一、開發商農村土地使用證能辦理嗎?
如果是商品房,在房屋開工建設前應當已經取得五證,其中就包括土地使用權證。個人買的房子只有房產證,土地使用權顯示在房產證中有一欄叫宗地證號的地方,這是整個小區的土地號,如果你這個房產證上這一欄是空的,就有可能是五證不全的房子。
業主可以依據合同,雙方簽訂的商品房買賣合同約定的,房屋所有權證和土地使用證,它如果違反了規定去履行辦證的義務,它要承擔責任,當然像城市房地產管理法,以及最高人民法院關于審理商品房司法解釋都講到了房屋所有權證,沒有提到土地使用證,但是房屋的建立是在土地之上的,如果沒有土地使用權根本就談不上房屋所有權,而在有一些地方房屋所有權和土地證必須都要去辦理的。在合同當中應該有約定,什么時候辦理房產,什么時候辦理土地使用權證,嚴格上說,土地使用權正應該在房屋竣工之前就應該分割好,大土地使用權開發企業,最后分割到小的業主都應該要分割、預售。
二、什么是國有土地使用證?
《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證,受法律保護。城鎮住房用地登記發證的范圍包括城鎮房改房、經濟適用住房、商品房和其他住房用地,它是房屋所有權和國有土地使用權發生轉移后的變更土地登記,發證對象為擁有房屋所有權的住房產權人。
三、國有土地使用證的重要性?
《土地使用證》是非常重要的物權,不按合同辦出《土地使用證》就是開發商違約和對業主“權力”的侵犯。
《國有土地使用證》不僅是住宅不動產的物權的組成部分,而且是更重要的組成部分。
1、缺少《土地使用證》,不動產的“物權”不完整。因為《房地產管理法》第五十九條規定:“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”,這說明房地產的“物權”包括房屋所有權和土地使用權兩方面。業主買的房地產包括房屋所有權和土地使用權,而現在開發商只把房屋所有權給了業主,而土地使用權沒有交給業主。
2、缺少《土地使用證》,房地產的轉讓中涉及土地使用權的部分不發生法律效力。《物權法》第九條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力”。沒有《國有土地使用證》,業主不擁有法律意義上的“土地使用權”。
3、缺少《國有土地使用證》房地產價值嚴重縮水。按照《物權法》第一百四十九條規定:“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”。這一條規定使原本只有 70年壽命的住宅,得到“自動”延長。使“住宅”的傳世私有財產性質,以法律的形式確立下來。但是如果買的房子沒有《國有土地使用證》,就沒有土地使用權,更不能“傳世”
對于我國的商品使用住房,一般來說只針對于在城市之中才會有,而農村的宅基地只能有分配到的農村戶口的人才能進行使用,并且不能夠購買給其他村組織的人,如果農村宅基地需要進行轉讓的話,那么必須有土地使用證才能夠進行轉讓,否則只能夠重新申請其他宅基地,放棄該宅基地。
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