原告馮XX，男

委托代理人林XX，曾X，廣東XX律師事務所律師。

被告謝XX,女，略。

委托代理人趙小兔，北京市XX律師事務所東莞分所律師。

委托代理人曾XX，北京市XX律師事務所東莞分所實習律師。

原告馮XX訴被告謝XX租賃合同一案，本院受理后，依法由審判員彭XX適用簡易程序獨任審判，公開開庭進行了審理。原告馮XX及委托代理人林XX，曾XX，被告委托代理人趙小兔，曾XX均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱：2005年9月28日，原告與廣州市XX實業有限公司簽訂《經營場地租賃合同》及《市場管理協議書》，2006年8月18日，原告與廣州市XX實業有限公司重新簽訂《經營場地租賃合同》及《市場管理協議書》，約定廣州市XX實業有限公司將位于廣州市站西路57號六，十號一層1003鋪出租給原告。2006年1月23日，原告與被告簽訂《鋪位租用合同書》，將訟爭商鋪轉租給被告。2007年2月，原告因經營運作需要，要求解除《鋪位租用合同書》，收回商鋪，同時賠償被告損失，但被告拒不退回商鋪。2007年3月16日，廣州XX休閑服飾批發商城-管理處向原告發出《警告函》，稱原告違反《經營場地租賃合同》的約定將商鋪轉租給第三者，該《鋪位租用合同書》被視為無效，要求原告通知被告于2007年3月20日前遷出商鋪，并由原告接手經營。2007年3月19日，原告根據廣州XX休閑服飾批發商城-管理處的《警告函》委托律師向被告發出律師函，確認雙方簽訂的《鋪位租用合同書》無效，要求被告退回商鋪，同時由原告向被告返還之前收取的押金53600元，雙方互不承擔其他法律責任。但是，被告至今一直未向原告退回商鋪。原告沒有經廣州市XX實業有限公司同意將商鋪轉租給被告，所簽訂的《鋪位租用合同書》，違反了《中華人民共和國合同法》第二百二十四條，《城市房屋租賃管理辦法》第二十條，二十八條的強制性規定，事后也未獲得廣州市XX實業有限公司追認，屬無效合同。故請求認定原，被告簽訂《鋪位租用合同書》無效：被告遷出廣州市站西路57號六，十號樓XX休閑服飾批發商城一層1003鋪。假如法院確認《鋪位租用合同書》有效，則由于被告非法利用原告的營業執照進行經營，以及被告利用其東莞營業執照在訟爭商鋪進行經營，根據《鋪位租用合同書》第四條的規定，變更訴訟請求為解除《鋪位租用合同書》，被告將商鋪交還給原告。

被告辯稱：不同意原告的訴訟請求。理由：一，原，被告簽訂《租賃合同》時，意思表示真實，該合同并沒有我國合同法規定的合同無效的情形，故合法有效。二，原告主張合同無效的理由之一是“XX公司管理處的《警告函》”，但《警告函》的發出者是“廣州XX休閑陰飾批發商城-管理處”，并不是出租方“廣州市XX實業有限公司”，沒有證據顯示其取得出租方授權，因此其無權就租賃合同一事發函。我方提供的證據《裝修施工許可證》顯示，原告準備對訟爭鋪位已經轉租的事實，且同意次承租人進行裝修，廣州市XX實業有限公司還收取了被告拆天花的押金1000元。廣州市XX實業有限公司如果認為原告的轉租行為侵犯了其權益，可以依據《合同法》以及雙方的約定，解除原租賃合同，解除原租賃合同以后，轉租合同仍然有效，只不過承租人不能再提供租賃物，合同因履得不能而將被終止，承租人要對次承租人承擔違約責任。三，《城市房屋租賃管理辦法》的發布者是建設部，不屬于行政法規，只能屬于部門的規章。《城市房屋租賃管理辦法》第二十七條的規定不是強制性規定，只是一種規范性或示范性的規定。四，原、被告簽訂的租賃合同行為，并非合同法第五十一條規定處分行為，不能適用該條規定。五，原告提起該訴訟，是為了達到其不可告人的目的，即獲得更多的經濟利益，屬于濫用訴權的行為。六，原告從廣州市XX實業有限公司承租來的商鋪，每月租金為5748元，而轉租給被告后，租金即為26800元，其獲得巨大的經濟利益，原告的合法權益并未受到侵犯。七，《鋪位租用合同書》已約定原告不得以任何借口收回鋪位，因此在沒有出現法律明確規定的情形下，原告無權要求解除合同。八，原告要求解除合同既無約定解除權，也沒有法定解除權。

