共同共有與按份共有的聯(lián)系與區(qū)別
作為共有關(guān)系的兩種形式,按份共有與共同共有具有一些相同點:兩者都是由兩個或兩個以上的人對同一項財產(chǎn)享有所有權(quán)和共同承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù),共有人的權(quán)利都基于共有物的全部。但兩者又有很大的區(qū)別,主要表現(xiàn)在:
1、產(chǎn)生的依據(jù)不同。房屋的共同共有根據(jù)共同關(guān)系產(chǎn)生,以某種共同關(guān)系的存在作為發(fā)生的必要條例。例如,以夫妻關(guān)系存在為必要條件,以家庭關(guān)系存在為必要條件,以合伙關(guān)系存在為必要條件。而按份共有則不需要這個前提條件,只需要共有人的共同意志而發(fā)生。
2、享有權(quán)利的范圍不同。在共同共有中,共有的房屋是不分份額的,共有人對共有的房屋平等地享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù),只要有共同關(guān)系存在,就不能劃分各共有人的房產(chǎn)份額。只有在共同共有關(guān)系終止時,才可以對共有房產(chǎn)進(jìn)行分額,確定自己的份額。例如,夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同購買的一套四房兩廳商品房,就不能劃分哪間房是丈夫的,哪間房是妻子的。假如夫妻離婚,即可依法進(jìn)行分割。而按份共有,是按照各自的份額享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)的。
3、對共有房屋的處分方式不同。根據(jù)《民法通則》第七十八條的規(guī)定:“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓,但在出售時,其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權(quán)利。”《物權(quán)法》第一百零一條規(guī)定:“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。”可見,在按份共有中各共有權(quán)人可以自由處分共有房產(chǎn)中屬于自己的份額,而無需征得其他共有人的同意,其他共有人只能在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。而共同共有的房屋,共有人要對共有房產(chǎn)進(jìn)行處分時,必須取得全體共有人的同意或者占份額三分之二以上的人同意,否則,部分共有人擅自處分的共有房產(chǎn),一般情況下都認(rèn)定為無效。《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。”可見,共有人有權(quán)對整個財產(chǎn)作出處分權(quán)利,但由于共有財產(chǎn)屬于全體共有人所有,因此,對共有財產(chǎn)的處分,如轉(zhuǎn)讓、贈與、設(shè)定抵押等,都必須取得經(jīng)占份額三分之二以上的共有人或者全體共同共有人同意。但是,如果某個或某幾個共有人處分共有財產(chǎn),其他共有人明知而不提出異議,則視為同意。共有人同意處分共有財產(chǎn)的意思有書面同意的、口頭同意或默示的方式。如果共有人就共有物的處分達(dá)不成一致的協(xié)議,可以按照多數(shù)共有人或擁有半數(shù)以上份額的共有人的意見處理。但是多數(shù)人在處分共有財產(chǎn)時,不得損害少數(shù)人的利益,否則,受害的共有人可通過司法途徑解決。
綜上所述,無論是共同共有或者按份共有的房屋,房屋的權(quán)利人在向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請權(quán)屬登記時,應(yīng)根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條的規(guī)定:“房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人(申請人)申請,共有的房屋,由共有人共同申請。”登記行為的前提條件必須是當(dāng)事人的申請。因此,當(dāng)事人為維護(hù)自己的合法權(quán)益,在辦理房屋權(quán)屬登記時,切勿放棄自己對其房屋享有的權(quán)利,必須提出申請并親自到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)。
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