我們都知道,土地的使用是要根據(jù)有關(guān)部門的劃定來建筑的。并且土地的劃分是經(jīng)過有關(guān)部門詳細(xì)的討論之后才決定的。拿到土地之后是要交一個(gè)土地使用費(fèi)才能夠使用的,不同的用途收費(fèi)也不同。下面就以學(xué)校劃撥土地使用費(fèi)來具體解釋一下相關(guān)問題。
劃撥土地使用權(quán)只有符合一定條件下方可轉(zhuǎn)讓。即:(1)土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;(2)領(lǐng)有國有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明;(4)依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金(國土部門審核認(rèn)定 。
一、劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)
(一)劃撥土地使用權(quán)的幾個(gè)問題 如果大家認(rèn)真研讀過《房地產(chǎn)法》,土地的管理是靠《土地法》來完成的,《土地法》是一部很好的管理法。但是土地的市場化流轉(zhuǎn),主要是靠《房地產(chǎn)法》的出讓劃撥這幾章。然后還有1990年5月19日的55號(hào)令,《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。 劃撥土地使用權(quán)在《房地產(chǎn)法》里講得很清楚,必須在土地使用者繳納了補(bǔ)償安置等費(fèi)用后,然后無償交給他使用。我們切記在這里的無償,只是不支付政府收益。支付了土地取得成本以后,不支付政府收益,它就是零地價(jià),就是無償取得。 1.必須是國有土地 集體土地到目前為止也有一個(gè)叫做準(zhǔn)國有土地的供地方式,那就是農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。全國尤其在蕪湖,搞了很多年集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn),我們把它叫做準(zhǔn)出讓,或者叫準(zhǔn)劃撥程序。我們?cè)谙乱徽荆屴r(nóng)民的土地不經(jīng)過征收程序,直接進(jìn)入市場進(jìn)行流轉(zhuǎn),它和我們國有土地的權(quán)能是一樣的。比如說出讓,它也有一個(gè)出讓70年,50年,40年的土地使用證,劃撥都可以。 農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn),是將來我們律師在農(nóng)村房地產(chǎn)市場里一個(gè)非常看好的產(chǎn)品。那么在我們現(xiàn)有的土地制度里面,它首先必須是國有土地,包括國有農(nóng)場。 2.劃撥的主體必須是市縣人民政府 3.要經(jīng)過批準(zhǔn) 55號(hào)令說劃撥土地使用權(quán)的取得和劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押和出租,都需要批準(zhǔn)。國土資源部曾出臺(tái)了一個(gè)規(guī)定,劃撥土地使用權(quán)抵押都必須經(jīng)過政府審批,不審批就是無效的。后來國土資源部為了配合人民銀行,出臺(tái)了一個(gè)補(bǔ)充說明,凡是取得抵押權(quán)證書的視為政府審批。 實(shí)質(zhì)上在法律制度設(shè)計(jì)里,劃撥土地使用權(quán)的所有取得和流轉(zhuǎn)必須經(jīng)過政府審批的。因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)有一個(gè)非常強(qiáng)烈的特點(diǎn),那就是社會(huì)公益性和福利性,有點(diǎn)類似于我們的宅基地。那這種公益性和福利性,就使得假如你自己持有和占有使用的話,沒有問題。只有你發(fā)生變更,因?yàn)槟抢锩孢€有40%國有權(quán)益,你就必須要經(jīng)過我審批。 4.支付成本 繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用。 5.無償 這不是絕對(duì)的,劃撥土地使用權(quán)是無償?shù)模Ц冻杀緦?duì)價(jià)的。但是有一些項(xiàng)目應(yīng)該是劃撥供地的,真的是一分錢不出。那就是說左手應(yīng)該是財(cái)政投資,右手又是財(cái)政項(xiàng)目。這種情況下,可能沒有通過支付成本價(jià)在走一個(gè)流轉(zhuǎn)。 6.無期限 企業(yè)改制的時(shí)候,會(huì)保留五年的劃撥用地,顯然這就有期限了。