一、房屋土地使用權(quán)變更的程序是怎樣的?
辦理房屋土地使用權(quán)變更二代主要流程包括首先到“登記信息、驗(yàn)證協(xié)議”窗口辦理信息登記上網(wǎng)和協(xié)議驗(yàn)證手續(xù);到“房地產(chǎn)估價”窗口辦理評估手續(xù);再到“公證”窗口辦理公證手續(xù);然后到“私房交易”窗口辦理交易手續(xù); 再到“契稅、印花稅”窗口繳納印花稅;最后到“產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證”窗口辦理《房屋所有權(quán)證》更名手續(xù)。
通過房屋產(chǎn)權(quán)過戶,就可以修改房產(chǎn)證和土地證的產(chǎn)權(quán)變更了。
房產(chǎn)過戶辦理流程:
首先到“登記信息、驗(yàn)證協(xié)議”窗口辦理信息登記上網(wǎng)和協(xié)議驗(yàn)證手續(xù);到“房地產(chǎn)估價”窗口辦理評估手續(xù);再到“公證”窗口辦理公證手續(xù);
1.申請人的居民身份證或戶口簿及其復(fù)印件;
2.代理人代為申請的,委托代理人需提交授權(quán)委托書和身份證及其復(fù)印件;其他代理人需提交有代理權(quán)資格的證明;
3.被繼承房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明;
4.被繼承人的死亡證明;
5.法定繼承人已死亡,需提交死亡證明及親屬關(guān)系證明;
6.被繼承人的婚姻、父母、子女情況證明及有關(guān)親屬關(guān)系證明;
7.公證人員認(rèn)為應(yīng)提交的其他證明、材料;
然后到“私房交易”窗口辦理交易手續(xù); 再到“契稅、印花稅”窗口繳納印花稅;最后到“產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證”窗口辦理《房屋所有權(quán)證》更名手續(xù)。
房產(chǎn)證過戶辦理所需材料:
(1)登記申請書;
(2)申請人身份證明;
(3)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書;
(4)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;
可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書,或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。
二、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別
購房者大多對房屋產(chǎn)權(quán)問題是一知半解,混淆了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)問題,“土地使 用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個不同的概念,房屋產(chǎn)權(quán)是所有權(quán),土地使用權(quán)是國家出讓的。所謂房地產(chǎn)使用權(quán),其實(shí)只是土地使用權(quán)。土地使用權(quán)決定了房產(chǎn)的使用權(quán)。
業(yè)主所有的住宅除了擁有房屋的所有權(quán)外,還擁有該房屋的國土土地使用權(quán)。
也就是說如果房屋產(chǎn)權(quán)到期房子還在的話,房子依舊是你的,只是要補(bǔ)交土地稅。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限是指房子所占的土地的使用權(quán),而不是房子所有權(quán)本身。國家規(guī)定,城鎮(zhèn)建設(shè)用地為國家所有,個人和企業(yè)可以有償使用和交易使用權(quán)。
住宅的使用權(quán)限是70年,從該地取得日算起。購房者只要有合法的產(chǎn)權(quán)證,房子就是私人財(cái)產(chǎn),不屬于國家。只要房子還在,個人就擁有該房子的所有權(quán)。 房產(chǎn)權(quán)70年從開發(fā)商開始蓋房就開始算了。
不能把土地產(chǎn)權(quán)70年和使用權(quán)70年混為一談,也不能把“房屋的所有權(quán)”和“土地的使用權(quán)”混為一談了,正確的說法是“土地的使用權(quán)一般為70年”。
土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別在于:房屋所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是永久的,沒有期限限制,只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有;土地使用權(quán)是有期限的。國家通過土地有期出讓方式,授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。
到期后,如國家需要收回土地,且必須連同地上建筑物一并收回時,這時會出現(xiàn)一個問題,由于房子在開發(fā)時有先有后,但土地使用權(quán)的終止日期是以土地出讓合同上的終止時間為準(zhǔn),即土地使用權(quán)到期,而房產(chǎn)還未到報廢的年限。這時收回土地使用權(quán)則要給予地上建筑物所有人相應(yīng)補(bǔ)償;如果不收回,地上建筑物所有權(quán)人可以在屆滿前一年向國家申請續(xù)期,并重新繳納土地出讓金。
兩者的區(qū)別:兩者的權(quán)屬不同, 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)的買賣是指房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地作用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓,也就是說,購房者享有的是完全的房屋所有權(quán);但我國實(shí)行的土地全民所有制,即土地只有國家和集體所有,個人只有使用權(quán)。因此,土地證上載明的使用終止日期一到,國家可以收回土地使用權(quán)。 相關(guān)條例:《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確規(guī)定,居住用地土地使用權(quán)出讓的最高年限是70年。70年的土地使用權(quán)期滿后,土地收歸國有,而地上建筑物仍屬業(yè)主所有。如果再次申請土地使用權(quán),則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時的地價水平,補(bǔ)交土地出讓金。
在日常生活中,房屋土地使用證的作用是很重要的,在辦理相關(guān)手續(xù)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)先了解詳細(xì)的辦理內(nèi)容,提前準(zhǔn)備好相關(guān)材料。同時需要注意的是土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)是具有一定的區(qū)別的,房屋所有權(quán)是屬于永久性的,并沒有時間期限,二土地使用權(quán)是具有使用期限的。
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