一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租協(xié)以效力如何認(rèn)定?

1、轉(zhuǎn)讓方未取得使用權(quán)證書與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，起訴前或者申請仲裁前轉(zhuǎn)讓方取得土地證或者有批準(zhǔn)權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓的，協(xié)議有效。

轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用證書，實(shí)質(zhì)是尚未完全取得轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)屬，因此，通常應(yīng)視為無權(quán)處分。但是協(xié)議簽訂后，有權(quán)批準(zhǔn)核發(fā)土地證的縣級以上人民政府給轉(zhuǎn)讓方核發(fā)了土地使用證或者批準(zhǔn)了轉(zhuǎn)讓行為的，該項(xiàng)辦證或者批準(zhǔn)行為應(yīng)當(dāng)視為對轉(zhuǎn)讓方無權(quán)處分的追認(rèn)，因此，此時(shí)協(xié)議有效。

2、一地多賣，協(xié)議均有效。

受讓方均要求履行協(xié)議的：

(1)辦理變更登訂手續(xù)的一方可以要求交付土地。

(2)均未辦理變更手續(xù)的，先行合法占有投資開發(fā)的，有權(quán)要求辦理變更登記。

(3)均未登記又未合法占有開發(fā)的，先行交付轉(zhuǎn)讓款一方有權(quán)要求交付土地，辦理變更。

(4)協(xié)議均未履行的，依法成立在先的協(xié)議一方，有權(quán)要求繼續(xù)履行;未取得土地使用權(quán)方可以請求解除協(xié)議，賠償損失。

一地多賣，屬于欺詐行為，不是無效協(xié)議，受讓方有權(quán)利要求解除協(xié)議，賠償損失。但是，如果幾個(gè)受讓方都不行使解除權(quán)，而要求履行協(xié)議時(shí)，只能按照不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原則來處理，即登記優(yōu)于占有，占有優(yōu)于交款，交款優(yōu)于先簽協(xié)議。

二、轉(zhuǎn)讓劃撥土地未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。

但是起訴前或申請仲裁前經(jīng)批準(zhǔn)的，協(xié)議有效;協(xié)議性質(zhì)為補(bǔ)償性質(zhì)，而非出讓協(xié)議。

未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地，違反行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議當(dāng)然無效。如果起訴或者仲裁前，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓或同意劃撥給受讓方使用的，受讓方有權(quán)取得劃撥土地使用權(quán)。但是，由于轉(zhuǎn)讓方對劃撥土地不享有出讓土地的相關(guān)權(quán)益，因此，其所簽轉(zhuǎn)讓協(xié)議主要是對其地上建筑物的補(bǔ)償協(xié)議，而非土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果受讓方要取得出讓土地的使用權(quán)，必須依法補(bǔ)交土地出讓金，并辦理相關(guān)出讓土地手續(xù)。

土地使用權(quán)作為一種合法的權(quán)益是可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，這種轉(zhuǎn)讓表現(xiàn)在合同當(dāng)中，就是簽訂相應(yīng)的轉(zhuǎn)租協(xié)議書，符合法律規(guī)定的協(xié)議書自然是具有法律效力的，比如說現(xiàn)實(shí)中常見的就是以地多賣的現(xiàn)象，在這種狀況之下協(xié)議仍然是有效的，只是行為屬于欺詐行為。

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