隨著近年來，我國經(jīng)濟(jì)高速的發(fā)展，在很多硬件建設(shè)上，都需要足夠多的土地進(jìn)行有效使用。而房產(chǎn)這些年的興起，所占用的土地量也在逐漸增加。很多的土地開發(fā)商對于土地的使用權(quán)不是很清楚，那么在新土地法出來后，土地使用權(quán)在誰的手呢。

土地使用權(quán)在誰的手?轉(zhuǎn)讓權(quán)在土地使用權(quán)人手里，轉(zhuǎn)讓時需要獲得抵押權(quán)人的書面同意才能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后首先清償?shù)盅簷?quán)人的相應(yīng)債務(wù)，剩余利益歸土地使用權(quán)人，抵押權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán)。

土地使用權(quán)出資是公司非貨幣資本構(gòu)成的一個重要組成部分，但當(dāng)土地使用權(quán)出資內(nèi)容不完整時則其出資權(quán)能將存在重大差異。因此，厘清土地使用權(quán)的出資權(quán)能對界別公司法人財產(chǎn)權(quán)及完善不動產(chǎn)登記與管理制度具有重大意義。

土地使用權(quán)是極其重要的不動產(chǎn)物權(quán)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，該類不動產(chǎn)用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等形態(tài)。土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式較多，在實(shí)務(wù)中包括轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃及投資等。因此，土地使用權(quán)本身具有資本屬性，研究其出資權(quán)能具有重要的司法實(shí)務(wù)價值。最高法院三次出臺關(guān)于公司法的“解釋”，尤以2011年2月16日起施行的公司法《解釋(三)》之內(nèi)容最為前沿，涵蓋了諸如隱名投資、善意取得、股權(quán)投資、非貨幣出資等諸多疑難法律問題的解決機(jī)制，公司出資法律制度規(guī)定，股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資。

實(shí)踐中，以土地使用權(quán)作為對公司投資內(nèi)容的類型一般包括以下幾種：

一是投資者將其土地使用權(quán)全部權(quán)能均投入公司，并將土地權(quán)利主體在法律上轉(zhuǎn)移登記為公司，從而使該土地資本轉(zhuǎn)化為公司的法人財產(chǎn)。此后，該土地權(quán)利構(gòu)成中的場地使用權(quán)、投資開發(fā)權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)、土地資產(chǎn)處分權(quán)、土地增值收益權(quán)等實(shí)體性權(quán)能在公司存續(xù)期間均由公司享有。此類情形下的出資者不再保留其原土地使用權(quán)中的任何一項權(quán)能。根據(jù)對價原則，出資者將根據(jù)章程的授權(quán)在公司中取得一定比例的股權(quán)。在涉及公司清算時，土地資產(chǎn)將被納入公司清算財產(chǎn)的范疇。

上述情形中，如果投資者違反出資約定而未履行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，則公司可以援引公司法《解釋(三)》第十條之規(guī)定涉訴，即出資人以房屋、土地使用權(quán)或者需要辦理權(quán)屬登記的知識產(chǎn)權(quán)等財產(chǎn)出資，已經(jīng)交付公司使用但未辦理權(quán)屬變更手續(xù)，公司、其他股東或者公司債權(quán)人主張認(rèn)定出資人未履行出資義務(wù)的，有權(quán)訴請法院責(zé)令出資義務(wù)人在判決指定的合理期間內(nèi)辦理權(quán)屬變更手續(xù)。

二是出資者僅以土地使用權(quán)中的“場地使用權(quán)”權(quán)能進(jìn)行出資。“場地使用權(quán)”是土地使用權(quán)中可分離出來的一種土地實(shí)際使用類型，類似于土地(場地)租賃權(quán)。取得場地使用權(quán)的公司只享有對某宗土地的事實(shí)使用權(quán)即占有權(quán)而不享有其他處分權(quán)能。其中所蘊(yùn)含的投資開發(fā)權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)、土地資產(chǎn)處分權(quán)、土地增值收益權(quán)等權(quán)能均仍由原出資者保留，即除了場地使用權(quán)外該宗土地使用權(quán)的其他權(quán)能并非公司法人財產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成部分。

與場地租賃權(quán)類似的是以某種“用益權(quán)”作為投資內(nèi)容的出資形態(tài)。其特征是，被出資公司可直接使用該實(shí)物但該物卻并非公司法人財產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成內(nèi)容。例如，在融資租賃形態(tài)下的設(shè)備出資即屬此類情形。此時，投資者在表象上似乎以“租賃物”作為出資形態(tài)，但實(shí)際上是在以支付租金的方式進(jìn)行現(xiàn)金投資，此時不能將租賃權(quán)投資等同于動產(chǎn)投資，故并不存在投資人與公司之間關(guān)于物權(quán)權(quán)屬變更的問題。同時，融資租賃設(shè)備向公司進(jìn)行的“交付”亦不構(gòu)成動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移問題，該類出資物并非公司法人財產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成內(nèi)容，不得在清算時將融資租賃物納入公司清算資產(chǎn)范疇，但當(dāng)事人另有約定的除外。

