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承租人優先購買權的例外

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-09 · 355人看過

承租人優先購買權的例外情形

司法解釋第二十四條規定:“具有下列情形之一,承租人主張優先購買房屋的,人民法院不予支持:(一)房屋共有人行使優先購買權的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務后,承租人在十五日內未明確表示購買的;(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的?!边@是規定了四種對抗承租人優先購買權的法定事由。

(一)房屋共有人行使優先購買權

共有人優先購買權優先于承租人優先購買權,這是基于物權優先于債權的規則確定的原則。因為共有人優先購買權是基于物權所生的優先權,而承租人優先購買權是基于債權而生,物權優先于債權,自然得出這個結論。這在理論上叫做優先購買權的競合或者競存,基于物權產生的優先購買權優先基于債權產生的優先購買權。

(二)房屋賣給出租人的近親屬

出租人如果將租賃房屋出賣給其近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的,基于近親屬的親情關系,承租人不得主張優先購買權。這就是說,出租人的近親屬也享有優先購買權,并且這個優先購買權比承租人優先購買權更優先,可以對抗承租人的優先購買權。值得研究的是,這種基于親屬關系發生的優先購買權,是不是一個新的優先購買權,產生這種優先購買權的法律基礎是什么?

(三)承租人放棄優先購買權

出租人出賣租賃房屋,對承租人已經履行告知義務,如果承租人在15日內沒有明確表示愿意購買的,就視為放棄優先購買權,對此,當然不得再主張優先購買權。15日是個不變期限,承租人主張優先購買權必須在15日內表示態度,沒有明確表示的,就視為放棄權利。

(四)第三人善意取得租賃房屋所有權

如果購買租賃房屋的第三人是出于善意,并且已經辦理了登記手續,就構成善意取得。第三人出于善意對于承租人的優先購買權不知情,就是善意,構成善意取得,就即時取得所有權。承租人再主張優先購買權,就無法對抗善意第三人依法即時取得的所有權。

司法解釋規定,侵害優先購買權的救濟方式是損害賠償。這是好的,但如何確定損失,如何確定損害賠償責任,司法解釋并沒有給出方法。在司法實踐中可能無法操作。關鍵在于怎么去計算承租人優先購買權受到損害的損失數額。我的想法是,可以按照產生優先購買權那個時候的房價是多少,受到侵害后的房價是多少,其差別可以算作損失。還有一個辦法,就是參照一般的違約金的計算標準,確定損失賠償責任。

房屋共有人行使優先購買權的;出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;出租人履行通知義務后,承租人在十五日內未明確表示購買的,承租人不享有優先購買權。如果你情況比較復雜,律霸網也提供律師在線咨詢服務,歡迎您進行法律咨詢。

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