承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的例外情形
司法解釋第二十四條規(guī)定:“具有下列情形之一,承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務(wù)后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;(四)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。”這是規(guī)定了四種對(duì)抗承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法定事由。
(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán),這是基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的規(guī)則確定的原則。因?yàn)楣灿腥藘?yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于物權(quán)所生的優(yōu)先權(quán),而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于債權(quán)而生,物權(quán)優(yōu)先于債權(quán),自然得出這個(gè)結(jié)論。這在理論上叫做優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的競(jìng)合或者競(jìng)存,基于物權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先基于債權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
(二)房屋賣給出租人的近親屬
出租人如果將租賃房屋出賣給其近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的,基于近親屬的親情關(guān)系,承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這就是說(shuō),出租人的近親屬也享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),并且這個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)比承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)更優(yōu)先,可以對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。值得研究的是,這種基于親屬關(guān)系發(fā)生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),是不是一個(gè)新的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),產(chǎn)生這種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律基礎(chǔ)是什么?
(三)承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
出租人出賣租賃房屋,對(duì)承租人已經(jīng)履行告知義務(wù),如果承租人在15日內(nèi)沒(méi)有明確表示愿意購(gòu)買的,就視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán),對(duì)此,當(dāng)然不得再主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。15日是個(gè)不變期限,承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)必須在15日內(nèi)表示態(tài)度,沒(méi)有明確表示的,就視為放棄權(quán)利。
(四)第三人善意取得租賃房屋所有權(quán)
如果購(gòu)買租賃房屋的第三人是出于善意,并且已經(jīng)辦理了登記手續(xù),就構(gòu)成善意取得。第三人出于善意對(duì)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不知情,就是善意,構(gòu)成善意取得,就即時(shí)取得所有權(quán)。承租人再主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán),就無(wú)法對(duì)抗善意第三人依法即時(shí)取得的所有權(quán)。
司法解釋規(guī)定,侵害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的救濟(jì)方式是損害賠償。這是好的,但如何確定損失,如何確定損害賠償責(zé)任,司法解釋并沒(méi)有給出方法。在司法實(shí)踐中可能無(wú)法操作。關(guān)鍵在于怎么去計(jì)算承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到損害的損失數(shù)額。我的想法是,可以按照產(chǎn)生優(yōu)先購(gòu)買權(quán)那個(gè)時(shí)候的房?jī)r(jià)是多少,受到侵害后的房?jī)r(jià)是多少,其差別可以算作損失。還有一個(gè)辦法,就是參照一般的違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),確定損失賠償責(zé)任。
房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;出租人履行通知義務(wù)后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的,承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果你情況比較復(fù)雜,律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù),歡迎您進(jìn)行法律咨詢。
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