經審理查明：廣州市XX實業有限公司(甲方，出租方)與馮XX(乙方，承租方)于2005年9月28日簽訂《經營場地租賃合同》，合同其中約定：甲方將廣州市白云區站西路57號六，十號樓壹層樓1003，建筑面積為47。9平方米商鋪經乙方作經營服裝使用;第二條租賃期限從2005年1月18日至2011年5月15日止;第三條1，租賃期內(合同期的第一個月內)，乙方必須向當地工商，稅務部門申領營業執照，稅務登記證等相關證照，并按規定的范圍管理費，稅費等費用;如有違反，本公司有權收回商鋪，另行出租;第六條：租賃期間，乙方未甲方同意，不得將場地的全部或部分出借或轉租給第三方，否則甲方有權解除合同，乙方所交押金作為違約金不予退還;乙方對其承租的商鋪在經甲方同意情況下可轉租(讓)，有關手續由甲方負責辦理，乙方須向甲方支付轉租(讓)手續費1000元/間。同日廣州市XX實業有限公司(為甲方)與馮XX(為乙方)簽訂《市場管理協議書》，《管理暫行規定》(附件一，二)，其中標明甲方通訊地址為廣州市白云區站西路57號6號樓，10號樓廣州市XX實業有限公司商城-管理處。2006年8月18日，廣州市XX實業有限公司(為甲方)與馮XX(為乙方)簽訂了《經營場地租賃合同》，《市場管理協議書》，《管理暫行規定》(附件一，二)，其中約定甲方將廣州市白云區站西路57號六，十號樓壹層樓1003室，建筑面積為47。9平方米商鋪經乙方作經營服裝使用，租賃期限從2006年8月18日至2011年5月15日止。

2006年1月23日，原告馮XX(為甲方)與謝XX(為乙方)簽訂《鋪位租用合同書》，合同其中約定：一，甲方現將廣州市站西路XX大廈區1003號給乙方使用，租期由按2006年2月12日至2009年2月10日止;二，每月租金甲方收人民幣右下角注明，水費，電費，電話費均由乙方負責;租金每月一至十號前交付;三，甲，乙雙方簽合同時，乙方要付押金人民幣53600元，。乙方如拖欠租金十天不能交付或中途退租，甲方有權以乙方違約收回鋪位，其押金不得退回，甲方對乙方不需補償任何經濟損失，在合同期內，甲方不得以任何借口收回此鋪，如需收回要雙方同意;如甲方未到期限收回鋪位，要賠償乙方雙倍押金;四，若有自然災害造成乙方的損失以及集體收回此鋪位導致乙方不能經營，甲方只歸還押金給乙方，而不負責乙方的損失。此鋪位中租經乙方經營時裝，乙方不能利用此鋪位進行違法活動，否則一切活動以及刑事責任全部由乙方單方面承擔;同時，乙方在經營期所發生的債權債務與甲方無關，甲方不負任何責任;五，乙方要做好防火工作，電線不能亂拉亂接，如需動用電源要由要作人員辦理;在租期內乙方不能隨意，轉租，如需轉租要經甲方同意;六，乙方在經營時必須嚴格遵守商場管理規定，在合同期內雙方不能隨意加租或減租，否則按違約處理;乙方要愛護甲方物業財產，如乙方因人違事故(包括電源引起)而導致鋪位毀要按價償甲方;七，租約期滿，乙方要交清所有費用，甲方將押金如數退回給乙方，一切裝修間隔入墻固定物件遷出時不能拆回搬走，全部歸甲方所有，如乙方要繼續經營可優先續約，租期，租金協商另定;八，合同期為三年，第一年(即為2006年2月11日至2007年2月10日止，每月租金為26800元，2007年2月11日起29800元人民幣，2008年2月11日起33800元人民幣)。簽訂合同后，原告依約將商鋪交付給被告使用，并且原告提供了解經營者為原告的《個體工商戶營業執照》，《稅務登記證》給被告經營使用。

原告分別于2007年2月9日，3月9日發函給被告，以原告收回鋪位自用為由，要求收回鋪位。同年3月10日被告委托北京王玉梅律師事務所東莞分所發函給原告，提出或繼續執行合同，或退回被告多交押金或租金并承擔相當于雙倍押金額的賠償責任，以求得合理解除合同效力。同年3月3日原告復函給被告，要求被告于3月3日先行遷出鋪位交還給原告。原告于同年3月19日委托廣東智洋律師事務所向被告發出《關于解<鋪位租用合同書>的律師函》。現訟爭商鋪由被告使用。

