1、征地拆遷給的補(bǔ)償過低,我們應(yīng)該怎么辦?
如果根據(jù)現(xiàn)有情況,不能確定占地(或拆遷)是否合法,而補(bǔ)償過低,首先應(yīng)拒絕在補(bǔ)償協(xié)議及相關(guān)材料上簽字并拒絕占地(或拆遷)。
2、征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是多少?
征地:征地補(bǔ)償費(fèi)包括3項(xiàng):即土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)是按照該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的若干倍計(jì)算,《土地管理法》規(guī)定最高30倍。
但按照《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定已經(jīng)突破了30倍。“依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的,不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的,省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補(bǔ)助費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限,尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的,當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a(bǔ)貼。”
拆遷:《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定,被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。
3、我們?nèi)绾文軌颢@得合理補(bǔ)償?
征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否合理的前提是征地拆遷是否合法,被征遷人遇占地或拆遷時(shí),首先關(guān)注的是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或怎樣才能提高補(bǔ)償,而補(bǔ)償?shù)奶岣咝枰P(guān)注的根本問題是占地的合法性。
不錯(cuò),被征遷人并不關(guān)心項(xiàng)目合法性,而是合理的補(bǔ)償。但心急吃不了熱豆腐,要達(dá)到這個(gè)目的需要使用技巧和方法,從項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的合法性入手,通過徹查各環(huán)節(jié)實(shí)體與程序的違法,讓對(duì)方主動(dòng)給予合理補(bǔ)償!
4、如何判斷項(xiàng)目占地是否合法?
任何一個(gè)合法建設(shè)項(xiàng)目從無到有、從立項(xiàng)至竣工需要經(jīng)歷一系列法律程序,相關(guān)流程及審批環(huán)節(jié)與咱們征地拆遷人有關(guān)的就可能達(dá)到幾十個(gè),比如一個(gè)項(xiàng)目要建在集體土地房屋上,最起碼得經(jīng)歷立項(xiàng)、規(guī)劃、征地后才可能走到拆遷及補(bǔ)償環(huán)節(jié),單從征地環(huán)節(jié),沒有征地前的告知、報(bào)批材料《征地調(diào)查結(jié)果確認(rèn)表》未經(jīng)土地承包人或房主簽字與聽證程序就可判斷征地程序違法。事實(shí)上,各地大力宣傳的大部分重點(diǎn)工程都是違法建設(shè)的。
5、向被征遷人發(fā)放過書面材料項(xiàng)目用地就合法嗎?
一個(gè)合法工程,要做到各個(gè)環(huán)節(jié)都符合法律規(guī)定去辦理相關(guān)審批,現(xiàn)在的政府或開發(fā)商都等不及,一個(gè)項(xiàng)目做到100%合法非常難,所以,不要認(rèn)為政府出面的項(xiàng)目就一定合法,占地拆遷都是政府的行為;也不要認(rèn)為重點(diǎn)工程就合法,高速公路鐵路也有很多不合法的,國土資源部的百日行動(dòng)中查處的違法占地,僅國家級(jí)重點(diǎn)工程就占40%以上,如果算上地方的重點(diǎn)工程,那該有多少?重點(diǎn)工程往往自以為有重點(diǎn)工程的護(hù)身符,便感覺違法也有了底氣。不能僅憑發(fā)放給被征遷人手中的幾份材料就認(rèn)定占地合法。
即使說真的有批文,也要認(rèn)真研究真假,是否是你這塊地的批文,根據(jù)本人的辦案經(jīng)驗(yàn),征地批文張冠李戴者有之、少批多占者有之、未批先占者有之;還有明明需要6個(gè)方面批文(如立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、環(huán)保評(píng)估、拆遷許可等等),才具備3個(gè)。
6、我們面對(duì)占地及強(qiáng)拆應(yīng)該怎么做?
一是得知要占地強(qiáng)拆時(shí)及時(shí)留存對(duì)我們有利的證據(jù),比如土地承包證、房屋所有權(quán)證明、地上附著物及房屋等現(xiàn)狀的證明(拍照片、攝像等);二是要他們要主動(dòng)出示相關(guān)的法律手續(xù),以證明其占地及拆遷的合法性,誰是占地、拆遷的主體;三是占地拆遷補(bǔ)償不合理絕不在對(duì)方要求的相關(guān)材料及補(bǔ)償協(xié)議上簽字,即使土地被占、房屋被拆;四是在土地被占、房屋被強(qiáng)拆時(shí),不要因?yàn)槔媸軗p而用你們的身體去阻擋,應(yīng)該拿起法律武器正當(dāng)維權(quán),爭取合理補(bǔ)償還是沒問題的。
7、如果沒有合法手續(xù)我們是要求合理補(bǔ)償還是要求退還土地、恢復(fù)原狀?
根據(jù)目前的現(xiàn)狀及我們的經(jīng)驗(yàn),即使占地不合法,如果是國家或地方政府的重點(diǎn)工程,在目前的法制環(huán)境下,也很難做到拒絕占地。全國各地發(fā)生的征地拆遷惡性案件已經(jīng)說明這一問題,因此,我們律師不主張你們用生命是捍衛(wèi)土地和房屋,但合理補(bǔ)償是我們必須堅(jiān)守的,那就必須在是否合法上較真,利用法律武器啟動(dòng)各種法律程序,甚至借助媒體等各種資源和力量,將他們的違法問題曝光,只有這樣,我們才能取得比較合理的補(bǔ)償。
8、我們能否通過信訪解決征地拆遷案件?
單純上訪解決征地拆遷案件幾乎沒有可能,最好的方式是以法律為主,多管齊下來解決問題效果好,風(fēng)險(xiǎn)小。許多農(nóng)民朋友上訪多年甚至幾十年,不但沒有解決問題,還把訴訟、復(fù)議時(shí)效超過了延誤了,本來能夠解決的問題也沒有了希望,同時(shí)浪費(fèi)了大量的錢財(cái)和時(shí)間。
還有許多上訪者因此被勞教、被拘留甚至判刑,大家對(duì)此也有目共睹。
9、維權(quán)過程中如何配合協(xié)助律師?
律師接受委托后會(huì)根據(jù)個(gè)案情況為個(gè)案量身定做維權(quán)方案,但大體框架是①調(diào)查案情以深查真相;②根據(jù)掌握的材料啟動(dòng)法律程序;③跟進(jìn)程序鞏固維權(quán)成果;④攻堅(jiān)克難,出奇制勝。在這一過程中,因?yàn)槁蓭煷蟛糠謺r(shí)候都在千里之外,許多溝通協(xié)調(diào)、遞交法律文書等工作因考慮委托人成本不能親臨,委托人應(yīng)根據(jù)律師的指導(dǎo)及時(shí)與相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào),依法堅(jiān)持自己的主張。
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