按揭房的主要特征是房屋產(chǎn)權(quán)抵押給了銀行，產(chǎn)權(quán)人不得擅自出售房屋。出于投資或融資變現(xiàn)的需要，在二手房交易中購房者欲將按揭房轉(zhuǎn)讓的越來越多。

按揭房交易過程比普通產(chǎn)權(quán)房要繁瑣，通常有轉(zhuǎn)按揭交易和非轉(zhuǎn)按揭交易兩種操作方法，風(fēng)險防范的關(guān)鍵是簽訂規(guī)范合同。

(一)轉(zhuǎn)按揭交易轉(zhuǎn)按揭是指將房屋產(chǎn)權(quán)人(上家)欠銀行的貸款轉(zhuǎn)讓給下家，原抵押關(guān)系解除，下家以所購房屋重新向銀行作抵押。

這種轉(zhuǎn)讓方式需具備以下幾個條件：

1.按揭銀行允許提前還貸并開設(shè)了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，有指定的轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保機構(gòu);

2.下家具備銀行規(guī)定的貸款條件;

3.下家的貸款額度受到限制，一般來說，若下家欲貸款數(shù)額超過或明顯低于轉(zhuǎn)按揭的貸款數(shù)額，則難以成功。

其交易過程可以概括為：居間委托———前期審查———簽訂買賣合同———轉(zhuǎn)按揭申請———過戶抵押。

通過轉(zhuǎn)按揭方式轉(zhuǎn)讓按揭房，上下家的風(fēng)險較低，但交易周期相對較長，通常需要一個月到一個半月轉(zhuǎn)貸審核期，審核通過后方可辦理過戶手續(xù)。

交易過程中，銀行風(fēng)險主要通過他們自身的金融服務(wù)流程和轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保機構(gòu)來消化。上下家的風(fēng)險主要通過中介機構(gòu)和合同約定來防范。

首先，在收簽約定金時，居間委托合同就要對有關(guān)轉(zhuǎn)按揭的問題進行約定。

其次，在前期審查中，中介機構(gòu)要重點審查銀行可否轉(zhuǎn)按揭、下家是否符合銀行規(guī)定的貸款條件、下家需要轉(zhuǎn)貸的數(shù)額和按揭房產(chǎn)權(quán)是否清晰等問題。

最后，簽訂合同時，上下家的違約責(zé)任要約定明確，約定的違約賠償金數(shù)額一般比普通交易的高。

(二)非轉(zhuǎn)按揭交易不通過轉(zhuǎn)按揭的方式轉(zhuǎn)讓按揭房，在二手房交易實踐中也很常見，但最好通過誠信度較高的中介公司，以防其中較大的風(fēng)險。

采用這種方式的主要原因有：

1.貸款銀行沒有轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù);

2.下家無需貸款或貸款數(shù)額要超過原貸款數(shù)額，或者欲貸數(shù)額明顯少于原貸款數(shù)額;

3.上家需要在短期內(nèi)完成交易。

遇到上述情況，通過中介公司居間出售按揭房的，實踐中一般又有兩種操作方案，一是買賣合同簽訂后上家自行還貸，二是買賣合同簽訂后上家用下家的首付款還貸。

因此，非轉(zhuǎn)按揭交易的實質(zhì)是，簽訂轉(zhuǎn)讓合同還貸后再交易過戶。相對于轉(zhuǎn)按揭，這樣交易更靈活、方便。

從風(fēng)險角度來說，銀行風(fēng)險很小，上下家的合同風(fēng)險較大。

為避免上下家的風(fēng)險，中介公司一般會關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、首付款是否由中介監(jiān)管和違約金數(shù)額約定是否夠高三個問題。尤其值得一提的是，現(xiàn)階段跨行轉(zhuǎn)按揭一般難以實現(xiàn)，而先還貸后交易，跨行貸款自然不是問題。當(dāng)然，這種方式除了要求中介公司有較高的誠信度外，還要求下家有提前償貸能力或者下家有足夠的首付能力，否則就巧婦難為無米之炊了。

