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寧波
買房次日發布新政策,新政屬于“不可抗力”嗎
【事件經過】
同為蒼南龍港人的吳先生和陳女士，4月16日簽訂一份商品房轉讓定金協議書。協議約定，陳女士將未交付、尚未辦理產權登記的杭州市濱江區某小區的一套商品房以92萬元價格轉賣給吳先生，定金10萬元，其余房款要在4月30日前一次性付清。協議中，還有這樣的約定，吳先生若反悔，10萬元定金作廢;而陳女士如若反悔，則要加倍給吳先生定金。
就在吳先生付了10萬塊的第二天，國務院出臺了“房產新政”，其中規定，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放住房貸款。吳先生辦不出貸款，買房錢不夠了。他認為，國家房貸政策變化屬于法律上的“不可抗力”或“情勢變更”。要求賣房子的陳女士退還10萬定金。
國家房貸政策變化到底算不算是法律上的“不可抗力”或“情勢變更”，“悔買”的購房者吳先生是否有權拿回定金?
吳先生想和陳女士商量，他辦不出貸款了，買房子是不行了，因此能否廢除買房子的協議，同時把10萬定金退還。在他看來，房產新政屬于“不可抗力”或“情勢變更”，因此合同不能履行，不是他的問題。
陳女士及其代理律師則表示，吳先生的訴求毫無依據，既然反悔的是吳先生，那么就按照協議中說的那樣，10萬定金作廢。
【法律解讀】
法官審理后認為，原、被告訂立的商品房轉讓定金協議書，屬立約定金合同性質，當事人意思表示真實，內容合法，該定金協議從實際交付定金之日起生效，給付定金的一方吳先生不履行約定債務的，無權要求返還定金。原告拒絕與被告訂立商品房買賣合同，支付購房款，屬于不履行約定的債務行為，為此，原告無權要求被告返還定金。
對于原告提出受房貸新政影響無法辦理貸款這一理由，法院認為，雙方當事人已在定金合同中約定原告在規定時間內按期支付余下按揭，且原告也明知在一定期限內尚不能取得房產權證，國務院關于房貸調控政策的出臺，并不必然導致原、被告間的商品房買賣合同不能繼續履行，因此，原告主張的事實，與適用情勢變更規定的條件不符，原告據此要求解除合同并返還定金，于法無據，法院不予支持，遂依法駁回原告的訴訟請求。
法院判決的并不必然導致買賣合同不能繼續履行的原因是：“在簽定協議時，雙方就協定繼續以陳女士的名義交按揭，而吳先生將按揭給陳女士，這樣的狀況本身就存在，新政出臺，并不影響吳先生這樣交按揭的方法。”
法院最后裁定，駁回吳先生訴訟請求，案件受理費也需由吳先生負擔。
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