商品房買賣合同中的問題

1.問：商品房買賣合同因出賣人過錯被確認無效后，買受人是否應該返還出賣人房屋使用費，如果需要返還，返還的標準是什么?

答：根據(jù)(2003)民一他字第13號函件可知，商品房買賣合同因出賣人責任被確認無效后，應按無效合同的處理原則進行處理，房屋使用費，應該以賣收人與出賣人約定的合同總價款除以房屋的設計使用年限，再乘以買受人實際使用該房屋的年限得出的價款作為買受人所得的利益返還給出賣人。

2.商品房毗鄰城市交通干線，受超標噪聲污染，購房人能否以合同目的不能實現(xiàn)為由解除合同?

答：在交通干線已經(jīng)客觀存在，且開發(fā)商沒有違反合同義務的情況下，購房人訴稱的交通運輸噪音污染并非由于出賣人違約行為所致。其以合同目的不能實現(xiàn)為由請求解除商品房買賣合同的主張，不應予以支持。

3.房地產(chǎn)公司在預售商品房時未告知購房人所購房屋內(nèi)鋪設公共管道，應承擔什么樣的責任?

答：因公共管道的鋪設如果被拆除會損害其他業(yè)主利益，故如果購房人起訴到法院要求拆除一般不會得到法院的支持;但根據(jù)最高人民法院審判業(yè)務意見;雖然當事人訂立房屋買賣合同未約定管道鋪設內(nèi)容，但根據(jù)《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關的這一事實或者提供虛假情況的，給對方造成損失的，應當承擔賠償責任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應當承擔相應的賠償責任。至于賠償數(shù)額的確定，可以考慮房地產(chǎn)公司應告知而未告知，致使購房人多支出的交易成本或者給購房人造成損失的部分。

5.買受人在約定的交房期限屆滿之日超過兩年請求出賣人交房是否超過訴訟時效期間?辦理房屋權屬證書的義務是否適用訴訟時效的約定?

答:買受人在約定交房期間屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房的不能一律簡單地認定為已超過訴訟時效，而應區(qū)分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進行處理。

最高人民法院民一庭傾向性意見認為，商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同約定請求交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同一定可以請求出賣人交付房屋。其請求權屬于債權請求權，應當適用《民法通則》有關訴訟時效的規(guī)定，但在訴訟時效期間的起算上，應當區(qū)分具體情況：房屋具備法定的交付條件，訴訟時效期間應從房屋具備法定的交付條件之日起計算。二、出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實現(xiàn)對房屋的占有，買受人請求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權，辦理房屋所有權登記的請求權具有物權性質(zhì)，不適用訴訟時效的規(guī)定。

6.商品房買賣合同示范文本關于交付條件約定如何理解?

答：示范合同第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：1.該商品房經(jīng)驗收合格;2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格;3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格;4、該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。如果當事人約定的交房條件是第1種，那么以開發(fā)商是否取得其當?shù)亟ㄔO管理機構發(fā)出的《竣工驗收備案證》為標準。開發(fā)商在合同約定的交時間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。如果當事人約定的交房條件未第2或第3或第4中，則都以開放商是否取得當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)管理機構發(fā)出的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用許可證書》為標準。開發(fā)商在合同約定的交房時間取得了該證書，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。

7.問：開發(fā)商是否負有辦理權屬證書的義務?

答：開發(fā)商負有辦理權屬證書的義務。取得不動產(chǎn)權屬證書是購房人主要的合同目的，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定，“國家實行土地使用權和房屋所有權證之地”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：“預售商品房的購買人應當自商品房舅父使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號)第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為竣工房屋的，自合同簽訂之日起90日。合同沒有約定違約金，或者違約金數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收與其貸款利息的標準計算。

8.商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”發(fā)生糾紛時如何處理?

答：根據(jù)最高人民法院民一庭《法律審判實務問答》，如果商品房買賣雙方約定“交付面積與約定面積不符時房款總金額不變”發(fā)生糾紛時，應當結(jié)合具體案件分析該約定的效力，分別情況處理。如果合同條款是銷售方自行擬定的格式條款，交付面積明顯小于約定面積時，人民法院可根據(jù)《合同法》第40條規(guī)定認定該條款無效;如果是雙方協(xié)商一致達成的條款，符合自愿原則，但面積相差太大，顯失公平時，當時人可以根據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定申請撤銷或變更，自當事人知道面積差異時起一年內(nèi)不申請撤銷或當事人以自己的行為放棄的，該約定無效;如果雙方協(xié)商一致達成的條款，符合自愿原則，且面積相差不大，人民法院應認定該約定有效。

9.未取得預售許可證的商品房買賣合同是否有效?

答:商品房買賣所涉及的法律法規(guī)和政策方面的內(nèi)容，一般業(yè)主難以全面了解，尤其是商品房開發(fā)早期，管理不規(guī)范，是否需要預售許可證業(yè)主并不清楚，行政主管部門也疏于管理，開發(fā)商沒有依法領取房屋預售許可證進行商品房銷售，業(yè)主沒有過錯，而在于開發(fā)商與地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的頒布為界限，在該解釋頒布前如果合同已經(jīng)基本履行完畢，商品樓盤有土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程竣工驗收資料，業(yè)主請求合同繼續(xù)履行合同的，為維護交易安全與社會穩(wěn)定，應當認定合同有效。該司法解釋頒布后，根據(jù)該解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。如果開發(fā)商一直未取得預售許可證明，應確認合同無效。

10.業(yè)主委員會是具備訴訟主體資格?

答：依法成立的業(yè)主委員會在其職權范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會授權，有權就與物業(yè)有關的，涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起訴訟。與物業(yè)管理無關的、個別或者部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會無權向人民法院提起訴訟。