購房者在向商業(yè)銀行申請按揭貸款購房時，除了要與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》外，還要與商業(yè)銀行簽訂《個人購房抵押(保證)借款合同》。對于銀行的債權(quán)而言，除了開發(fā)商對購房者借款購房的階段性擔(dān)保外，購房者還必須同意將所購房屋作為抵押物抵押給商業(yè)銀行。也就是說，商業(yè)銀行在放貸過程中是有著雙重保險的。一般情況下，債權(quán)是不容易落空的。

但地震是天災(zāi)，地震發(fā)生后，按揭款應(yīng)如何歸還即成為一個相對復(fù)雜和棘手的法律問題。

從國外經(jīng)驗來看，當(dāng)出現(xiàn)地震這樣突發(fā)的自然災(zāi)害時，本來保險就要發(fā)揮他們的功用。但遺憾的是，時下許多購房者在購房時并未投保房貸險。

不過，由于根據(jù)中國保險業(yè)通行的《個人貸款抵押房屋保險條款》的規(guī)定，由于“地震或地震次生原因”所造成“保險財產(chǎn)的損失，保險公司不承擔(dān)賠償責(zé)任”。實踐中，由于風(fēng)險較大，基本房貸險并未將地震列為理賠范圍，基本房貸險一般不保地震，主要保火災(zāi)、爆炸、暴雨、臺風(fēng)等條款列明的13種自然災(zāi)害，但有的保單會將地震險列為拓展條款。

截止2008年，中-行、工-行等中資銀行房貸投保的主要為基本條款，即將地震列為除外責(zé)任，但東亞、恒-生等外資銀行房貸投保一般會擴展震條款。可見，在中國的保險制度安排下，即便購房者投了房貸險，購房者也無法在地震后得到理賠。當(dāng)然，如果保險公司將地震列入理賠范圍，且購房者進行了房貸投保，法律關(guān)系則相對較為簡單，即由保險公司向購房者理賠，購房者將其所獲的理賠款用于償還銀行的貸款。

如果購房者沒有投保，或者購房者雖投保了，但不屬于保險公司的理賠范圍之內(nèi)的。購房者應(yīng)區(qū)別下列情況進行還款：

一、按交房情況來看

首先，開發(fā)商未交房的按揭房。由于購房者與商業(yè)銀行簽訂有借款合同，購房者與商業(yè)銀行之間存在債的關(guān)系，而這個債的關(guān)系并不會隨著購房者所購買的商品房的滅失或毀損而消滅。也就是說，購房者與商業(yè)銀行之間的借款合同仍然是有效的，依法應(yīng)繼續(xù)履行。而對于開發(fā)商而言，由于地震屬于不可抗力，對于因地震而產(chǎn)生的商品房毀損，雖然可以暫時解除按時交房的義務(wù)，理論上其仍負有向購房者交房的約定義務(wù)。但由于地震之后，無論是建筑物，還是土地都發(fā)生了重大的變化，客觀上讓開發(fā)商原地重建已變成不可能，因此，在這種情況下，購房者最有可能的選擇就是停止向商業(yè)銀行支付按揭購房款，而由開發(fā)商向商業(yè)銀行承擔(dān)保證還款責(zé)任。由于開發(fā)商對購房者還負有交房的義務(wù)，因此，開發(fā)商可能不會再向購房者主張償還其代為支付的按揭借款。

其次，開發(fā)商已交房但未辦證的按揭房。在這種情況下，購房者與商業(yè)銀行之間的債務(wù)關(guān)系與第一種情況一樣存在。唯一與前一種情況所不同的是，由于開發(fā)商已向購房者交付了商品房，因此，開發(fā)商就免除了重建、交付的約定義務(wù)。不過由于商品房的產(chǎn)權(quán)證尚未辦出，商品房抵押的法定條件尚未成就，開發(fā)商仍然對購房者的按揭借款仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保還款義務(wù)。所以，在這種情況下，購房者最有可能的選擇也是停止向商業(yè)銀行支付按揭購房款，而由開發(fā)商向商業(yè)銀行承擔(dān)保證還款責(zé)任。開發(fā)商在代購房者向商業(yè)銀行承擔(dān)了代為還款義務(wù)之后，會向購房者要求相應(yīng)的還款。