2007年5月17日原告向廣州市白云區公證處申請辦理保全證據公證。廣州市白云區公證處于2007年5月18日作出了(2007)穗白內民證字第1509號《公證書》，內容：根據《中華人民共和國公證法》的規定，本公證員與公證員助理羅XX于2007年5月17日下午來到廣州市站西路XX大廈首層1003“XX服飾”店鋪，對潘靜向鋪購買衣服的過程進行了監督和勘查，制作了《公證現場勘查記錄》1份，現場取得了《出貨單》1張，并對“XX大廈”的招牌及所購物品拍攝了照片各1張;上述行為結束后，本處對于上述所購物及所取得的《出貨單》1張作了封存。公證書所附的《出貨單》標注：XX服飾有限公司，地址：廣州市站西路XX大廈1樓1003檔。原告以此證明被告在廣州市站西路57號六，十號樓壹層樓1003號商鋪從事非法經營活動。

庭審中，原告提供了廣州XX休閑服飾批發商城-管理處于2007年3月16日發給原告的《警告函》：本公司在本月13日從閣下與謝XX就以上鋪位的爭議中得知你將此鋪轉租于第三者;依據本公司與閣下簽定之“經營場地租賃合同”當中第六點，閣下不應將此鋪的全部或部份出借或轉租經第三方;故此閣下與任何第三方所簽定之約均被視作無效，請閣下自行通知現行在該鋪位內之第三方經營者3月20日或之前遷出該鋪，并由閣下接手進場經營該鋪;否則我司可自行斷電或對該鋪采取其他強制停業措施。被告提供了廣州XX休閑服飾批發商城-管理處出具的《廣州市XX休閑服飾品牌商貿大廈裝修施工許可證》，其中內容：經我商廈管理處研究同意彭煥枝(鋪主)對其商鋪(1003鋪)進行室內裝修，施工日期為2006年2月7日至2006年2月16日;施工單位XX，施工負責人龍新。另被告提交了經營者為被告的《個體工商戶營業執照》復印件，該執照反映字號名稱為東莞市虎門XX服裝店，經營場所東莞市虎門鎮仁德街99號。

本院認為：租賃合同是轉移財產使用，收益權利的合同，是以承租人一方取得承租物的使用收益為目的，僅轉移標的物的使用收益權，不轉移物的所有權，因而承租人有否經出租人同意轉租，不影響轉租合同的效力。如果原告未經原出租方廣州市XX實業有限公司同意擅自轉租，屬原告違反其與廣州市XX實業有限公司的約定，不影響原、被告簽訂的《鋪位租用合用書》的效力。現原告以沒有經廣州市XX實業有限公司同意將商鋪轉租給被告為由，要求確認原，被告所簽訂的《鋪位租用合同書》無效及要求被告交還商鋪理由不成立，本院不予支持。原、被告簽訂的《鋪位租用合同書》，是雙方的真實意思表示，其內容沒有違反法律，行政法規的強制性規定，均為真實有效，雙方均應自覺履行。

合同法第九十三條和九十四條規定當事人協商一致，或者有其他違法行為致使不能實現合同目的，均可以解除合同。按此，原告提出解除合同必須符合上述約定解除或法定解除的條件。首先原、被告約定的解除權為被告拖欠租金10天不能交付或中途退租，原告有權解除合同，現原告提出解除合同不符合該約定。另雙方約定被告不能利用此鋪進行違法活動，否則一切活動以及刑事責任全部由被告單方面承擔，該約定不屬于解除權約定。此外原告提出被告非法利用原告的營業執照進行經營，以及被告利用其東莞營業執照在訟爭商鋪進行經營，則屬行政主管部門處理范圍，不屬法院調處范圍。因此原告要求解除合同及返還商鋪的訴請，理據不足，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條，第六十條第一款規定，判決如下：

駁回原告馮XX的全部訴訟請求。

本案受理費50元(該費原告起訴時已預交)由原告負擔。

如不服本判決，原告可在本判決書送達之日起30日內，被告可在本判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省廣州市中級人民法院。

當事人上訴的，應在遞交上訴關次日起7日內按照不服一審判決部分的上訴請求數額向廣東省廣州市中級人民法院預交上訴案件受理費。逾期不交的，按自動撤回上訴處理。

審判員彭XX

二00七年七月十一日

(法院印)

本件與原件核對無異

書記員梁XX

承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。如果你情況比較復雜，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。