房地產領域的一些常見法律問題

房地產法律問題在很大程度上是一個合同問題，是受國家法律調控較多的合同問題。

土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、合作開發房地產合同、房屋拆遷補償安置合同、建設工程合同、項目轉讓合同、商品房買賣合同、商品房預售合同、房地產按揭合同、房地產抵押合同、房地產租賃合同、房地產中介服務合同、物業管理合同

房地產法律領域的主要房產糾紛

主要法律依據：《合同法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

法律很多但都是相通的

法律很多，但常用的法律就那么多

房產的分類

我國存在著多種性質的房屋，主要可分為商品房和非商品房。

一般房產：商品房

特殊房產的交易，主要的問題是合同的效力問題或者說交易本身是否受法律保護的問題

特殊房產的交易，非商品房

經濟適用住房

建設用地以行政劃撥方式供應。

經濟適用住房只能自住，不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動。購買經濟適用住房不滿5年的，不得上市交易；對于因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，可向購買人戶口所在區縣住房保障管理部門申請回購，回購價格按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。

購買經濟適用住房滿5年的，出售時應當按照屆時同地段普通商品住房和經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款，并由政府優先回購；購房人也可以在補繳政府應得收益后取得完全產權。

已經購買了經濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經濟適用住房由政府回購。

集資房

北京規定集資房產權按經適房管理，超標面積的部分，按市場評估價繳納集資款。

經濟適用住房

建設用地以行政劃撥方式供應。

經濟適用住房只能自住，不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動。購買經濟適用住房不滿5年的，不得上市交易；對于因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，可向購買人戶口所在區縣住房保障管理部門申請回購，回購價格按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。

購買經濟適用住房滿5年的，出售時應當按照屆時同地段普通商品住房和經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款，并由政府優先回購；購房人也可以在補繳政府應得收益后取得完全產權。

已經購買了經濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經濟適用住房由政府回購。

農村私有房屋買賣糾紛合同

北京市高級人民法院關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討論會議紀要的通知

此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。

房改房

建設部出臺了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規定了許多限制條件。比如：已取得房產證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產權的住房（指標準價房），還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見；如果有共有權人時應當征得共有人的同意；在出賣時應當補交國有土地使用權出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等。

房改房即為已購公有住房，房改房的土地使用權是無償劃撥得到的，沒有像商品房那樣交納土地使用費。

職工購買公有住房居住或經營一定期限后（５年），允許其出售，但原出售單位有優先購買權在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定繳拉有關稅費后，收入歸個人所有。

軍產房

購買這種軍產房的是不能受到法律保護的，拆遷不能得到相應的補償，不能合法繼承給子女。

公房承租：直管公房自管公房

承租人的變更：所有繼承人協商一致

承租的拆遷

公有居住房屋拆遷補償款，給承租人。

商品房買賣合同中的效力問題

無證預售（無預售許可證）

共有房地產未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。

未經共有人同意出賣共有房屋糾紛的處理

一般情況下共同共有的房屋的出賣需要經過全體共有人的一致同意才可以進行，部分共有人擅自處分共有房屋的，一般應當認定無效。但如果第三人善意、有償地取得該房屋的所有權的，則應當維護第三人的合法權益。由此給其他共有人造成損失的，由擅自處分共有房屋的人予以賠償。

《物權法》第106條規定，“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；(二)以合理的價格轉讓；(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。”這一規定正式確立了善意取得制度，

判斷第三人取得財產時是否出于善意有兩個標準，即：主觀上，第三人并不知道轉讓方無權處分財產；客觀上，第三人是基于等價有償原則取得財產。

以尚未辦理房產證為由主張合同無效者，當房產證辦理下來之后，房產證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉化為有效的合同。

簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢？如果房產證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權委托書。

而當房產證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。

不能上市交易的二手房為：

未依法取得房屋所有權證的房屋；只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房；鑒定為危房的房屋；以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款，向全產權過渡的房屋；在農村集體土地上興建的房屋；已經被列入拆遷公告范圍的房屋；所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；所有權有糾紛的房屋；已經抵押，并且未經抵押人書面同意的房屋；依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋；房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的；法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

商品房預售

一、預售條件及許可證

商品房預售的法定條件如下：

（l）已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押；

（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25％以上，并已經確立施工進度和竣工交付時間；

（4）同金融機構已經簽訂預售款監管協議；

（5）開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

案例

當年開發商無證預售公寓如今稱合同無效要收房子住七年被判騰房業主不服

出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。

商品房雖無預售許可證，但有土地使用證、建筑工程規劃許可證、建筑工程竣工驗收資料，業主又請求繼續履行合同，為維護交易安全與社會穩定，應認定商品房買賣有效。

二、認購書

案例類型一：解除認購書，退還定金，退房

原則：

案例類型二：認購書具備合同主要條款時應視為合同

非正式合同不得成為開發商不承擔無預售許可證等違法行為法律責任的借口，此時視為正式合同已經簽訂

正式商品房買賣合同的簽訂后交房前的退房

除不能貸款，履行不能外，一般很難退房

房屋交付階段的退房

合同的解除（商品房退房）

約定解除：

法定解除：（核心關鍵詞：目的落空）

理由1、不可抗力

因不可抗力致使不能實現購房合同目的的，買房人有權解除合同。

理由2、賣方明示違約

在履行期限屆滿前，房屋賣方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，即賣方明確表示將不交付房屋的，買房人有權解除合同。

理由3、先賣后抵押的

商品房買賣合同訂立后，賣方未告知買方又將該房屋抵押給第三人導致買方購房合同目的不能實現的，買房人有權解除合同。

理由4、一房二賣的

商品房買賣合同訂立后，賣方又將該房屋出賣給第三人導致買方購房合同目的不能實現的，買房人有權解除合同。

理由5、隱瞞無證售房事實的

賣房人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假的預售許可證明的，買房人有權解除合同。

理由6、隱瞞房屋抵押的事實

賣方故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實的，買房人有權解除合同。

理由7、隱瞞房屋已出賣或為拆遷安置房屋的事實

賣方故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買房人有權解除合同。

理由8、房屋主體結構不合格

因房屋主體質量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質量經檢驗確屬不合格，買房人有權解除合同。

理由9、房屋存在嚴重質量問題

因房屋質量問題嚴重影響正常居住的，買房人有權解除合同。

理由10、面積誤差比超過3%

賣方交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同漢有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3%的，買受人有權解除合同，請求返還購房款及利息。

理由11、過分遲延交付房屋的

賣方遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的，買房人有權解除合同。

理由12、過分遲延產權過戶

商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限（商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日）屆滿后超過一年，由于賣方的原因，導致買房人無法辦理房屋所有權登記的，買房人有權解除合同。

個別情況下，如在上述理由3至理由7五種情況下，買房人還可以請求法院判令賣方承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

13、目的落空：

例：房屋價值無法實現

14、其他違約的情形：

房屋本身沒有問題，但附屬的對房屋價值有重大影響的條款上違約

購買商品房可以要求雙倍賠償的幾種法定理由

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第八條規定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人也可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。