還有一種情形,比如說城中村改造的回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房和公產(chǎn)住宅,這些都是劃撥供地。但是并不是因?yàn)槟愠钟幸粋€(gè)劃撥土地使用的權(quán)證,你就是無期限的。我們?cè)?002年就開始了住宅小區(qū)業(yè)主的國有土地使用權(quán)的登記制度,這個(gè)制度有很多的業(yè)主并不重視。 這些地塊并不是都無期限,它是怎么個(gè)有期限呢?假如說這一宗地里是城中村改造的回遷房劃撥地或者是經(jīng)濟(jì)適用房,自從這個(gè)小區(qū)的第一個(gè)業(yè)主對(duì)外轉(zhuǎn)讓他的房產(chǎn),這時(shí)他的房產(chǎn)土地就變成了出讓地。從他開始小區(qū)里所有的業(yè)主,你的房子雖然是劃撥地的,但都是70年。如果在城中村回遷的時(shí)候,村民都很抱團(tuán),每個(gè)人都不要對(duì)外去交易,這個(gè)房子就可以無期限使下去,那就很合適了。 (二)劃撥土地使用權(quán)的供地范圍 第一,學(xué)校和醫(yī)院。當(dāng)前劃撥土地使用權(quán)供地,主要是靠劃撥用地目錄。在劃撥供地的時(shí)候,比較糾結(jié)的兩個(gè)問題,一般是學(xué)校和醫(yī)院。因?yàn)槿绻缍耸墙?jīng)營性的醫(yī)院,都是按出讓走的,它不是必須招拍掛的,但是可以協(xié)議出讓。教育用地,就是說在學(xué)校教育類設(shè)施供地的時(shí)候,基本上掌握的原則就是學(xué)歷教育都是劃撥供地。學(xué)歷教育其中包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)體投資的中學(xué),都可以享受劃撥供地。 實(shí)質(zhì)上有的投資人反倒現(xiàn)在不愿意用劃撥供地方式享受這種政策。為什么?一個(gè)是將來流轉(zhuǎn)的時(shí)候不方便,因?yàn)橐獙徟5诙驗(yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)抵押融資的時(shí)候,他的抵押率很低。像平常出讓地的抵押率都是70%,劃撥地現(xiàn)在連50%都做不來。所以當(dāng)前很多客戶,我們給他指導(dǎo)意見和方案的時(shí)候,傾向于直接通過協(xié)議出讓的方式拿地。 第二種,城中村改造的回遷房,廉租房和公租房,包括學(xué)校,軍事,能源,國防,這些項(xiàng)目都可以劃撥供地的。 了解一些供地政策,對(duì)于律師來講,能夠?yàn)榭蛻籼峁└邇r(jià)值的服務(wù)。所以通過出讓方式取得的土地使用權(quán),你在做抵押的時(shí)候,可能更方便一些。當(dāng)然還有一個(gè)問題就是公益性項(xiàng)目是不能辦理抵押的。 (三)劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式 1.出租 劃撥土地房地產(chǎn)出租的時(shí)候,它有兩個(gè)特殊的規(guī)定:第一個(gè)要經(jīng)政府審批,第二個(gè)出租所獲得的租金當(dāng)中的土地收益部分的40%,要作為政府收益上交國庫。也就是說,出租劃撥土地房地產(chǎn)的時(shí)候,你的租金收益當(dāng)中會(huì)給你評(píng)估出一個(gè)土地收益。在土地收益當(dāng)中,會(huì)拿出40%作為政府收益。這個(gè)錢是必須要交的,不交會(huì)有罰款。 2.抵押 劃撥土地使用權(quán)抵押是需要審批。現(xiàn)在國土資源部有一個(gè)補(bǔ)充說明,說只要能夠辦理土地抵押權(quán)利證書的視為審批。但實(shí)際上從程序上來說是有問題的。既然國土資源部和中國人民銀行有了這樣一個(gè)默契,所以大家都這樣去操作。 那么抵押里面有一個(gè)問題是什么?我們好多的縣域國土部門還在沿用著20年之前的思路。那就是《劃撥土地使用權(quán)管理辦法》中說凡是抵押的時(shí)候,就要寫一個(gè)協(xié)議,說將來土地變現(xiàn),要先補(bǔ)交出讓金再行轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)。 《房地產(chǎn)法》之后,徹底的顛覆了這樣一個(gè)劃撥土地使用和流轉(zhuǎn)制度。到現(xiàn)在為止,依然還有一些登記機(jī)構(gòu)要求你辦理劃撥土地抵押登記的時(shí)候,簽訂一個(gè)補(bǔ)交出讓金的協(xié)議,這是錯(cuò)的,這是舊程序。我們新的程序,只要你在實(shí)現(xiàn)你的債權(quán)的時(shí)候,土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)讓了,由受讓方補(bǔ)交出讓金。 