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股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)之間的聯(lián)系是什么

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-10 · 246人看過

部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)之間不會(huì)存在著多大的聯(lián)系,但有的時(shí)候,如果股東的股權(quán)本來就是通過土地使用權(quán)的方式入股的,那么在股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的情形之下,無疑土地使用權(quán)的問題也相應(yīng)的發(fā)生了轉(zhuǎn)移。公司的股東在轉(zhuǎn)讓股權(quán)的時(shí)候應(yīng)該要注意一下,股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)之間的聯(lián)系是什么?

一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)之間的聯(lián)系是什么?

經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律意義上的股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,本來界限是十分清晰的。但虛擬資本的轉(zhuǎn)讓,往往意味著實(shí)體資產(chǎn)支配權(quán)的轉(zhuǎn)移,從而使一些人對(duì)二者的界限模糊起來。比如,有人認(rèn)為,在股東之間發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其包含的土地使用權(quán)也發(fā)生了轉(zhuǎn)移,所以應(yīng)當(dāng)符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件,并辦理土地變更登記,繳納有關(guān)土地稅費(fèi),否則,即構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這種認(rèn)識(shí)是不正確的。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的根本區(qū)別在于,股權(quán)轉(zhuǎn)讓是虛擬資本的轉(zhuǎn)讓,受《公司法》調(diào)整,不能認(rèn)定為任何特定實(shí)體資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。股東取得股權(quán),意味著取得了對(duì)公司一定程度的財(cái)產(chǎn)支配參與權(quán)與收益分配權(quán),而不是某個(gè)特定財(cái)產(chǎn)的擁有權(quán),只有在公司財(cái)產(chǎn)分割時(shí)才能確認(rèn)具體財(cái)產(chǎn)的權(quán)益。即使在極端的情況下(如公司僅有土地使用權(quán)),也不能理解為特定財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,則是實(shí)體資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,也是特定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。在我國(guó),土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》等調(diào)整。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,是一種特定實(shí)體資產(chǎn)支配權(quán)的轉(zhuǎn)讓,與股權(quán)轉(zhuǎn)讓有本質(zhì)的不同。盡管股權(quán)轉(zhuǎn)讓中涵蓋了包括土地使用權(quán)等資產(chǎn)在內(nèi)的支配權(quán)的轉(zhuǎn)移,但不能說股權(quán)轉(zhuǎn)讓就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

1、構(gòu)成要件不同

轉(zhuǎn)讓主體、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的和轉(zhuǎn)讓條件均不同。在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中,轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是實(shí)體資產(chǎn),即土地使用權(quán),轉(zhuǎn)讓的主體是土地使用權(quán)人,即公司法人或自然人,而不是股東。因此構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)具備兩個(gè)條件:一是土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移,即在原來合法使用基礎(chǔ)上的再次轉(zhuǎn)移;二是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移行為存在于兩個(gè)民事主體——土地使用權(quán)人之間,即轉(zhuǎn)讓方、受讓方必須在同一時(shí)點(diǎn)同時(shí)存在。在這種方式下,轉(zhuǎn)讓雙方直接以合同方式約定土地使用權(quán)買斷性轉(zhuǎn)移的權(quán)利和義務(wù),轉(zhuǎn)移后轉(zhuǎn)讓方不再享有土地使用權(quán)。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓,分為股東之間的轉(zhuǎn)讓和向股東以外的人轉(zhuǎn)讓。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中,轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是虛擬資本,即股東登記依法所享有的公司股份、股東權(quán)利和股東責(zé)任,而不僅僅是公司出資人的出資額,更不是其曾擁有的包括土地使用權(quán)在內(nèi)的公司某項(xiàng)現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓主體是擁有公司股權(quán)的股東或出資人,而不是公司本身。股權(quán)轉(zhuǎn)讓主體之間的關(guān)系表現(xiàn)為公司股東之間與股東和其他第三人之間的關(guān)系。因此,構(gòu)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)具備兩個(gè)條件:一是公司股權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移,在股權(quán)轉(zhuǎn)移中股東構(gòu)成發(fā)生變動(dòng);二是股權(quán)轉(zhuǎn)移行為發(fā)生在一個(gè)民事主體即公司法人內(nèi)部。就土地使用權(quán)而言,公司依法取得土地使用權(quán)后,土地使用權(quán)作為法人財(cái)產(chǎn)時(shí)已表現(xiàn)為貨幣化或股份化的形式,是公司法人財(cái)產(chǎn)的一部分。股東依法轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí),只是股東發(fā)生變動(dòng),擁有土地使用權(quán)的公司法人并未改變,土地使用權(quán)的公司法人財(cái)產(chǎn)性質(zhì)也未發(fā)生改變,因此,不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的范疇。例如,A與B共同出資組建了C公司,C公司依法取得了某地塊的土地使用權(quán),之后股東A將其全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了D,此時(shí),C公司的股東變?yōu)锽和D,但土地使用權(quán)人仍為C公司,并未發(fā)生變化,因此,不能認(rèn)定土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓。

