購房合同被認(rèn)定無效,損失有誰來承擔(dān)

案件簡介：

2010年7月，通過安徽某拍賣有限公司公開拍售，鄒某某以4100元每平方米的單價，購得安徽省某農(nóng)場開發(fā)的移民遷建工程西湖花園A區(qū)39平方米的門面房。依據(jù)簽訂的購房合同，鄒某某交清購房款，并交納了拍賣傭金。合同約定，農(nóng)場負(fù)責(zé)為鄒某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。門面房交付后，鄒某某進(jìn)行了裝修。4年來，鄒某某多次找開發(fā)商要求辦理“兩證”，但始終沒有回音。

無奈之下，鄒某某起訴要求判令解除購房合同，返還其購房款、拍賣傭金、裝修費用及各項利息損失共62萬余元。

壽縣法院審理認(rèn)為，鄒某某購買的房屋未經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書，亦未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，其購房合同系無效合同。與鄒某某簽訂房屋買賣合同的某農(nóng)場移民遷建工程管理處，系農(nóng)場的二級機(jī)構(gòu)，不具備法人資格，其行為由農(nóng)場負(fù)責(zé)，無效合同的后果應(yīng)由農(nóng)場承擔(dān)。某拍賣公司在房屋手續(xù)不全的情況下進(jìn)行拍賣，存有過錯，鄒某某要求解除合同的請求應(yīng)予以支持。鄒某某主張的裝修費用系其自身原因造成，不予支持。

庭審中，鄒某某與農(nóng)場達(dá)成給付門面房使用費5500元的主張，不違反法律規(guī)定，法院予以確認(rèn)。經(jīng)合議，法院判決購房合同無效，鄒某某返還房屋，農(nóng)場退還購房款及利息，拍賣公司返還拍賣傭金及利息，鄒某某支付房屋使用費。

法官說法：

《合同法》第52條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”情形的，合同無效。第58條規(guī)定：合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第107條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。第40條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

《民事訴訟法》第64條規(guī)定：當(dāng)事人對自己的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。最高法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第2條規(guī)定：當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

本案中，某農(nóng)場開發(fā)的商品房未依法報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批、并未取得權(quán)屬證書，即與他人簽訂房屋買賣合同，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，其與鄒某某簽訂的購房合同屬于無效合同，沒有法律約束力。某拍賣公司在商品房開發(fā)手續(xù)不全的情況下組織拍賣，存有過錯，依法應(yīng)在其過錯范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。商品房交付后進(jìn)行的裝修，系鄒某某自身原因造成，因此裝修費的損失不應(yīng)由他方承擔(dān)。

注：因上述案件發(fā)生于2010年，案件引用法律為舊民訴法，故法條序列號與新民訴法（2013年生效）不一致，若需要運(yùn)用民訴法知識，請參考新民訴法。

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