買二手房買到已抵押房屋怎么辦

律師解答：

《中華人民共和國物權法》第一百九十一條規(guī)定第(二)款已經(jīng)明確規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)。”即如果抵押人的出賣行為會損害抵押權人的利益，其轉讓行為會因為違反強制性法律規(guī)定而無效。

但這并非無法救濟。一方面，《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第(二)款中有一個但書規(guī)定，即“但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”。另一方面，《最高人民法院<關于適用中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十七條第(一)款規(guī)定：“抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斊淙總鶆眨沟盅簷嘞麥?。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。?/p>

從這兩個規(guī)定中可以看出，如果受讓人清償了債務，抵押權人的利益并未受損，那么抵押人不能以未經(jīng)抵押權人同意為由主張合同無效。因此，只要胡先生愿意代替李某向薛某清償全部的剩余借款本息，就可以使薛某的抵押權歸于消滅，他與李某之間的《房屋買賣合同》也就有效，但應當辦理產(chǎn)權變更登記，胡先生也由此可獲得向李某的追償權。

怎么查看二手房是否被抵押

在購買二手房時怎樣才能避免買到抵押房產(chǎn)是很多買房者關心的大問題。那么確定房產(chǎn)是否被抵押，需要做哪些事呢?

第一、買房者在買房時要仔細察看房屋產(chǎn)權證。一般情況下沒有抵押的房子在房產(chǎn)證的“他項權”(即在房主的名字、坐落地址、面積等內(nèi)容的下放)一欄里是空著的如果是抵押房在房產(chǎn)證上都有記載。所以從房產(chǎn)證的“他項權”一欄里看是否有登記就可以知道是不是抵押房了。

第二、可以到房產(chǎn)部門查詢相關檔案。房產(chǎn)部門備有房產(chǎn)檔案，每處房屋的抵押.買賣等“檔案”都可以查詢得到，這樣市民就可避免買到抵押房等。

第三、在簽訂合同時把抵押房情況列入合同條款中在賣家違約時作為索賠的依據(jù)，以保證買房者的合法權益。

第四、要求在簽完合同后立即過戶。若購買的是2年以上的商品房，可以立即過戶，不用繳納營業(yè)稅之類的附加稅款。經(jīng)濟實用房選擇在5年以上的.按照相關規(guī)定5年以上經(jīng)濟適用房可以過戶。