現(xiàn)階段在我國，所有的土地都是實行的是土地國有制，那么在企業(yè)和個人申請使用權時，也是要先進行土地使用權的評估，那么土地使用權如何評估呢?按照規(guī)定會對評估土地進行產(chǎn)權的確認，如果在產(chǎn)權方面沒有異議，將會根據(jù)土地所在地的自然條件和經(jīng)濟條件來制定最終的價格。

一、土地使用權的評估程序有哪些?

1、明確土地使用權評估的有關事項，包括委托方、評估目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等;?

2、根據(jù)土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表;?

3、檢查土地產(chǎn)權是否清楚，有無糾紛，土地產(chǎn)權性質(zhì)是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等;?

4、調(diào)查待估宗地所在市縣的自然條件(包括人口、面積、氣候、水文、土壤)、行政區(qū)劃、經(jīng)濟發(fā)展(包括經(jīng)濟結構、主要產(chǎn)品、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、居民收入、社會投資狀況等)、城市規(guī)劃與城市性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)政策(與估價對象相關類型的產(chǎn)業(yè)分布、產(chǎn)品銷售及有關優(yōu)惠政策)和稅收政策等?

5、現(xiàn)場查戡待估宗地及周圍地區(qū)的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名稱、建構筑物結構、用途等，周圍交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況等;?

6、調(diào)配待估宗地的基礎設施條件、開發(fā)費用水平;?

7、調(diào)查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建筑物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況;?

8、根據(jù)估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，并確定最終地價;

二、評估原則

1.合法公正的原則

土地評估機構是一種中介服務結構，具有相應的行業(yè)要求。由于其評估的結果將直接對當事人起到參照的作用，有時甚至成為確定土地使用權價格的最終依據(jù)。這就要求評估機構在評估工作中應當盡量客觀公正，其評估的結果能夠真實地反映土地使用權的價值。否則，土地使用權評估也就是喪失了其應有的意義，土地評估機構也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結果的客觀公正，土地使用權的價格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關土地管理的法規(guī)和資產(chǎn)評估的法規(guī)的規(guī)定。其次要力求公正，做到符合客觀實際，按照科學的估價標準、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機構評估過程不客觀，過于考慮當事人的主觀意愿因素。

2.有利于開發(fā)利用的原則

土地使用權出讓以及其出讓前的評估工作，應當在服從城市規(guī)劃的前提下，有利于擴大土地開發(fā)、利用的廣度和提高土地開發(fā)、利用的強度，亦即土地使用權價格的評估工作要考慮到有利于土地的開發(fā)利用。

3.區(qū)別對待

土地使用權價格的評估，應按照不同區(qū)域以及各塊土地的經(jīng)濟價值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區(qū)分為六塊，郊區(qū)分為三塊。因為土地使用權的價格是由多種因素決定的。土地是不動產(chǎn)，其價格當然與其所處的地理環(huán)境息息相關，位于不同地理位置的土地當然具有不同的價格。

4.最大使用效益的原則

同一塊土地由于用途的不同而取得經(jīng)濟效益就會不同，因此應當在服從城市規(guī)劃的前提下，選擇取得“最大使用效益”的用途或者項目評估其出讓價格。最大使用效益有時動態(tài)的、發(fā)展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項原則比較難掌握，要求評估機構有較豐富的經(jīng)驗，同時對于相關的信息業(yè)要有很好的了解。

企業(yè)和個人在向國家申請土地使用權時，對土地的使用價格和土地周邊的配套設施都十分看重，所以土地使用權的評估工作變的尤為重要，同時也要讓評估工作做到公平公正公開，確保每位公民的權益。

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