一、我國土地使用權(quán)出讓的最高年限是多久?
土地使用年限是指對(duì)合法取得的土地所享有的使用年限。住宅的土地使用年限為70年,自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)算起。
土地使用權(quán)包括對(duì)土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。
根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定,土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:
居住用地70年;
工業(yè)用地50年;
教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年;
商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;
倉儲(chǔ)用地50年;
綜合或者其他用地50年。
二、算法
土地使用權(quán)年期修正
1.實(shí)質(zhì)
土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長短,直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后,土地的使用期限越長,土地的總收益越多,土地利用效益也越高,土地的價(jià)格也會(huì)因此提高。因此,通過土地使用權(quán)年期修正,可以消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。
2.修正方法
(1)計(jì)算使用年期修正系數(shù),年期修正系數(shù)按下式計(jì)算:
K=[1-1/(1 r)m ]/[1-1/(1 r)n]
式中:K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù);
r——土地還原率;
m——待估宗地的使用權(quán)年期;
n——比較案例的使用權(quán)年期。
(2)利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正,即有:
年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K
案例3:若選擇的比較案例成交地價(jià)每平方米為500元,對(duì)應(yīng)使用權(quán)年期為30年,而待估宗地出讓年期為20年,該市土地還原率為8%,則年期修正如下:
年期修正后的地價(jià)=500×1-1/(1 8%)20/[1-1/(1 8%)30]=436.06元/m
三、變更程序
提前收回土地使用權(quán),是指出讓人在土地使用權(quán)出讓合同約定出讓年限尚未屆滿的情況下,終止土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,提前收回土地使用權(quán)的前提條件是在特殊情況下,根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,并由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。(1)為公共利益需要使用土地的。為公共利益需要是指國家為經(jīng)濟(jì)、政治、軍事、文化、衛(wèi)生等建設(shè),需要使用土地的,可以將土地使用權(quán)收回。
(2)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建,需要調(diào)整使用土地的,隨著城市建設(shè)的加快,新的城市規(guī)劃的實(shí)施,需要對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的改造,需要重新調(diào)整和安排城市各個(gè)區(qū)域的土地的使用,為配合舊城區(qū)改建,國家要調(diào)整使用土地,收回或重新安排一些單位和居民正在使用的土地。
(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。
(4)因單位撤消、遷移等原因,停止使用原劃撥的國有土地的。
(5)公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。
我們國家所有的土地屬于國有,公民和企業(yè)要使用國家土地時(shí)也是需要按照規(guī)定繳納土地使用稅才可使用,那么土地使用權(quán)也是有一定的期限,在辦理土地使用證時(shí)一定要提交真實(shí)有效的材料,如果出現(xiàn)了偷稅漏稅等情況,司法部門也一定會(huì)對(duì)當(dāng)事人和當(dāng)事部門做出一定的處罰。
土地使用權(quán)年限是多久?
土地使用權(quán)的使用期限屆滿后怎樣處理
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要交哪些稅
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