【案情】

喻某在自己村集體土地上建有一棟樓房共七套，只辦理了一棟的產(chǎn)權(quán)證，但不能辦理土地證。2013年6月2日，喻某將其中的一套以每平米3000元(當(dāng)?shù)厝a(chǎn)權(quán)房的價(jià)格為每平米5000-6000元)的價(jià)格賣(mài)與了外地來(lái)此做生意的孫某，雙方簽訂了買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議，并已實(shí)際履行。2013年底孫某聽(tīng)說(shuō)國(guó)家正在整治小產(chǎn)權(quán)房建筑，擔(dān)心房屋被清理拆除，遂反悔要求退房還款，喻某不同意，遂訴至法院。

【分歧】

該案在審理過(guò)程中，產(chǎn)生了兩種不同的意見(jiàn)。

一種意見(jiàn)認(rèn)為：該小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。理由是我國(guó)土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。我國(guó)房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和該房屋斬影范圍內(nèi)的土地所用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說(shuō)我國(guó)實(shí)行的房地一體主義政策，及房隨地走，而且我國(guó)還出臺(tái)了很多政策都禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房和宅基地，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)將違背這一政策。我國(guó)合同法規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，所以小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。

另一種意見(jiàn)認(rèn)為：小產(chǎn)權(quán)房作為一種物權(quán)，也具有占有、使用、收益和處分的性質(zhì)，既然有處分的性質(zhì)，在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的前提下就可以買(mǎi)賣(mài)。我國(guó)土地管理法雖然規(guī)定集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓和出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)并沒(méi)有將其土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，也沒(méi)有改變其居住的性質(zhì)。我國(guó)雖然頒布了許多規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房和宅基地，但這些規(guī)定都沒(méi)有上升到法律或行政法規(guī)的高度，依據(jù)最高法院對(duì)合同法的解釋?zhuān)挥羞`反了全國(guó)人大或其常務(wù)委員會(huì)頒布的法律或國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才是無(wú)效合同，因此小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。

【評(píng)析】

本文同意第二種意見(jiàn)，認(rèn)為該小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。

本案中喻某的房屋雖然整棟辦理了一個(gè)房產(chǎn)證，但由于不能辦理土地證，而且不是每套房子均單獨(dú)辦理了房產(chǎn)證，所以其出賣(mài)的該單套房子屬于小產(chǎn)權(quán)房的一種。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的效力問(wèn)題，我國(guó)并沒(méi)有統(tǒng)一、明確、具體的法律法規(guī)和相應(yīng)的司法解釋來(lái)規(guī)定，司法實(shí)踐中各地法院只根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)分別處理，因此在處理結(jié)果上也不盡相同。本案中喻某和孫某訂立的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議也是一種合同，判斷其是否有效應(yīng)遵從合同法則。依據(jù)合同法規(guī)定，合同無(wú)效的情形有以下五點(diǎn)：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人的利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。結(jié)合本案，喻某和孫某簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是其雙方的真實(shí)意思表示，喻某出賣(mài)的房屋雖是小產(chǎn)權(quán)房，但并不是違章建筑，喻某對(duì)該房屋有處分的權(quán)利，其出賣(mài)該房屋非但沒(méi)有損害國(guó)家、集體或第三人的利益，也沒(méi)有損害社會(huì)公共利益，而且對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方均有益，一方面喻某將其閑置的房屋賣(mài)給別人有了收益，另一方面孫某以只有市場(chǎng)一半的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到了可以居住的房屋，雙方均有利可圖。其房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議也沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性(上述第二種意見(jiàn)已有闡述)，因此不存在合同無(wú)效的情形。

也是一種房屋買(mǎi)賣(mài)合同，屬于債權(quán)關(guān)系，只是其由于證件不齊全，不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。本案中孫某購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)明知是小產(chǎn)權(quán)房，不能辦理權(quán)屬證件，只是因?yàn)楸阋瞬刨?gòu)買(mǎi)，而且是用來(lái)居住，說(shuō)明購(gòu)買(mǎi)時(shí)并沒(méi)有要求辦理過(guò)戶(hù)登記的意思，如果以房屋不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)登記來(lái)認(rèn)定該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，反而違反了當(dāng)事人的意思自治原則，不利于交易的安全。孫某要求退房還款只是擔(dān)心被拆遷而導(dǎo)致糾紛，現(xiàn)其訴請(qǐng)的理由是否發(fā)生是不確定的因素，退一步講，即使房屋被拆遷，孫某到時(shí)還可以再提起賠償訴訟。因此就目前情形而言。