申先生一家共有七口人，雖然原住房面積很大，但由于只有一個(gè)衛(wèi)生間，而家里人口較多，生活起來總是不太方便，尤其是早上上班前，情況更糟，于是申先生決定購買一套商品房。 經(jīng)多方比較，申先生看中一套位于南京集慶門附近的房屋，屋內(nèi)有兩個(gè)衛(wèi)生間，一個(gè)在客廳，另一個(gè)在主臥室內(nèi)。隨后，申先生與開發(fā)商簽訂了《南京市商品房買賣契約》(示范文本)。該合同中附有房屋平面圖，平面圖清晰表明申先生購買的房產(chǎn)有兩個(gè)衛(wèi)生間。 1年后，開發(fā)商向申先生簽發(fā)入住通知書。申先生到現(xiàn)場看房時(shí)發(fā)現(xiàn)，主臥內(nèi)的衛(wèi)生間沒有了，申先生立即向開發(fā)商提出了質(zhì)疑。開發(fā)商稱原設(shè)計(jì)存在一定的問題，設(shè)計(jì)單位要求變更設(shè)計(jì)，因此它們并無責(zé)任。 申先生認(rèn)為開發(fā)商的說法沒有道理，因?yàn)楹贤杏忻鞔_約定：“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向發(fā)生變化的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)，買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。”申先生多次與開發(fā)商協(xié)商無果的情況下，便委托律師向法院提起訴訟要求退房并要求開發(fā)商予以賠償。 律師點(diǎn)評： 入住新居后，有些買房人發(fā)現(xiàn)房子并不像自己想像的那樣好，失望之余便要求退房。但在現(xiàn)實(shí)中得到法院支持的退房案例卻并不多。究其原因，主要是購房者缺乏必要的法律知識和操作技巧。 針對申先生所遇到的案件來說，按《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。本案中，開發(fā)商變更房屋設(shè)計(jì)，減少衛(wèi)生間，卻未通知房屋買受人申先生，按照法律相關(guān)規(guī)定和合同約定，申先生有權(quán)退房，并可要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。 購房者可以退房的理由： 1)實(shí)測面積與合同約定面積誤差超過3%。（另有約定的按約定） 2)開發(fā)商逾期交房，經(jīng)催告后仍不能交房，開發(fā)商構(gòu)成根本違約。 3)開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向又未征得購房者的同意。 4)開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋的。 5)開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的。 6)不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。 7)購房者貸款申請未批準(zhǔn)，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致的。 8)合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時(shí)。 退房的具體程序： 如果購房者想要退房，買賣雙方通過協(xié)議、判決或者仲裁解除合同、撤銷合同或者宣布合同無效并退房的，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行。 第一步：購房者發(fā)出退房通知。購房者提出退房要求的，可以通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發(fā)商提出。 第二步：辦好各種手續(xù)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還購房者已經(jīng)支付的全部房款，并且負(fù)責(zé)辦理購房者與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續(xù) 第三步：開發(fā)商退還房款。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購房者發(fā)出退房通知后將全部購房款返還給購房者，并且辦理完畢向公積金管理機(jī)構(gòu)或者貸款銀行的還款手續(xù)。 如何向開發(fā)商主張賠償損失： 由開發(fā)商承擔(dān)退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費(fèi)等。如購房合同中約定了退房的賠償標(biāo)準(zhǔn)，按合同約定處理，合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)不足彌補(bǔ)損失的，不足部分可另行要求賠償。 因購房者貸款申請未批準(zhǔn)，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致等項(xiàng)原因?qū)е峦朔康模_發(fā)商無過錯(cuò)的，開發(fā)商不承擔(dān)賠償責(zé)任。