一、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式有哪些?
關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式,《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條規(guī)定有出售、交換和贈(zèng)與三種方式。后《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條略作發(fā)展,將轉(zhuǎn)讓的方式規(guī)定為買賣、贈(zèng)與或其他合法方式。“其他合法方式”一般包括:
1.買賣。
作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的最廣泛的方式,買賣以價(jià)金的支付為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。由于“買賣”是土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”的主要表現(xiàn)形式,我們通常所說(shuō)的土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”指的就是土地使用權(quán)“買賣”。下文關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的討論實(shí)際上也是關(guān)于土地使用權(quán)買賣合同的討論,所以說(shuō),“轉(zhuǎn)讓”有廣、狹兩個(gè)概念之分,當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是廣義概念時(shí),它包括所有的以權(quán)利主體變更為目的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)行為;當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是狹義概念時(shí),它與買賣具有同樣的涵義。
2.抵債。
抵債是買賣的一種特殊形式,只不過(guò)價(jià)金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權(quán)買賣時(shí),土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)和價(jià)金的支付是對(duì)等進(jìn)行的,而在以土地使用權(quán)抵債時(shí),價(jià)金支付在前,所抵之債視為已付之價(jià)金。
3.交換。
以交換的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)不是價(jià)金,而是其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。土地使用人將土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人,以此取得受讓人提供的其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
4.作價(jià)入股。
作價(jià)入股介于買賣和交換之間,既類似買賣,又類似交換。說(shuō)它類似買賣,是因?yàn)閷⑼恋厥褂脵?quán)用來(lái)作價(jià),所作之價(jià)如同買賣之價(jià)金;說(shuō)它類似交換,是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)被用來(lái)入股,所得之股如同其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
5.合建。
在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí),合建與以土地使用權(quán)作價(jià)入股都屬于一方出地、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設(shè)立獨(dú)立法人的,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)是股權(quán);不設(shè)立獨(dú)立法人,而采取加名的方式,或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產(chǎn)權(quán)分配的,土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)是房屋建成以后的產(chǎn)權(quán)。因合建而分配產(chǎn)權(quán)以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權(quán),卻不再擁有原來(lái)意義上的土地使用權(quán),可視為交換的一種特殊形式,即用地人以部分土地使用權(quán)換取房屋產(chǎn)權(quán)。
6.贈(zèng)予。
贈(zèng)予是用地人將其土地使用權(quán)無(wú)償移轉(zhuǎn)給受贈(zèng)人的法律行為。以贈(zèng)予方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)沒(méi)有直接的對(duì)價(jià),它無(wú)需價(jià)金的支付或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的提供作為對(duì)應(yīng)條件。但土地使用權(quán)贈(zèng)予合同可能會(huì)附加其他條件,如用地人在將土地贈(zèng)予給學(xué)校使用時(shí),可能會(huì)將土地的使用限于與教育有關(guān)的目的。
7.繼承。
在用地人是自然人時(shí),用地人的死亡會(huì)使其繼承人取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。在用地人是法人或其他組織時(shí),其合并或分立也會(huì)導(dǎo)致合并或分立之后的主體取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。通過(guò)繼承取得土地使用權(quán)時(shí),土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)也沒(méi)有直接的對(duì)價(jià),但可能會(huì)有間接的對(duì)價(jià),如在通過(guò)合并取得土地使用權(quán)的法律關(guān)系中,新公司繼承了原公司的財(cái)產(chǎn),也會(huì)繼承原公司的債務(wù),新公司取得土地使用權(quán)的對(duì)價(jià),可能以承擔(dān)原公司的其他債務(wù)的方式體現(xiàn)出來(lái)。
二、土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別
土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給公民或法人;出讓是指將所有權(quán)的部分權(quán)能(占有、使用、收益)與所有權(quán)相分離而作為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán);土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓則是土地使用權(quán)在公民或法人之間的轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓有出售、交換、贈(zèng)與、繼承等方式。
公民在獲取了國(guó)有土地后,就擁有了土地的使用權(quán)和一定期限的處分權(quán),也是可以將土地的使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移,為了更好的規(guī)范雙方的權(quán)益和義務(wù),也是會(huì)進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)簽訂轉(zhuǎn)讓合同,也是需要在土地轉(zhuǎn)讓合同中寫(xiě)明雙方的具體權(quán)利和義務(wù),同時(shí)規(guī)定違約責(zé)任。
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