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房屋拆遷的補(bǔ)償項(xiàng)目一般主要是房屋補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi),但是企業(yè)拆遷中有一項(xiàng)比較重要的補(bǔ)償項(xiàng)就是停產(chǎn)停業(yè)損失的費(fèi)用。下面,律霸小編就為大家整理了企業(yè)拆遷中停產(chǎn)停業(yè)損失是怎樣計(jì)算的。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括:(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。因此,停產(chǎn)停業(yè)損失是房屋因征收活動(dòng)不能繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營而造成的損失。同時(shí)該規(guī)定第二十三條規(guī)定:對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償,根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
實(shí)踐中對停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償方式具體分為以下幾種:
1.以被征收房屋的總體價(jià)值的一定比例計(jì)算。例如,《南京市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》規(guī)定,拆遷非住宅房屋造成停業(yè),屬于營業(yè)用房的,應(yīng)給予不超過拆遷補(bǔ)償款8%的補(bǔ)償;屬于非營業(yè)用房的,應(yīng)當(dāng)給予不超過拆遷補(bǔ)償款5%的補(bǔ)償。
2.按房屋面積計(jì)算。上海規(guī)定,因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)損失的,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照被拆除房屋建筑面積300-400元/m2 計(jì)算,由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。
3.根據(jù)經(jīng)營收入、利潤等指標(biāo)確定。深圳規(guī)定,拆遷合法經(jīng)營性房屋引起停產(chǎn)、停業(yè)的,能依據(jù)完稅證明提供利潤標(biāo)準(zhǔn)的,給予3個(gè)月稅后利潤補(bǔ)償;不能提供利潤標(biāo)準(zhǔn)的,按照上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計(jì)算或者按照同類房屋市場租金,給予3個(gè)月的補(bǔ)償。
4.區(qū)分企業(yè)用房是住宅用還是非住宅用,如《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》規(guī)定:
(1)非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償評估的計(jì)算公式為: 停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)=(用于生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助)×停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限
①用于生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停產(chǎn)停業(yè)期間平均每月的市場月租金,由房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定。
②月凈利潤是指生產(chǎn)經(jīng)營者利用被征收房屋,在停產(chǎn)停業(yè)期間每月平均能夠獲取的稅后凈利潤。月凈利潤按征收決定發(fā)布前12個(gè)月的損益表確定。無法根據(jù)損益表確定的根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營者在征收決定發(fā)布前12個(gè)月實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅推算。
③修正系數(shù)基準(zhǔn)值為1,根據(jù)使用被征收房屋的生產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)行狀況和市場預(yù)期進(jìn)行修正,修正調(diào)整幅度不得超過20%。
④員工月生活補(bǔ)助是指生產(chǎn)經(jīng)營者在停產(chǎn)停業(yè)期間,每月支付給員工的基本生活保障補(bǔ)助,員工月生活補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按征收決定發(fā)布前上個(gè)月的北京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
員工數(shù)量以生產(chǎn)經(jīng)營者在征收決定發(fā)布前12個(gè)月繳納社會保險(xiǎn)的月平均人數(shù)計(jì)算。生產(chǎn)經(jīng)營者憑房屋征收決定相關(guān)證明到區(qū)縣社會保險(xiǎn)經(jīng)(代)辦機(jī)構(gòu)開具參保人數(shù)證明。
(2)用住宅房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng),按照實(shí)際經(jīng)營面積每平方米給予800元至3000元一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi),具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣房屋征收部門結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況確定。
5.按照營業(yè)年限計(jì)算。一般是在確定稅基后,根據(jù)營業(yè)年限確定相應(yīng)的補(bǔ)償倍數(shù)。
6.由評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。由有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評估,并按照評估結(jié)果進(jìn)行補(bǔ)償。
7.據(jù)實(shí)補(bǔ)償,協(xié)商確定。由被拆遷人提供相關(guān)材料證明停產(chǎn)停業(yè)損失的數(shù)額與拆遷人進(jìn)行協(xié)商確定,補(bǔ)償期限為停產(chǎn)停業(yè)的時(shí)間。
律霸小編提醒您:企業(yè)在遇到拆遷時(shí),應(yīng)該咨詢專業(yè)人士,了解自己所在地區(qū)的是否有相關(guān)的規(guī)定,此規(guī)定是否符合上位法的規(guī)定。要對自己的企業(yè)因拆遷造成的損失進(jìn)行初步評估,必要時(shí)尋求專業(yè)人士的幫助進(jìn)行維權(quán)。
集體土地上企業(yè)拆遷如何補(bǔ)償
國有土地上承租土地(或房屋)企業(yè)拆遷如何補(bǔ)償
國有土地上自有產(chǎn)權(quán)的企業(yè)拆遷如何補(bǔ)償
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