3.合作開發(fā) 最高法院對(duì)這個(gè)問題的解釋非常清楚,凡是合作開發(fā)沒經(jīng)政府審批的全都是無效的。像這種情況下我們?cè)趺崔k?我們基本上采取:要不然我就速戰(zhàn)速?zèng)Q,盡可能不要產(chǎn)生訴訟的程度。或者,你先補(bǔ)交出讓金,我再跟你合作。這樣的情況就避免了損失。 4.轉(zhuǎn)讓 第一,報(bào)政府審批 報(bào)政府批的時(shí)候是什么程序?劃撥土地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候既然是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,我們的客戶習(xí)慣怎么做?先拿著房產(chǎn)本去房管局辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序是先辦房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,后辦土地轉(zhuǎn)讓。當(dāng)事人持有房產(chǎn)證到房管局去辦轉(zhuǎn)讓的時(shí)候,房產(chǎn)證會(huì)標(biāo)注著你的土地取得是劃撥,或者是沒有寫明出讓和劃撥的,一般是劃撥。如果這個(gè)房產(chǎn)證的取得是在1990年之前,它肯定是劃撥。所以從順序上來看一下,第一個(gè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候,報(bào)政府審批。如果我們的客戶拿著房產(chǎn)本到了房管局,房管局就要告知他說這個(gè)房子是需要報(bào)政府審批的。而報(bào)政府審批的時(shí)候,這個(gè)轉(zhuǎn)讓方案是國土部門來做。劃撥土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是對(duì)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批,所以應(yīng)該由國土部門擬定一個(gè)轉(zhuǎn)讓方案。 第二,準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓決定書 報(bào)政府批了以后,有這樣一個(gè)批準(zhǔn)文件,叫準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓決定書,這個(gè)規(guī)定也在我們的協(xié)議出讓規(guī)范里。持有準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓決定書以后,我們通過公開的方式和協(xié)議的方式補(bǔ)交出讓金,交市場評(píng)估價(jià)的40%出讓金。實(shí)質(zhì)上到目前為止,一年中像這樣的業(yè)務(wù),在地方的國土和房產(chǎn)部門應(yīng)該不超過十宗。過去這種業(yè)務(wù)很多,自從有了招拍掛這樣一個(gè)公開出讓制度以后,這種業(yè)務(wù)量很小了。 第三,公開轉(zhuǎn)讓以求補(bǔ)交出讓金的高價(jià) 如果地方政府一定要執(zhí)行通過有形市場公開轉(zhuǎn)讓的話,那么這個(gè)主體一定是國土部門。我們有很多的人說,土地拍賣的時(shí)候可以由拍賣公司完成嗎?我們《拍賣法
》在起草的時(shí)候,有一個(gè)立法說明,說土地的拍賣不能在拍賣機(jī)構(gòu)完成。因?yàn)橥恋氐娜〉玫倪@個(gè)主體,必須是當(dāng)?shù)氐膰敛块T。 第四,在現(xiàn)在房地產(chǎn)制度下,一定是由土地受讓方辦理出讓手續(xù),補(bǔ)交出讓金,與55號(hào)令不同。
第五,交納出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。過去的時(shí)候是基準(zhǔn)地價(jià)。在《劃撥土地使用權(quán)管理辦法》里,有一個(gè)概念很特殊叫標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)。當(dāng)時(shí)這個(gè)規(guī)定是按標(biāo)定地價(jià)的40%支付出讓金。但實(shí)際上各地只有基準(zhǔn)地價(jià),沒有標(biāo)定地價(jià)。既然各地沒有標(biāo)定地價(jià),所以各地都按照基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)交出讓金,這是歷史的問題。現(xiàn)在都是按照市場評(píng)估價(jià)走的。 第四,人民法院可不可以直接拍賣劃撥土地房地產(chǎn)?