三是在中外合資企業(yè)中，以合資企業(yè)名義向企業(yè)所在地政府申請用地。即對開辦合資企業(yè)所需的場地，由合營企業(yè)向所在地的市(縣)級土地主管部門提出申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)后通過簽訂合同取得場地使用權(quán)。

可見，此類用地性質(zhì)實(shí)際上是向政府“租賃”土地，故其實(shí)體權(quán)利內(nèi)容與前述第二種用地權(quán)利類似，此時的土地使用權(quán)權(quán)能中除場地使用權(quán)外，其他權(quán)能均非企業(yè)法人財產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成內(nèi)容。當(dāng)然，如果合資企業(yè)取得了完整意義上的宗地使用權(quán)的，則該宗土地使用權(quán)的全部權(quán)能均屬于合資企業(yè)的法人財產(chǎn)權(quán)。

實(shí)務(wù)中，出資者之間約定的土地出資權(quán)能僅包括場地使用權(quán)時，則當(dāng)該宗出資土地被征收后公司并不享有土地征收行為所產(chǎn)生的補(bǔ)償受益權(quán)。尤其在中外合資企業(yè)中，由于中方因該地權(quán)投資而享有股權(quán)的對價實(shí)際上是土地租金，這在合資企業(yè)法律制度中有著明確規(guī)定，即合營企業(yè)所需的場地使用權(quán)，已為中國合營者所擁有的，中國合營者可以將其作為對合營企業(yè)的出資，其作價金額應(yīng)當(dāng)與取得同類場地使用權(quán)所應(yīng)繳納的使用費(fèi)相同。此時，中方所出資的土地使用權(quán)并不是合資企業(yè)法人財產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成內(nèi)容，亦不存在權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的問題，在清算時亦不得將該土地資產(chǎn)作為合資企業(yè)的清算財產(chǎn)而對外承擔(dān)民事責(zé)任。毫無疑問，外方投者在清算時不得享有土地增值權(quán)益。

四是由政府無償向企業(yè)提供場地使用權(quán)。“零租金”用地方式的性質(zhì)仍然是土地租賃，土地使用權(quán)依然不能成為企業(yè)法人財產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成內(nèi)容。諸如以國土整治、環(huán)境治理、特色農(nóng)業(yè)開發(fā)等名義由政府提供的無償用地都存在前述性質(zhì)。但應(yīng)注意此種用地類型的合法性問題，由于一些地方政府在“招商引資”的名義下出臺了諸多地方性政策，不恰當(dāng)?shù)亟o予投資者或外商一些“特別優(yōu)惠”，其中即包括無償提供土地等情形。在國土資源執(zhí)法監(jiān)督中，必須糾正錯誤的土地流轉(zhuǎn)行為。

公司法《解釋(三)》第八條規(guī)定，出資人以劃撥土地使用權(quán)出資，或者以設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)出資，公司、其他股東或者公司債權(quán)人主張認(rèn)定出資人未履行出資義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人在指定的合理期間內(nèi)辦理土地變更手續(xù)或者解除權(quán)利負(fù)擔(dān);逾期未辦理或者未解除的，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出資人未依法全面履行出資義務(wù)。該項司法解釋的價值在于，當(dāng)股東的出資內(nèi)容系完整的土地使用權(quán)時，則應(yīng)當(dāng)通過辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記或解除權(quán)利負(fù)擔(dān)的方式來作為其完整履行了出資義務(wù)的法定標(biāo)準(zhǔn)。顯然，只有本文所述第一類土地出資形態(tài)才存在適用前述規(guī)定的法律空間。相反，如以后三類以土地使用權(quán)之部分權(quán)能出資的，則并不能直接適用強(qiáng)制轉(zhuǎn)移登記的規(guī)定，故在司法實(shí)踐中不得對公司法《解釋(三)》第八條進(jìn)行擴(kuò)大化適用。

在土地使用權(quán)出資權(quán)能的界別中，重在審查房屋、土地使用權(quán)出資時其所約定的出資內(nèi)容是否包括該類權(quán)利的全部法律權(quán)能。否則，在公司解散時涉及的房地產(chǎn)權(quán)利將要被原出資者“回收”，而不得將之納入清算財產(chǎn)或?qū)ν獬袚?dān)民事責(zé)任的責(zé)任財產(chǎn)范疇。

可以知道在土地使用權(quán)的歸屬問題上，基本上取決于土地出資人。在土地開發(fā)商進(jìn)行土地購買時，土地使用權(quán)就歸屬于出資購買方。但真正使用時，仍然需要按照相關(guān)法律進(jìn)行開發(fā)使用，其性質(zhì)相當(dāng)于從政府“租賃”。

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