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寧波
商品房認購書的效力
一、認購協議書包含了商品房買賣的主要內容，應視為買賣合同而不是預約。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第五條規定：“商品房認購、訂購、預購等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為買賣合同。”該規定對商品房買賣合同主要內容的界定，應當理解為具備了該條所規定的商品房買賣合同的標的物及價格條款即為主要內容，而不能機械地理解為必須具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的十三項全部條款（當事人名稱或者姓名、住所，商品房基本狀況，商品房銷售方式，商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，交付使用的條件及時間，裝飾設備標準承諾，供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施的交付承諾和有關權益責任，公共配套建筑的產權歸屬，面積差異的處理方式，辦理產權登記的有關事宜，解決爭議的辦法，違約責任，雙方約定的其他事項）或者必須達到十三項一半以上的多數條款才能達到買賣合同主要內容的標準。
二、未取得商品房許可證明認購協議書為無效合同
城市房地產法第四十五條、《城市房地產開發經營管理條例》第二十五條均規定，房地產開發企業銷售商品房，應當辦理預售登記，取得商品房預售許可證。《商品房銷售管理辦法》第二十二條規定，不符合商品房銷售條件的，不得向買房人收取任何預訂款性質的費用。根據合同法第五十二條規定，違反法律、法規強制性規定的合同無效。本案房地產公司在沒有取得商品房預售許可證的情況下以內部認購書的形式公開向社會不特定的人員銷售商品房，其行為違反了法律的強制性規定。《解釋》第五條的規定正是為了確保前述法律、法規的執行，將以認購、訂購、預購等合法形式掩蓋非法買賣商品房目的的行為定性為商品房買賣合同。并在第二條明確規定：出賣人未取得商品房許可證明與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房許可證明的，可以認定有效。
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