答案是否定的。在這里有一個(gè)最基本的法律制度,那就是既然劃撥土地使用權(quán)必須經(jīng)過政府審批,那么司法權(quán)的確可以審查審定我們的行政權(quán)利,但是在這個(gè)體系里有一個(gè)特殊的權(quán)利叫“司法審判權(quán)不能代替行政審批權(quán)”。所以像土地確權(quán)的時(shí)候,所有的登記產(chǎn)權(quán)法院可以審查。如果它錯(cuò)了你可以撤銷它,但是你不能認(rèn)定這個(gè)房屋是張三,還是李四的,你不能把這個(gè)行政審批權(quán)給代替了。 基于司法審判權(quán),不能取代行政審批權(quán)的原理,所以人民法院如果直接擅自委托拍賣機(jī)構(gòu),拍賣劃撥土地房地產(chǎn)進(jìn)行流轉(zhuǎn),這種情況下一般的土地部門都不給你辦理,這是沒有問題的。
第五,關(guān)于在建工程和凈地的轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)既然是必須依法而為之,那就要看一看《房地產(chǎn)法》。《房地產(chǎn)法》說了出讓的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓沒問題,劃撥的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候,必須經(jīng)過政府審批。而出讓的在建工程只要投資達(dá)到了25%,是可以轉(zhuǎn)讓的。顯然出讓的房地產(chǎn)在建工程,只要具備了轉(zhuǎn)讓條件是可以轉(zhuǎn)讓的。但是劃撥的土地在建工程可沒有法律依據(jù),出讓的凈地也沒有法律依據(jù)。
顯然我們現(xiàn)在可以推定:第一,出讓土地的在建工程和我們叫存量項(xiàng)目,是可以合法流轉(zhuǎn)的。但是凈地是不能流轉(zhuǎn)的。第二,劃撥土地房地產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的,但是必須經(jīng)過政府審批,補(bǔ)交出讓金。相反,劃撥的在建工程和劃撥的凈地,都是不能進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的。 第六,第四十條第二款“如果受讓方不屬于劃撥用地范圍”的理解
比如說學(xué)校用地屬于教育設(shè)施用地,是劃撥用地。而學(xué)校想對(duì)外搬遷的話,這宗地正好被旁邊的醫(yī)院看好了,如果轉(zhuǎn)讓方和受讓方都屬于劃撥用地目錄范疇,那么是可以繼續(xù)享受劃撥目錄的。如果土地受讓方不在劃撥用地目錄范疇的,都必須補(bǔ)交出讓金,簽訂出讓合同,這就是我們的規(guī)則。 比如劃撥土地的工業(yè)用地,如果你持續(xù)使用,沒有人干預(yù)你。但只要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓了,那么受讓方不在劃撥用地目錄范疇,必須補(bǔ)交出讓金。如果在劃撥用地目錄范疇,可以繼續(xù)保留劃撥用地性質(zhì)。這就是它的規(guī)則。
還有一種比較特殊的情形:劃撥土地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候,如果受讓方不在劃撥用地目錄范疇,必須補(bǔ)交出讓金,簽訂出讓合同。有一種特例,就是假如有一些地塊你是不宜辦理出讓手續(xù),然后你又必須轉(zhuǎn)讓,那怎么辦?這種情況我還真遇到過。石家莊有一個(gè)淮安路的高架橋,準(zhǔn)備修橋之前的那兩三年,旁邊有一個(gè)旅游用布廠。旅游用布廠想轉(zhuǎn)讓他劃撥用地的賓館。那么他想轉(zhuǎn)讓的時(shí)候,因?yàn)閯潛苡玫匾话闱闆r下都要看一看規(guī)劃。看規(guī)劃的時(shí)候發(fā)現(xiàn)淮安路高架橋建設(shè)屬于石家莊市近期準(zhǔn)備實(shí)施的規(guī)劃,規(guī)劃體系很龐大。 