第三，開發(fā)商已交房且辦證的按揭房。在這種情況下，購房者已經(jīng)以其所購房屋作為抵押物，作為其向商業(yè)銀行按揭貸款的擔(dān)保。因此，此時，開發(fā)商已經(jīng)免除階段性擔(dān)保的法律責(zé)任，購房者必須按時向商業(yè)銀行歸還按揭貸款。

二、按購房者生存及支付能力來看

首先，如購房者死亡的。從法律角度考察，如購房者死亡的，原則上，在房屋損毀的前提下，商業(yè)銀行應(yīng)免除購房者的還款責(zé)任。但如果購房者還有其它的資產(chǎn)，由其繼承人所繼承，應(yīng)由其繼承人在所繼承財產(chǎn)的價值范圍內(nèi)承擔(dān)還款責(zé)任。

其次，如購房者重傷喪失勞動能力的。從法律角度考察，如購房者重傷且喪失勞動能力和支付能力的，基于人道主義考慮，開發(fā)商應(yīng)允許購房者解約，開發(fā)商應(yīng)向商業(yè)銀行返還商業(yè)銀行已向其支付的按揭款項。

第三，如購房者未受傷(或者受傷不影響勞動能力和支付能力的)和所購房屋依然存續(xù)的。從法律角度考察，購房者所購房屋如有損壞的，開發(fā)商或國家應(yīng)負責(zé)修復(fù)，購房者則應(yīng)按時償還按揭貸款。

三、按政府的政策來看

由于地震屬于不可抗力，其具有不可預(yù)見、不能預(yù)見、不能克服的法律特征，因此，政府有可能出臺政策，將受地震影響的房屋徹底損毀或者購房者死亡、喪失勞動和支付能力的，予以直接減免其按揭還款義務(wù)，同時，國家給予相應(yīng)的商業(yè)銀行以壞賬核消，或許不失為一個明智的好政策。

“婚前按揭房產(chǎn)”，是單純指夫妻一方在婚前以銀行按揭方式購買(限為個人行為，排除夫妻雙方婚前已有合意的共同購房行為，此時可能房屋已為雙方婚前共有財產(chǎn))，婚后由夫妻共同償還貸款的房產(chǎn)。

財產(chǎn)分割是離婚中最容易遇到的問題，很多人對一項財產(chǎn)到底屬于個人財產(chǎn)還是夫妻共有財產(chǎn)總是弄不明白，特別遇到房產(chǎn)時就更加復(fù)雜了。買房從簽合同到付首付、辦理銀行按揭貸款，再到辦理產(chǎn)權(quán)證、償還到款要經(jīng)歷很長一段時間，一個人很有可能在這期間結(jié)婚又離婚。那么此時婚前按揭房產(chǎn)到底如何歸屬呢?

1.法律對一般婚前財產(chǎn)的原則性規(guī)定

中國大陸現(xiàn)有的法律法規(guī)沒有就婚前按揭房產(chǎn)的分割問題做出明確的規(guī)定，只是就一般的婚前財產(chǎn)的分割做出了規(guī)定，即除夫妻雙方另有約定外，婚前個人財產(chǎn)屬于夫妻一方所有，并且婚前個人財產(chǎn)并不因夫妻雙方婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化未個人財產(chǎn)。這里尤其要提醒大家注意“婚前個人財產(chǎn)不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財”這一點，因為在2001年中國大陸修訂《婚姻法》前，最高人民法院的司法解釋曾經(jīng)有過明文規(guī)定：婚前個人財產(chǎn)經(jīng)過4年或者8年后可視為夫妻共有財產(chǎn)，但現(xiàn)在的法律對此問題做了重大改變。

2.剖析婚前按揭房產(chǎn)的分割

上述對婚前財產(chǎn)分割的原則性規(guī)定，套用到婚前按揭房產(chǎn)的分割上即可理解為“一方在結(jié)婚前購買的房產(chǎn)屬于一方婚前個人財產(chǎn)”，然而僅憑此理解仍然會讓人疑惑重重，需要進一步剖析：

(1)何為“婚前”?何為“婚前購房”?

