǎn)停業(yè)計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)不一致,各個企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同,因此,停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目里彈性最大的一項(xiàng),應(yīng)當(dāng)值得企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注。
(四)搬遷費(fèi)用、搬遷損失
企業(yè)在面臨拆遷時,搬遷費(fèi)除了將企業(yè)所有的機(jī)器設(shè)備、各項(xiàng)生產(chǎn)資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用,還包括搬遷損失,主要是指這些機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機(jī)器設(shè)備損失、折舊、損耗等費(fèi)用。如果是大型企業(yè)拆遷,這部分的搬遷損失要委托專門的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
(五)各項(xiàng)拆遷獎勵費(fèi)用
在拆遷的過程中,拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度,往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議,搬出被拆遷房屋。各項(xiàng)獎勵的數(shù)額主要由具體的項(xiàng)目實(shí)施意見來決定。
(六)職工安置費(fèi)
涉及到集體企業(yè)或國有企業(yè)還有職工安置費(fèi)用,主要是通過給下崗的職工繳納社會保險(xiǎn)的方式實(shí)現(xiàn)。
二、企業(yè)取得拆遷補(bǔ)償?shù)霓k法
(一)法律對于企業(yè)拆遷賠償的相關(guān)規(guī)定
實(shí)踐中企業(yè)拆遷的賠償是混亂的,是標(biāo)準(zhǔn)不一的,是信息不對稱的。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)法律,沒有對于企業(yè)拆遷賠償?shù)奶貏e規(guī)定,或許立法者更注重的是居民拆遷的補(bǔ)償,這涉及到社會的穩(wěn)定,但其實(shí),企業(yè)拆遷面臨的矛盾也很尖銳,不僅僅是被拆遷企業(yè)與拆遷人的矛盾,還包括被拆遷企業(yè)與土地或房屋所有人的矛盾,希望立法者能夠?qū)Υ擞枰灾匾暋?/p>
(二)實(shí)踐中對于企業(yè)拆遷賠償?shù)南嚓P(guān)操作
實(shí)踐中對于企業(yè)拆遷賠償通常有兩個部分,一部分是評估報(bào)告所列的損失,一部分是合情合理的協(xié)商賠償。關(guān)于評估報(bào)告,通常會遇到幾個問題,第一,評估范圍是哪些,是否存在漏評;第二,評估標(biāo)準(zhǔn)如何確定,是否存在偏低;第三,無形資產(chǎn)是否可以列入評估等等。關(guān)于協(xié)商賠償?shù)臄?shù)額,跟很多因素有關(guān),企業(yè)的規(guī)模、拆遷項(xiàng)目性質(zhì)、談判的力度等等。
(三)不同企業(yè)面臨的不同情況有不同的處理方案
1、經(jīng)營房屋性質(zhì)。有些企業(yè)是租賃辦公用房,有的企業(yè)是自有產(chǎn)權(quán)辦公用房,而有的企業(yè)的廠房是違章搭建的,這樣,不同的情況可能面臨不同的法律風(fēng)險(xiǎn)和不同的法律方案選擇。
2、租賃合同剩余期限。有的企業(yè)租賃合同十多年,有的企業(yè)租賃合同馬上到期,有的企業(yè)租賃合同已經(jīng)超期,這樣,不容的情況可能有不同的處理方案。
3、企業(yè)拆遷后無法彌補(bǔ)的損失。比如一些特別許可證、無形資產(chǎn)、人員解聘等等無法評估的損失。
4、歷史遺留的一些問題。比如由于歷史問題及當(dāng)時法律的不完善而導(dǎo)致的無證建筑,
廠房內(nèi)員工的安置等問題,是參照有關(guān)法律相關(guān)規(guī)定給予解決的,必須通過談判協(xié)商解決。
以上就是小編整理的關(guān)于國有企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)內(nèi)容,希望對大家有所幫助。雖然法律中對企業(yè)的拆遷補(bǔ)償規(guī)定看似很簡單,但是在現(xiàn)實(shí)中國有企業(yè)拆遷遠(yuǎn)遠(yuǎn)比這要復(fù)雜的多,由此,不論是企業(yè)還是員工在拆遷之前都要做到未雨綢繆,全方位做好準(zhǔn)備。
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