南寧土地使用權變更的方式有:土地使用權出讓和土地使用權轉讓。土地使用權轉讓是土地使用者將土地使用權再轉移的行為,包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發,利用土地的,土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移,土地使用權轉讓時,其地上建筑物、其他附著物的所有權轉讓,應當依照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的,應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準,并依法辦理過戶登記。土地使用權轉讓須符合上述規定,否則即為非法轉讓。
二、土地使用權的轉讓需辦理變更登記
中國現行立法對物權變動采取登記要件主義,即土地使用權轉讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權的移轉,土地使用權的移轉以登記為要件,轉讓合同中的受讓人不是在轉讓合同簽定以后,而是在土地使用權依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權。這與國外物權法律中的意思主義和形式主義有很大的不同。前者以變動物權的契約為充分條件,當事人達成變動物權的契約,即使未行登記或交付,變動即為發生;后者也稱物權行為無因性理論,指物權的變動不僅有變動物權的債權契約,更有一個獨立于債權契約之外的、以物權的變動為目的物權行為。所謂無因,是指不把約定價金支付的債權契約作為物權變動的原因,而是把物權的變動,或物權行為本身就視作一種契約,物權行為不因債權契約成立而成立,或無效而無效。
南寧土地使用權的變更應當根據南寧政府的相關規定進行,一般需要變更的雙方當事人到土地管理部門進行辦理,另外還需要簽訂土地使用權變更協議來進行處理。涉及到土地使用權轉讓的,也需要符合土地使用權轉讓的相關條件,避免發生違法轉讓土地使用權的情況,造成違法犯罪行為。
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