在近期規(guī)劃里面,在房地產(chǎn)的立法制度里面考慮了一個(gè)什么問題?那就是假如說明年這個(gè)橋就要修了,今年就要把這個(gè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到你的名下,我把土地出讓給你一年,然后我再收回,這個(gè)程序太復(fù)雜了。所以在制度里它涉及到一個(gè)什么問題呢?如果這宗地,在定期規(guī)劃當(dāng)中就要有實(shí)施新的城市規(guī)劃,我就不讓你簽訂出讓合同,直接給你辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù),給你簽訂一個(gè)按年份支付政府收益。
政府收益它其實(shí)就是出讓金的一部分,它在這個(gè)環(huán)節(jié)就叫出讓金。很多時(shí)候比如劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候,受讓方要補(bǔ)交出讓金,此處的出讓金是地價(jià)的40%。《房地產(chǎn)法》規(guī)定土地出讓的時(shí)候,土地的受讓方要向政府支付全額出讓金,交付土地和使用土地,此處的出讓金指的是全地價(jià)。所以這里,我們說的政府收益,實(shí)質(zhì)上是40%的出讓金內(nèi)涵,只不過是按年交付。 第七,劃撥土地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效的情形
一個(gè)是政府沒有審批,還有一個(gè)是沒有土地權(quán)屬證書的。另外還有一些情況,比如說有很多人說了,我有劃撥土地使用權(quán)的土地權(quán)證,地上也有房屋,但是這個(gè)房屋沒有進(jìn)行權(quán)屬登記,沒有房屋的物權(quán)憑證,這種情況下我們視為違法建筑。所以劃撥土地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候具備的條件,除了審批之外,是房產(chǎn)證和土地證必須齊全。 5.作價(jià)入股
土地使用權(quán)的作價(jià)入股和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不一樣。但是地方政府一些官員們,甚至包括有些地方文件,比如在早期一些國土資源部的文件,就認(rèn)為作價(jià)入股就是轉(zhuǎn)讓,現(xiàn)在有很多國土部門和稅收部門,都是按照這個(gè)來理解。 劃撥土地使用權(quán)的作價(jià)入股,我們用兩句話來概括:它辦理物權(quán)搬動(dòng)手續(xù)的時(shí)候,是參照著轉(zhuǎn)讓的程序走的。要交4%的契稅、土地增值稅,甚至還要補(bǔ)交出讓金。但是權(quán)益分配是不一樣的。
這個(gè)問題上不該是客戶和律師的問題,是法律制度設(shè)定的時(shí)候,它之間其實(shí)是很難堵住互相的漏洞。土地轉(zhuǎn)讓的時(shí)候要依法轉(zhuǎn)讓,你轉(zhuǎn)讓的這么嚴(yán)格,連在在建工程劃撥土地都不能流轉(zhuǎn)。可是《房地產(chǎn)法》第28條又說了,土地使用權(quán)可以作價(jià)入股用于房地產(chǎn)開發(fā)。這個(gè)事情怎么解釋?最高人民法院有一個(gè)法官在省高院講課的時(shí)候,他說土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候,假如說投資不到25%,轉(zhuǎn)讓方必須投資建設(shè)到25%,具備了轉(zhuǎn)讓條件,你再行履行轉(zhuǎn)讓手續(xù)。我感覺到這種解釋都是很無力的。所以在土地市場里面,如果操作不當(dāng),還是存在一些風(fēng)險(xiǎn)的。 在征補(bǔ)當(dāng)中如果遇到國有土地怎么處理呢?
