欄目關(guān)注：房屋未過戶買賣協(xié)議有效嗎?小產(chǎn)權(quán)房能買嗎?合同有效嗎?農(nóng)村房屋宅基地可以買賣嗎?

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)為您解答：

案情簡介：遺產(chǎn)房屋拆遷引糾紛

南寧市原新陽路×號房屋為五原告共同繼承盧××遺產(chǎn)所得，1994年被列入新陽路舊區(qū)拆遷改建范圍。原拆遷人南寧市江南房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該舊區(qū)改建項目，由于五原告與原拆遷人對該房屋拆遷補(bǔ)償安置問題無法達(dá)成協(xié)議，經(jīng)原拆遷人申請，原南寧市建設(shè)局于1997年6月作出《城市房屋拆遷糾紛裁決書》，對五原告非住宅商鋪的補(bǔ)償安置維持了原拆遷人提出的安排在新建商住樓一層商場東側(cè)1號商鋪的方案，雙方對裁決均無異議。原拆遷人于1997年9月將該舊區(qū)改建項目轉(zhuǎn)讓給本案一審被告房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)公司接手后，發(fā)現(xiàn)原設(shè)計改建的商住樓和住宅樓與南寧市第一職業(yè)高中南門通道用地存在沖突，未設(shè)計人防地下室。經(jīng)南寧市政府相關(guān)部門批準(zhǔn)，房地產(chǎn)公司對商住樓和住宅樓的總體平面規(guī)劃作了調(diào)整并修改了設(shè)計圖，商住樓和住宅樓均增設(shè)了地下室，由此造成了房屋拆遷裁決確定補(bǔ)償安置給五原告的商鋪位置雖未變動，但因該商鋪位于通往商住樓地下室出入口3米寬的通道斜坡拐角處，一層商場地面與通道地面落差約1米而無法在原定東側(cè)1號處開設(shè)門面的情形。商住樓一層商場于2000年1月開始交付使用，由于五原告不同意接受房地產(chǎn)公司交付該處鋪位，亦不接受房地產(chǎn)公司在裙樓中另行補(bǔ)償安置商鋪的建議，在雙方協(xié)商不成的情況下，五原告曾提起行政訴訟將南寧市建委訴至法院，但被法院駁回起訴。后五原告對房地產(chǎn)公司提起了本案民事訴訟。

審理結(jié)果：法院駁回原告訴訟請求

一審法院認(rèn)為：就原、被告之間的糾紛，原南寧市建設(shè)局已作出裁決，且裁決書已發(fā)生法律效力。現(xiàn)原、被告就裁決書中裁決安置的鋪面、雜物房交付問題及鋪面的位置發(fā)生爭議，應(yīng)申請行政部門解決，而不能通過民事訴訟程序處理，原告的訴訟請求不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍，遂裁定駁回五原告的起訴。

律師說法：如何解決房屋拆遷糾紛

1、本案雙方當(dāng)事人因房屋拆遷所引發(fā)的補(bǔ)償糾紛，已有生效的行政裁決書明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，目前只是如何履行行政裁決書的事宜，而不需要另行提起民事訴訟，再次明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。如果一方不履行行政裁決，對方不是申請強(qiáng)制執(zhí)行而是另行提起民事訴訟，那么國家設(shè)立房屋拆遷補(bǔ)償糾紛行政裁決前置的程序制度，將毫無法律意義，大量的拆遷補(bǔ)償糾紛案件將涌進(jìn)人民法院，人民法院將不堪重負(fù)。

2、作出《城市房屋拆遷糾紛裁決書》，對各方當(dāng)事人之間的糾紛進(jìn)行裁決，該裁決本身是由原南寧市建設(shè)局作出的具體行政行為，其本身即與法院生效判決、調(diào)解一樣具有國家強(qiáng)制執(zhí)行力，并不需要再通過民事訴訟程序賦予其強(qiáng)制執(zhí)行力。

3、根據(jù)《行政訴訟法》第六十六條“公民、法人或者其他組織對具體行政行為在法定期限內(nèi)不提起訴訟又不履行的，行政機(jī)關(guān)可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，或者依法強(qiáng)制執(zhí)行”的規(guī)定，決定是否強(qiáng)制執(zhí)行、怎樣執(zhí)行、不執(zhí)行《城市房屋拆遷糾紛裁決書》會產(chǎn)生什么違法責(zé)任的權(quán)力均在于行政機(jī)關(guān)即市建設(shè)局，而不是行政相對人陳×，盧×等五人，在市建設(shè)局未向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行之前，法院無權(quán)主動以司法執(zhí)行權(quán)代替行政強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，無權(quán)以司法審判權(quán)干擾或取替行政機(jī)關(guān)的強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)。

4、最高院《關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)》第二條：“拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理”的規(guī)定，則明確了經(jīng)過行政機(jī)關(guān)裁決的拆遷補(bǔ)償糾紛，應(yīng)通過行政案件的程序解決糾紛，未經(jīng)過行政機(jī)關(guān)裁決的拆遷補(bǔ)償糾紛，可以通過民事案件的程序處理，從而避免了行政裁決權(quán)與民事司法審判權(quán)之間發(fā)生沖突。

5、民事判決是不能維持、變更具體行政行為的，具體行政行為也不需要通過民事訴訟來獲取強(qiáng)制執(zhí)行力，如果本案民事判決更改了行政裁決的內(nèi)容，則開創(chuàng)了民事判決撤銷、變更行政行為的先例，如果本案民事判決維持行政裁決的內(nèi)容，同樣亦開創(chuàng)了民事判決維持行政行為的先例，在任何一個法制國家里，對于一起民事糾紛絕不應(yīng)同時出現(xiàn)兩個生效的法律文件同時存在。

從以上來看，遇到房產(chǎn)糾紛要妥善解決也是比較復(fù)雜的。當(dāng)事人如果自己不能有效避免損失，可以及時向?qū)I(yè)房產(chǎn)糾紛律師求助或者請律師代理。