二手房買賣業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件,未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的,不得買賣;并向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性。
2、買賣雙方主體資格審查
(1)二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的二手房權(quán)利人。
(2)二手房受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織,但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。
(3)二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的,應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書面文件。
(4)二手房屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。
3、共有財(cái)產(chǎn)審查
共有二手房,應(yīng)當(dāng)審查有無(wú)共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。
4、權(quán)利限制審查
應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)有無(wú)依法裁定,決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。
5、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查
應(yīng)當(dāng)審查二手房有無(wú)抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有,要審查有無(wú)取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意買賣的證明。
6、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)審查
(1)共有二手房買賣時(shí),在同等條件下,二手房共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí),在同等條件下,二手房承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
(2)應(yīng)當(dāng)審查二手房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)人有無(wú)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明。應(yīng)合理提示買受人如承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán),買受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同,并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
7、審查二手房有無(wú)下列禁止買賣情形:
(1)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的;
(2)依法收回土地使用權(quán)的;
(3)共有二手房,未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
(5)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
(6)已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;
(7)列入動(dòng)拆遷范圍的;
(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
8、境外人士買賣的限制
委托人,出于國(guó)家安全和軍事安全的考慮,國(guó)家安全部門規(guī)定:有些地域的房屋是不能出售給境外人士的。可向房屋所在地有關(guān)政府部門、街道辦事處或居民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)查。
9、要合理提示委托人買賣的房屋應(yīng)能保持正常使用功能
為保證委托人的合法權(quán)益,要提供委托人其所購(gòu)買的商品房應(yīng)保持正常使用功能,超過(guò)合理使用年限后若繼續(xù)使用的,產(chǎn)權(quán)人要委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)單位鑒定。
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