第一,如果曾經(jīng)介入過國有土地上的房屋征收或者拆遷項(xiàng)目的律師,有沒有一種感受,就是假如A地塊和B地塊有出讓地、劃撥地,那個(gè)劃撥地的業(yè)主獲得的補(bǔ)償價(jià)值和出讓地是一樣的。這種行為其實(shí)是嚴(yán)重?fù)p害我們國家利益的。但是國土資源部考慮到拆遷難度和社會(huì)動(dòng)蕩問題就對(duì)這個(gè)漠視了。 第二,如果是單一產(chǎn)權(quán)的工礦企業(yè)、事業(yè)或者是學(xué)校醫(yī)院,我們進(jìn)行收購儲(chǔ)備補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候,依然按照60%給予補(bǔ)償,不會(huì)給百分之百的地價(jià)。所以有的工業(yè)企業(yè)感覺很虧。
所以很多的律師就說土地的業(yè)務(wù)全是政府主導(dǎo)的,基本上律師都沒有服務(wù)的點(diǎn),不是這樣的。很多政府的官員們?cè)谕恋貑栴}上,實(shí)際上是非常混亂的。我們通過跟他們學(xué)習(xí)一些很專業(yè)的實(shí)操東西,然后再結(jié)合法律去理解它的時(shí)候,外化出來的東西,他們都覺得根本離不開我們。 (四)劃撥土地的劃轉(zhuǎn)
1.用途改變的補(bǔ)交 劃撥土地的劃轉(zhuǎn)是在法條里面根本看不到的一個(gè)概念。但是在我們實(shí)操里面用得還是比較多的。剛才說的一個(gè)例子,如果原來這宗地是學(xué)校教育設(shè)施,那么學(xué)校搬遷了以后,醫(yī)院看好它了。或者是說原來是工業(yè)的劃撥用地,然后旁邊的醫(yī)院看好它了。那么這種情況下會(huì)產(chǎn)生劃轉(zhuǎn)程序。
第一個(gè),轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂一個(gè)劃撥土地使用權(quán)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的協(xié)議。這個(gè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議里面,AB兩家轉(zhuǎn)讓方和受讓方,你們之間簽訂一個(gè)不管什么樣的協(xié)議,什么樣的價(jià)款,政府是不管的。也就是說你們雙方對(duì)60%的權(quán)益有一個(gè)什么樣的作價(jià),完全是一個(gè)市場協(xié)議行為,是一個(gè)雙方自由談判的結(jié)果。 雙方協(xié)議做完了以后,因?yàn)槭茏尫揭彩莿潛苡玫啬夸浀姆懂牐茏尫揭惨硎軇潛苷撸@個(gè)時(shí)候劃轉(zhuǎn)手續(xù)是怎么做的呢?先由土地部門將原來的教育用地的土地使用權(quán),收回為國家所有,但不予補(bǔ)償。然后在通過報(bào)市政府批準(zhǔn),走劃撥用地決定書,劃撥給下一站的醫(yī)院,然后不需要醫(yī)院再支付成本價(jià),這個(gè)程序很特殊。
2.補(bǔ)辦出讓的補(bǔ)交 一宗工業(yè)的劃撥用地,把它轉(zhuǎn)化為科研的出讓用地,它需要有兩大轉(zhuǎn)化:第一個(gè)要把劃撥地變?yōu)槌鲎尩兀诙€(gè)要把工業(yè)地變成科研用地,這兩個(gè)地價(jià)也有可能不一樣。
在這種情況下,它涉及到兩個(gè)出讓金的補(bǔ)交:第一個(gè)是基于土地性質(zhì)的不同,從劃撥轉(zhuǎn)化為出讓的時(shí)候,要補(bǔ)交40%的地價(jià),然后從工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為科研用地的時(shí)候,要交一個(gè)叫做土地用途的地價(jià)差。那么這種操作其實(shí)不是很難,但前提是土地受讓方不屬于必須招拍掛的項(xiàng)目。《物權(quán)法》規(guī)定必須招拍掛的是工業(yè)、旅游、住宅、商業(yè)和娛樂用地。它要是不屬于必須招拍掛的,是可以這樣做的。如果是必須招拍掛,必須儲(chǔ)備再去招拍掛。
以上就是關(guān)于土地劃撥使用費(fèi)的一些解釋說明。使用土地會(huì)根據(jù)不同的用途來繳納土地使用費(fèi)。并且越是商業(yè)用途所交的的土地使用費(fèi)越高。上述文章就是以學(xué)校劃撥土地使用費(fèi)為例,講述辦理過程中所需要的證明材料,以及相關(guān)的流程。
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