房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些常見法律問題
房地產(chǎn)法律問題在很大程度上是一個合同問題,是受國家法律調(diào)控較多的合同問題。
土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同、房屋拆遷補(bǔ)償安置合同、建設(shè)工程合同、項目轉(zhuǎn)讓合同、商品房買賣合同、商品房預(yù)售合同、房地產(chǎn)按揭合同、房地產(chǎn)抵押合同、房地產(chǎn)租賃合同、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同、物業(yè)管理合同
房地產(chǎn)法律領(lǐng)域的主要房產(chǎn)糾紛
主要法律依據(jù):《合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
法律很多但都是相通的
法律很多,但常用的法律就那么多
房產(chǎn)的分類
我國存在著多種性質(zhì)的房屋,主要可分為商品房和非商品房。
一般房產(chǎn):商品房
特殊房產(chǎn)的交易,主要的問題是合同的效力問題或者說交易本身是否受法律保護(hù)的問題
特殊房產(chǎn)的交易,非商品房
經(jīng)濟(jì)適用住房
建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)。
經(jīng)濟(jì)適用住房只能自住,不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的,不得上市交易;對于因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,可向購買人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請回購,回購價格按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。
購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年的,出售時應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款,并由政府優(yōu)先回購;購房人也可以在補(bǔ)繳政府應(yīng)得收益后取得完全產(chǎn)權(quán)。
已經(jīng)購買了經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購買其他住房的,原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府回購。
集資房
北京規(guī)定集資房產(chǎn)權(quán)按經(jīng)適房管理,超標(biāo)面積的部分,按市場評估價繳納集資款。
經(jīng)濟(jì)適用住房
建設(shè)用地以行政劃撥方式供應(yīng)。
經(jīng)濟(jì)適用住房只能自住,不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的,不得上市交易;對于因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,可向購買人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請回購,回購價格按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。
購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年的,出售時應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款,并由政府優(yōu)先回購;購房人也可以在補(bǔ)繳政府應(yīng)得收益后取得完全產(chǎn)權(quán)。
已經(jīng)購買了經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購買其他住房的,原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府回購。
農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同
北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討論會議紀(jì)要的通知
此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則,以認(rèn)定有效為例外,如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的,可以認(rèn)定合同有效。
房改房
建設(shè)部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》,對房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如:已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣;個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房(指標(biāo)準(zhǔn)價房),還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見;如果有共有權(quán)人時應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意;在出賣時應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益,以及交納其他稅費(fèi)等。
房改房即為已購公有住房,房改房的土地使用權(quán)是無償劃撥得到的,沒有像商品房那樣交納土地使用費(fèi)。
職工購買公有住房居住或經(jīng)營一定期限后(5年),允許其出售,但原出售單位有優(yōu)先購買權(quán)在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定繳拉有關(guān)稅費(fèi)后,收入歸個人所有。
軍產(chǎn)房
購買這種軍產(chǎn)房的是不能受到法律保護(hù)的,拆遷不能得到相應(yīng)的補(bǔ)償,不能合法繼承給子女。
公房承租:直管公房自管公房
承租人的變更:所有繼承人協(xié)商一致
承租的拆遷
公有居住房屋拆遷補(bǔ)償款,給承租人。
商品房買賣合同中的效力問題
無證預(yù)售(無預(yù)售許可證)
共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的,不得轉(zhuǎn)讓。
未經(jīng)共有人同意出賣共有房屋糾紛的處理
一般情況下共同共有的房屋的出賣需要經(jīng)過全體共有人的一致同意才可以進(jìn)行,部分共有人擅自處分共有房屋的,一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但如果第三人善意、有償?shù)厝〉迷摲课莸乃袡?quán)的,則應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。由此給其他共有人造成損失的,由擅自處分共有房屋的人予以賠償。
《物權(quán)法》第106條規(guī)定,“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán):(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失?!边@一規(guī)定正式確立了善意取得制度,
判斷第三人取得財產(chǎn)時是否出于善意有兩個標(biāo)準(zhǔn),即:主觀上,第三人并不知道轉(zhuǎn)讓方無權(quán)處分財產(chǎn);客觀上,第三人是基于等價有償原則取得財產(chǎn)。
以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無效者,當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來之后,房產(chǎn)證寫的是原房主的名時,此時效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。
簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢?如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個人的名字,則一方單獨(dú)對外所簽訂的合同是效力待定的合同,除非有另一方的授權(quán)委托書。
而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個人的名字時,此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同,除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。
不能上市交易的二手房為:
未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋;只取得使用權(quán)的房屋,如房屋管理局直管公房;鑒定為危房的房屋;以標(biāo)準(zhǔn)價購買,尚未按成本價補(bǔ)足剩余價款,向全產(chǎn)權(quán)過渡的房屋;在農(nóng)村集體土地上興建的房屋;已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋;所有權(quán)共有的房屋,其他共有人不同意出售的房屋;所有權(quán)有糾紛的房屋;已經(jīng)抵押,并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋;依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋;房屋已出租他人,出賣人未按規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
商品房預(yù)售
一、預(yù)售條件及許可證
商品房預(yù)售的法定條件如下:
(l)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書,土地使用權(quán)未經(jīng)抵押;
(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(3)按提供預(yù)售的商品房計算,開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確立施工進(jìn)度和竣工交付時間;
(4)同金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議;
(5)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得《商品房預(yù)售許可證》。
案例
當(dāng)年開發(fā)商無證預(yù)售公寓如今稱合同無效要收房子住七年被判騰房業(yè)主不服
出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
商品房雖無預(yù)售許可證,但有土地使用證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗(yàn)收資料,業(yè)主又請求繼續(xù)履行合同,為維護(hù)交易安全與社會穩(wěn)定,應(yīng)認(rèn)定商品房買賣有效。
二、認(rèn)購書
案例類型一:解除認(rèn)購書,退還定金,退房
原則:
案例類型二:認(rèn)購書具備合同主要條款時應(yīng)視為合同
非正式合同不得成為開發(fā)商不承擔(dān)無預(yù)售許可證等違法行為法律責(zé)任的借口,此時視為正式合同已經(jīng)簽訂
正式商品房買賣合同的簽訂后交房前的退房
除不能貸款,履行不能外,一般很難退房
房屋交付階段的退房
合同的解除(商品房退房)
約定解除:
法定解除:(核心關(guān)鍵詞:目的落空)
理由1、不可抗力
因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)購房合同目的的,買房人有權(quán)解除合同。
理由2、賣方明示違約
在履行期限屆滿前,房屋賣方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的,即賣方明確表示將不交付房屋的,買房人有權(quán)解除合同。
理由3、先賣后抵押的
商品房買賣合同訂立后,賣方未告知買方又將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致買方購房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,買房人有權(quán)解除合同。
理由4、一房二賣的
商品房買賣合同訂立后,賣方又將該房屋出賣給第三人導(dǎo)致買方購房合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,買房人有權(quán)解除合同。
理由5、隱瞞無證售房事實(shí)的
賣房人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的預(yù)售許可證明的,買房人有權(quán)解除合同。
理由6、隱瞞房屋抵押的事實(shí)
賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)的,買房人有權(quán)解除合同。
理由7、隱瞞房屋已出賣或?yàn)椴疬w安置房屋的事實(shí)
賣方故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的,買房人有權(quán)解除合同。
理由8、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格
因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后,房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格,買房人有權(quán)解除合同。
理由9、房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題
因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住的,買房人有權(quán)解除合同。
理由10、面積誤差比超過3%
賣方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同漢有約定處理方式或約定的處理方式不明確的,若面積誤差比絕對值超出3%的,買受人有權(quán)解除合同,請求返還購房款及利息。
理由11、過分遲延交付房屋的
賣方遲延交付房屋,經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的,買房人有權(quán)解除合同。
理由12、過分遲延產(chǎn)權(quán)過戶
商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限(商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付之日起90日;商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日)屆滿后超過一年,由于賣方的原因,導(dǎo)致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記的,買房人有權(quán)解除合同。
個別情況下,如在上述理由3至理由7五種情況下,買房人還可以請求法院判令賣方承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
13、目的落空:
例:房屋價值無法實(shí)現(xiàn)
14、其他違約的情形:
房屋本身沒有問題,但附屬的對房屋價值有重大影響的條款上違約
購買商品房可以要求雙倍賠償?shù)膸追N法定理由
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定,出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
第八條規(guī)定,具有下列情形之一,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人也可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:(一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。
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