一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和買賣的區(qū)別是什么?

國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。

在我國土地所有權(quán)分為國有和集體所有兩種。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指首次從國家取得土地使用權(quán)的個人或者集體將其土地使用權(quán)以有償方式在一定時期內(nèi)出讓，租借給他人的經(jīng)濟行為。通常是指城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。一是對土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及處分權(quán)進行保護。二是對土地所有者和使用者的這些權(quán)利進行限制和調(diào)節(jié)

國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓區(qū)別：

(一)主體不同

出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實施;

轉(zhuǎn)讓主體：取得國有土地使用權(quán)的土地使用者。

(二)行為性質(zhì)不同

根據(jù)物權(quán)理論，出讓，他物權(quán)設(shè)定;轉(zhuǎn)讓：他物權(quán)轉(zhuǎn)移。

(三)轉(zhuǎn)移條件與程序不同

出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證;轉(zhuǎn)讓條件有限制，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請、審批或補辦出讓手續(xù)，繳納稅費，方可登記過戶。

(四)交易市場不同

出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷;轉(zhuǎn)讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓。

國有土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標方式;沒有條件的，可采用雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議的方式出讓的土地價格不得低于國家所規(guī)定的最低價。

1、招標方式。招標出讓是指土地所有者(出讓人)向多方土地使用者(投標者)發(fā)出投標邀請，通過各投標者設(shè)計標書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。招標出讓方式的特點是有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)先土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。

2、拍賣方式。拍賣出讓是按指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者(競買人)。它的特點是有利于公平競爭，適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)，土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。

其實根據(jù)法律層面上的意義來說。土地使用權(quán)的買賣就是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因為我國的土地性質(zhì)造成的原因，所以我國的土地是不能夠進行買賣的，只能將土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓。因為我國的土地都是在國家手上而不是在個人手上。

土地使用權(quán)出讓金是什么？是怎么分類與計算的？

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