【案情】
喻某在自己村集體土地上建有一棟樓房共七套,只辦理了一棟的產(chǎn)權(quán)證,但不能辦理土地證。2013年6月2日,喻某將其中的一套以每平米3000元(當(dāng)?shù)厝a(chǎn)權(quán)房的價(jià)格為每平米5000-6000元)的價(jià)格賣(mài)與了外地來(lái)此做生意的孫某,雙方簽訂了買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議,并已實(shí)際履行。2013年底孫某聽(tīng)說(shuō)國(guó)家正在整治小產(chǎn)權(quán)房建筑,擔(dān)心房屋被清理拆除,遂反悔要求退房還款,喻某不同意,遂訴至法院。
【分歧】
該案在審理過(guò)程中,產(chǎn)生了兩種不同的意見(jiàn)。
一種意見(jiàn)認(rèn)為:該小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。理由是我國(guó)土地管理法規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。我國(guó)房地產(chǎn)管理法規(guī)定,房屋的所有權(quán)和該房屋斬影范圍內(nèi)的土地所用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說(shuō)我國(guó)實(shí)行的房地一體主義政策,及房隨地走,而且我國(guó)還出臺(tái)了很多政策都禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房和宅基地,小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)將違背這一政策。我國(guó)合同法規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效,所以小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。
另一種意見(jiàn)認(rèn)為:小產(chǎn)權(quán)房作為一種物權(quán),也具有占有、使用、收益和處分的性質(zhì),既然有處分的性質(zhì),在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的前提下就可以買(mǎi)賣(mài)。我國(guó)土地管理法雖然規(guī)定集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓和出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),但小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)并沒(méi)有將其土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),也沒(méi)有改變其居住的性質(zhì)。我國(guó)雖然頒布了許多規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房和宅基地,但這些規(guī)定都沒(méi)有上升到法律或行政法規(guī)的高度,依據(jù)最高法院對(duì)合同法的解釋,只有違反了全國(guó)人大或其常務(wù)委員會(huì)頒布的法律或國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才是無(wú)效合同,因此小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。
【評(píng)析】
本文同意第二種意見(jiàn),認(rèn)為該小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。
本案中喻某的房屋雖然整棟辦理了一個(gè)房產(chǎn)證,但由于不能辦理土地證,而且不是每套房子均單獨(dú)辦理了房產(chǎn)證,所以其出賣(mài)的該單套房子屬于小產(chǎn)權(quán)房的一種。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的效力問(wèn)題,我國(guó)并沒(méi)有統(tǒng)一、明確、具體的法律法規(guī)和相應(yīng)的司法解釋來(lái)規(guī)定,司法實(shí)踐中各地法院只根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)分別處理,因此在處理結(jié)果上也不盡相同。本案中喻某和孫某訂立的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議也是一種合同,判斷其是否有效應(yīng)遵從合同法則。依據(jù)合同法規(guī)定,合同無(wú)效的情形有以下五點(diǎn):(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益;(二)惡意串通,損害國(guó)家、集體或第三人的利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。結(jié)合本案,喻某和孫某簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是其雙方的真實(shí)意思表示,喻某出賣(mài)的房屋雖是小產(chǎn)權(quán)房,但并不是違章建筑,喻某對(duì)該房屋有處分的權(quán)利,其出賣(mài)該房屋非但沒(méi)有損害國(guó)家、集體或第三人的利益,也沒(méi)有損害社會(huì)公共利益,而且對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方均有益,一方面喻某將其閑置的房屋賣(mài)給別人有了收益,另一方面孫某以只有市場(chǎng)一半的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到了可以居住的房屋,雙方均有利可圖。其房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議也沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性(上述第二種意見(jiàn)已有闡述),因此不存在合同無(wú)效的情形。
也是一種房屋買(mǎi)賣(mài)合同,屬于債權(quán)關(guān)系,只是其由于證件不齊全,不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的過(guò)戶登記手續(xù)。本案中孫某購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)明知是小產(chǎn)權(quán)房,不能辦理權(quán)屬證件,只是因?yàn)楸阋瞬刨?gòu)買(mǎi),而且是用來(lái)居住,說(shuō)明購(gòu)買(mǎi)時(shí)并沒(méi)有要求辦理過(guò)戶登記的意思,如果以房屋不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)登記來(lái)認(rèn)定該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效,反而違反了當(dāng)事人的意思自治原則,不利于交易的安全。孫某要求退房還款只是擔(dān)心被拆遷而導(dǎo)致糾紛,現(xiàn)其訴請(qǐng)的理由是否發(fā)生是不確定的因素,退一步講,即使房屋被拆遷,孫某到時(shí)還可以再提起賠償訴訟。因此就目前情形而言。
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