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什么樣的二手房產買賣合同是無效的

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-11 · 766人看過

一、什么樣的二手房產買賣合同是無效的

(一)非房屋產權人出賣他人房屋的。有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產權人,而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋,事后又不能得到房屋產權人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下,又將房屋出賣,因法律明確規定,監護人非因被監護人的利益,不得處分被監護人的財產,因而無法辦理過戶手續。這種情況法律上稱為無權處分。

(二)出賣共有房屋未經其他共有人同意的。共有房屋形成的原因一般是:

1、因婚姻關系形成的夫妻共有房屋,雖然房屋產權登記在一方名下,但實際上是夫妻共有房屋;

2、因繼承形成的共有房屋,即房屋的所有人死亡,其合法繼承人為二人以上,尚未辦理遺產析產,其房屋產權應為繼承人共有;

3、因拆遷形成的家庭共有房屋,即依據拆遷補償協議,被補償人為家庭中的數人,但是回遷房登記在了其中一個人的名下,實則為家庭共有房屋;

4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。

《城市房地產轉讓管理規定》第六條第四款規定“共有房地產,未經其他共有人書面同意的;”不得轉讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權益因而形成合同無效。

(三)因房屋前期開發建設及銷售違法無法取得合法產權的。開發商違反規劃、未取得土地使用權證、工程未經竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續等原因,不能辦理房屋合法產權的房屋。比如集體土地上建設的“小產權”房屋,因沒有辦理土地征用手續,沒有取得土地使用權證,是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。

(四)已經設定抵押,未經抵押權人同意轉讓的房屋。

二、二手房買賣合同無效怎么辦

根據我國法律規定,合同被確認無效后,合同尚未履行的,不得履行;正在履行的,應當立即終止履行。對于無效合同造成的財產損失,一般采取如下方法處理:

(一)返還財產。返還財產是使當事人的財產關系恢復到合同簽訂以前的狀態。返還財產可以是一方返還,也可以是雙方互相返還。如果當事人依據無效合同取得的標的物還存在,則應返還對方;如果標的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得,不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。

(二)賠償損失。沒有過程的一方可以要求有過錯的一方賠償自己的損失;雙方都有過錯的,應當按照責任大小、輕重各自承擔經濟損失中與其責任相適應的份額。

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張士俊律師,男,漢族,中共黨員,法學學士,擁有深厚的法學理論功底。多年從事法律工作,曾連續七年專門辦理刑事案件,積累了大量刑事、民事、公司法務處理經驗。始終秉持法律至上、全力維護當事人合法權益的理念,恪守公平公正,為當事人提供優質法律服務。

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