從上面的分析不難看出，婚前按揭房產(chǎn)的分割中有兩個關(guān)鍵的時間點：一是“婚前”到“婚后”的時間點;二是“購房”時間點，即什么時候開始算是購買了房產(chǎn)。

對于前者，答案很簡單，鑒于在中國大陸通常情況下結(jié)婚需要進行登記才被視為合法婚姻，因此，夫妻雙方自大陸民政部門領(lǐng)取《結(jié)婚證》之日可視為“婚前”到“婚后”的時間點，而其他諸如訂婚、舉行婚禮等時間點都不具備法律上的意義。

對于后者，比較困擾，在購房一系列的過程中到底哪個才是“購房”時間點?例如：在婚前簽了購房合同，付了首期款，婚后才進行按揭貸款，并辦了《房產(chǎn)證》，那哪個才是“購房時間點”?

有人認為，鑒于房產(chǎn)在法律上屬于不動產(chǎn)的范疇，而根據(jù)中國大陸相關(guān)法律的規(guī)定購房人真正獲得所購房屋所有權(quán)的時間點為辦理完房屋的過戶手續(xù)，取得《房產(chǎn)證》之日，因此，認為獲得房屋產(chǎn)權(quán)證書之日為即為“購房”時間點。還有人認為，判斷這一問題關(guān)鍵是看房價款是在婚前以個人財產(chǎn)支付，還是婚后以共同財產(chǎn)支付的。

實際上，上述觀點在理解“購買”這一概念時過于狹隘了，因此由此得出的結(jié)論也有失偏頗，考慮到購房的目的性以及購房整個過程的關(guān)聯(lián)性，應(yīng)當(dāng)以簽訂購房合同的時間為“購房”時間點，簽訂合同時最能反映“購房”這一行為的性質(zhì)。

(2)按揭購房過程中各方的法律關(guān)系如何?“共同還貸”如何補償對方?

婚前個人所購房屋為個人財產(chǎn)已確定無疑，然而如果是婚后夫妻共同償還的貸款，難道不會對房屋的所有權(quán)產(chǎn)生任何影響么?有人提出過這樣的觀點：在償還完所有銀行貸款前，應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)權(quán)分時段分割為婚前婚后兩部分，婚前個人支付的房價款獲得相應(yīng)比例的婚前房產(chǎn)權(quán)益，這屬其個人財產(chǎn);而婚后雙方共同償還銀行貸款獲得婚后房產(chǎn)權(quán)益，這部分是夫妻雙方的共有財產(chǎn)，應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。

在弄清楚這個問題之前，應(yīng)當(dāng)先弄清按揭購房各方的法律關(guān)系，即購房人、出賣人(如開發(fā)商)和貸款銀行三方的關(guān)系。簡單地說，購房者與開發(fā)商是房屋買賣關(guān)系，而購房人與銀行則是房款借貸關(guān)系。當(dāng)購房人與開放商簽訂了購房合同，并在銀行辦理了按揭貸款手續(xù)、銀行將貸款金額劃入了開發(fā)商帳戶，同時也辦理了房產(chǎn)證后，購房合同雙方都已經(jīng)履行完了合同義務(wù)，雙方已經(jīng)結(jié)束了購房合同的關(guān)系。在此之后，購房人向償還銀行借款的行為，屬于購房人與銀行因貸款行為而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)行為，并不影響所購房屋所有權(quán)的歸屬。

如果婚后夫妻雙方共同償還了銀行貸款，可以理解為是用夫妻共有的財產(chǎn)償還了一方的個人債務(wù)，因此，離婚時欠款的一方應(yīng)當(dāng)將夫妻所共同償還貸款的一半補償給另外一方。

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