2、轉(zhuǎn)讓條件不同

以出讓土地使用權(quán)為例,《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;

(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。因此,對(duì)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而言,有三項(xiàng)限制條件:已支付全部土地出讓金;已取得土地使用權(quán)證;開發(fā)已完成一定的工作量。

根據(jù)受讓人的不同,股權(quán)轉(zhuǎn)讓分為內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和外部轉(zhuǎn)讓,內(nèi)部轉(zhuǎn)讓即股東之間的轉(zhuǎn)讓,外部轉(zhuǎn)讓是指股東將自己的股份全部或部分轉(zhuǎn)讓給股東以外的第三人。就內(nèi)部轉(zhuǎn)讓而言,因?yàn)楣蓶|之間股權(quán)的轉(zhuǎn)讓只會(huì)影響內(nèi)部股東出資比例即權(quán)利的大小,對(duì)重視人合因素的有限責(zé)任公司來講,其存在基礎(chǔ)即股東之間的相互信任沒有發(fā)生變化。所以,對(duì)內(nèi)部轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)要件的規(guī)定不太嚴(yán)格,通常可以自由轉(zhuǎn)讓,或由公司章程對(duì)股東之間轉(zhuǎn)讓股權(quán)附加其他條件。但對(duì)外部轉(zhuǎn)讓來說,由于有限責(zé)任公司具有人合屬性,股東的個(gè)人信用及相互關(guān)系直接影響到公司的風(fēng)格甚至信譽(yù),所以各國(guó)公司法對(duì)有限責(zé)任公司股東向公司外第三人轉(zhuǎn)讓股權(quán),多有限制性規(guī)定。如我國(guó)《公司法》規(guī)定,股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán),應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。

3、登記部門不同

土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的,雙方當(dāng)事人應(yīng)依法申請(qǐng)辦理變更土地登記。有限責(zé)任公司股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的,無需辦理變更土地登記。如果認(rèn)為股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓就必須辦理變更土地登記,那么,只要上市公司的股權(quán)因股票的買進(jìn)賣出而發(fā)生變動(dòng),國(guó)土資源主管部門就要根據(jù)千變?nèi)f化的股市來實(shí)時(shí)進(jìn)行土地登記,這顯然是不可行的。

但是,對(duì)于合伙企業(yè)來說,其轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)應(yīng)辦理土地登記。這是因?yàn)椋匣锲髽I(yè)中股東變化的主要形式是退伙與入伙,股東轉(zhuǎn)讓股份的情形并不多見。合伙的財(cái)產(chǎn)主要由合伙人出資形成的財(cái)產(chǎn)和合伙經(jīng)營(yíng)積累的財(cái)產(chǎn)構(gòu)成。合伙人出資財(cái)產(chǎn)中,若以土地使用權(quán)出資的,出資人并不因出資行為而喪失土地使用權(quán),其使用權(quán)仍屬于出資人,合伙企業(yè)只享有使用和管理權(quán)。因此,對(duì)此類出資,在合伙人轉(zhuǎn)讓其財(cái)產(chǎn)份額時(shí),一般應(yīng)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。

4、發(fā)生稅費(fèi)不同

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),發(fā)生的稅費(fèi)有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等。股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),從稅收上看,現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等。從表面來看,似乎股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)明顯低于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,可以規(guī)避土地增值稅等。但深入分析,由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及擁有土地使用權(quán)的公司法人變更,土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,而大多數(shù)公司特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不以擁有土地為目的,開發(fā)建設(shè)后一般要轉(zhuǎn)讓或分割轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),此時(shí),該公司必須繳納土地增值稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅等,并且是以最終土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格與原取得土地的價(jià)格差額計(jì)算土地增值,以此計(jì)征土地增值稅,該公司并不能真正規(guī)避土地增值稅,從國(guó)家角度看,也并未流失稅收收入。

目前我國(guó)公司法當(dāng)中對(duì)此并沒有明確的規(guī)定。由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之間存在著虛擬資本和實(shí)體資本的界定,所以現(xiàn)在各公司針對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的處理原則就是,股權(quán)注冊(cè)會(huì)發(fā)生變更,但是轉(zhuǎn)讓股權(quán)不會(huì)影響到土地使用權(quán)的登記。



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