我國的土地權屬于國家，國家對土地的使用有招拍掛等等形式，其中招標拍賣是國家供應土地的最主要形式，招標拍賣土地是國家的“三公原則”的表現，對我國市場優化土地資源有很大的幫助，同時在我國這個人口多土地少的國家遏制了不正當使用土地的行為，其招標拍賣需要依據《招投標法》、《拍賣法》。

一、國有土地使用權招拍掛的規定是怎樣的?

對于招標拍賣活動，國家也有法律規范，如《招投標法》、《拍賣法》等，但主要涉及的是對動產的招標拍賣規范。土地作為不動產，有它的特殊性。因此，在參照《招投標法》和《拍賣法》的有關法律精神和原則的基礎上，為深入貫徹落實國務院15號文件和中紀委第七次會議、國務院第四次廉政會議精神，大力推行招標拍賣出讓國有土地使用權制度，規范國有土地使用權招標拍賣活動，形成公開、公平、公正的土地市場，防治土地批租領域的不正之風和腐敗行為，我部在總結吸收各地實踐經驗基礎上，反復修改、完善，經國土資源部第四次部務會議通過，由田鳳山部長簽署，正式發布了《規定》。

二、招標內容介紹

《規定》共28條，主要明確了招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的法律依據、原則、范圍、程序和法律責任等。它以《城市房地產管理法》、《土地管理法》和《〈土地管理法〉實施條例》等法律法規為依據，建立和完善了以下三個方面的制度：一是經營性土地使用權的招標拍賣掛牌出讓制度;二是公開、公平、公正的國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓組織實施程序制度;三是嚴格的法律制度。

《規定》在認真總結各地招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權成功經驗、借鑒國際上通行的招標拍賣習慣做法的基礎上，明確了招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的組織實施程序，包括擬訂計劃、編制出讓文件、發布公告的方式和內容、標底和低價的確定、投標開標程序、拍賣會和掛牌的程序等。針對實踐中普遍存在的以協議出讓方式取代或規避招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權的問題，《規定》對應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權而擅自采用協議方式出讓的，規定了嚴格的法律責任，即對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。同時，《規定》還對土地行政主管部門自身的違法行為規定了嚴格的法律責任，即“土地行政主管部門工作人員在招標拍賣掛牌出讓活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任”。

三、出讓范圍

《規定》明確規定：商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。上述規定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。掛牌出讓是廣東、江蘇和重慶等地在招標拍賣出讓土地使用權的實踐中創新出來的，掛牌出讓綜合體現了招標、拍賣和協議方式的優點，并同樣是具有公開、公平、公正特點的國有土地使用權出讓的重要方式，尤其適用于當前我國土地市場現狀，具有招標、拍賣不具備的優勢：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭;二是操作簡便，便于開展;三是有利于土地有形市場的形成和運作。為此，《規定》將掛牌出讓與招標拍賣方式并列，將掛牌出讓作為招標拍賣方式出讓國有土地使用權的重要補充，對掛牌出讓的適用范圍、程序等作了較為詳細的規定。考慮到在掛牌截止時有可能出現眾多競價人競相競價的情況，為了實現土地效益的最大化，根據《城市房地產管理法》等法律法規，《規定》第19條規定：“在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人要對掛牌宗地進行現場競價，由出價最高者取得土地使用權。”

四、協議方式

拍賣、招標和協議方式均是法定的國有土地批租方式，各有其適宜的范圍，不能簡單進行優劣劃分。認為拍賣最好，國有土地出讓應一律采用拍賣方式的觀點是片面和武斷的，不符合法律規定，也與實際情況不符。《城市房地產管理法》規定，“土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式”。在具體的批租活動中，土地行政主管部門應視國家產業政策、政府對土地的要求、土地用途、規劃限制條件等因素選擇適宜的出讓方式。一般而言，劃撥土地使用權轉讓、國有企業改革中處置劃撥土地使用權以及工業等特殊用地，可以采用協議方式出讓;對于土地使用者和土地用途無特殊限制，以獲取最高土地出讓金為目標的經營性用地，應采用拍賣或招標、掛牌出讓方式;對于除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件，土地用途受嚴格限制，僅少數人可能有受讓意向的經營性用地，應采用招標方式出讓，三種方式不能偏廢。

綜上所述，招標拍賣將我國的土地資源進行合理的分配和調控，遵行公平公正公開的原則將土地資源的去留做到透明化，但是招標拍賣有其自己的適應范圍，不能隨意劃分。對于招標人來說招標的日期有嚴格限定，因此如果要招標拍賣土地一定要遵循時間提前發布招標等的公告。

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