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購買二手房有哪些必須要關注的問題呢

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-11 · 545人看過

關注一:準確理解“限購令”政策

長沙市的房屋“限購令”原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供一年以上(含一年)納稅證明或社會保險繳納證明的非戶籍居民家庭,限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一年以上(含一年)納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,暫停向其出售長沙市中心城區一環內的住房。

因此,無論戶口有沒有遷出長沙市,返鄉置業者在購房時先對照自己的情況和欲購房屋的位置,看自己屬不屬于“限購”之列,否則,即使對房子再滿意也只能望房興嘆。

關注二:標價不等于實際購買價

與新房不同的是,除房價本身外,二手房交易過程中還需繳納各項稅費,如果是通過中介完成交易的還涉及中介費等。在貴陽市的二手房市場上,幾乎所有賣家開出的都是“凈價”,房屋交易過程中所需繳納的一切稅費甚至是中介費都由買家支付,賣家只收“凈價”,不管稅費,已成為當前二手房市場的“潛規則”。

例如購買一套標價50萬元的普通二手房,如果該房購房不足5年,所售房屋并非家庭唯一住宅的,賣家所需繳納的營業稅及附加、個人所得稅以及買家需繳納的契稅和中介費等,所有費用全部加起來約需6萬元。也即是說,買這套50萬的房子,買家要拿出56萬元才買得到。

關注三:外地人辦二手房貸款有門檻

據了解,長沙市并非所有銀行都辦理二手房貸款,像建設銀行就沒有開展二手房貸款業務,而工商銀行雖然可以辦理二手房貸款,但對于外地人而言,需要提供繳交一年社保的記錄,否則不予辦理。而貸款的條件和所需資料和辦理商品房一樣,即首套房可以辦理7成按揭,利率為基準利率,二套房只能辦理4成按揭,利率為基準利率上浮20%。

購房者則要根據自己的經濟情況進行相應的選擇,如果達不到辦理二手房貸款的條件,則要準備好全款購房。

關注四:掌握二手房貸款額評估計算

雖然二手房貸款與新房貸款的首付比例和貸款利率均完全一樣,但與新房貸款的首付款按照購房時的市場價作為參考不同,二手房則是按照評估價來計算貸款額。通常在申請二手房貸款時,銀行要先對房產進行評估。銀行在放貸時將取合同價和評估價兩者之間的低值為基礎,再乘以貸款成數,即為房產的最高貸款額度。

據了解,房屋評估價是根據當時的市場情況,通過專業評估機構對房產價值進行評估而計算出來,一般二手房評估價都低于市場價,通常,二手房評估價大多為市場價值的80%-90%。如果一套市場價50萬元的二手房,如果按照80%的市場價值計算,評估價則為40萬元。如果按照貸款首付三成計算,首付款為12萬元,加上成交價與評估價的差額10萬元,購買這套二手房,即要準備22萬元的首付款,而非通常理解的15萬元首付款。

關注五:房齡與貸款額度掛鉤

據了解,目前長沙市多數銀行在辦理二手房貸款業務時,貸款年限都是按照房齡+貸款年限≤30年來計算的。例如,某房屋的房齡為10年,其貸款年限最長為20年。

很多購房者對二手房貸款政策知之甚少,致使在后期申請貸款過程中困難重重。為此,特別提醒購房者,貸款購買二手房時,為避免產生不必要的糾紛,在二手房買賣合同中切記對貸款方面的相關事宜進行條款約定,如貸款合同審批不能通過時,違約責任該如何約定。

關注六:不簽“陰陽合同”

為了達到少交稅的目的,很多人選擇了“陰陽合同”的做法,即除真實合同外,簽訂一份成交價格遠遠低于實際成交價的“假合同”報稅。

市房屋產權監理處的相關負責人介紹,返鄉置業者完全不必為了達到“省稅”的目的在合同上做“手腳”,一方面現在這種做法不能省稅。另一方面,“陰陽合同”中真實合同和虛假合同差額部門的房款在法律上得不到保護。當買家再次轉讓所購房屋時,會產生虛增售房利潤,導致稅負增大。如果一旦所買房屋以后遇到拆遷,還可能面臨補償價格較低的風險,可謂得不償失。

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