出租方擅自解約承租方如何進行維權

違約金的適用要以約定為前提，違約金是合同當事人在合同中預先約定的當一方不履行合同或不完全履行合同時，由違約方支付給對方一定金額的貨幣。依據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”

因此，違約金的適用是以雙方當事人達成合意為前提的，如果合同中沒有對違約金作出相關約定，一方違約，另一方時不能向對方主張違約金的。但雙方當事人在合同中雖然沒有約定違約金，但一方違約給對方造成損失的，另一方當事人依然可以依據合同法的相關規定，要求違約一方承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，損失的賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

案情簡介：

原告**W有限公司將廠房出租給被告何某，何某再將系爭房屋交由第三人**S工貿有限公司實際使用。在租賃合同的履行過程中，W公司與何某、S公司發生矛盾糾紛，W公司遂擅自解除合同并承擔相應的違約責任。

W公司現起訴要求何某及S公司搬離系爭房屋，并支付至實際搬離之日止的房屋租金、物業管理費、水、電費，以及延遲支付的違約金共計105413元。被告何某則反訴稱，因合同是因為W公司的違約解除，故要求W公司賠償其裝修損失。且因為原告在合同履行期間擅自鎖廠門，導致原告無法正常生產造成的營業損失，也應當由原告賠償。故要求W公司賠償裝修損失、營業損失共計208238元。S公司則同意相關損失由何某一并主張。

因房屋租賃合同的解除而發生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時，應注意：

1.當事人有約定的，從其約定;沒有約定的，則只能根據法律的規定解除房屋租賃合同，否則，將構成違約。

2.合同的解除，并非因符合解除條件而當然發生，而應以有解除權的一方行使為必要。這里需要區分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權，其效力的發生以實際行使解除權為必要;后者則因約定(不可能是法定)條件成就，而當然發生合同消滅的效力。行使解除權，根據《合同法》第九十六條規定，應以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使，因為起訴本身可以視為一種通知。

3.要嚴格把握合同解除的條件。當事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同;在不符合解除條件的情況下，即使發出解除通知，也不能產生合同被解除的法律效力，相反，構成違約。

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