買房前房產(chǎn)糾紛
廣告欺騙
現(xiàn)在樓盤廣告可謂是鋪天蓋地,而多數(shù)人也相信廣告效應(yīng),房子畢竟不可能像買車一樣,可以先體驗。首先,要注意在買房子的時候要選擇正規(guī)房屋銷售地點,有固定地點,證件齊全的房地產(chǎn)企業(yè),不要選擇路邊野廣告的消息。有些人會利用內(nèi)部價等誘餌騙取消費者的金錢,所以在選擇時要慎重,不要輕信小廣告之類的。在選房子的時候,除了要實地看房以外,還要查看房地產(chǎn)商的營業(yè)執(zhí)照和“五證兩書”,即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》,另外,交房時開發(fā)商是否提供"一表兩書",即《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《房屋移交書》。缺少任何一項都有可能給接下來的購房或者交房帶來麻煩。
定金糾紛
在所有問題都了解清楚并打算購買時,消費者就要開始支付一定的金額了。在此,需要提醒購房者要分清“訂金”以及“定金”的區(qū)別。定金,簡單的說就是預(yù)先給付開發(fā)商的金額,需要注意的是如果購房者違約,定金不會退還,如果開發(fā)商違約,就要向購買方雙倍返還定金。
而訂金是在房產(chǎn)交易過程中預(yù)付款性質(zhì)的一種支付,不具有定金的性質(zhì),定金也就當(dāng)然不能適用。“訂金”在法律上沒有明文規(guī)定,在市場上類似的稱呼還有“認(rèn)籌金”、“誠意金”等。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購書中的“訂金”,是購房者對開發(fā)商的保證,在實踐中一般被視為預(yù)付款。如果買方交付的是“訂金”,不論哪一方反悔,賣方都只須原數(shù)退還“訂金”就可。
不過,要提醒大家的是,購買者在支付金額簽約合同時,一定要認(rèn)真閱讀,合同上一般會注明這筆金額是否會退還、幾個工作日內(nèi)退還等重要內(nèi)容。
霸王合同
在房屋買賣中,雖然房屋買賣合同有統(tǒng)一范本,但依然有房產(chǎn)開發(fā)商會基于某些因素的考慮在合同中加入對購房者不公平的條款。雖然購房者有話語權(quán),但是如果要購買該開發(fā)商的房子就必須簽署這樣的合同,這也就是我們所說的霸王條款,對于這些條款消費者似乎很難反抗。
值得提醒的是,一般霸王條款多藏匿于購房合同的補(bǔ)充協(xié)議中,而這些補(bǔ)充協(xié)議都基本是開發(fā)商的律師團(tuán)隊本著保護(hù)開發(fā)商的立場而制定的,購房者一定要對合同中的任一細(xì)節(jié)都多加留心,特別是附在后文的補(bǔ)充協(xié)議,這往往會成為不少糾紛的導(dǎo)火線。
交房前房產(chǎn)糾紛
從買房到交房基本會耗時一年左右時間,購房者千辛萬苦等到可以拿房門鑰匙的那一刻,既有期盼也有擔(dān)憂。歷年來,關(guān)于房屋質(zhì)量的糾紛屢見不鮮,面對強(qiáng)勢的開發(fā)商團(tuán)隊,部分買房者收到并不相符的房屋時選擇忍氣吞聲,或者自認(rèn)倒霉。為了避免在居住過程中的不適,購房者要在交房環(huán)節(jié)多加留心。
房屋質(zhì)量
商品房質(zhì)量對消費者來說尤為重要,它不僅關(guān)系其居住安全,而且也關(guān)系其居住舒適的程度。然而有的開發(fā)商修建的商品房卻存在這樣或那樣的質(zhì)量缺陷,嚴(yán)重侵害了消費者的合法權(quán)益。所以建議購房者要認(rèn)真對待驗房環(huán)節(jié),如果經(jīng)濟(jì)條件允許,可以選擇專業(yè)的驗房公司驗房。如果是自己驗房的話,最好在收房之前就先去網(wǎng)上學(xué)習(xí)一下相關(guān)知識,驗房的時候要多注意建筑結(jié)構(gòu)、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。
對于一般性質(zhì)的不符合質(zhì)量要求的房屋,購房者可請求開發(fā)商維修,因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的,也可向開發(fā)索取賠償。
而對于嚴(yán)重不符合質(zhì)量要求的房屋,購房者應(yīng)先請求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查,在取得房屋質(zhì)量鑒定不合格的證書后,可要求開發(fā)商予以退房。對消費者的正當(dāng)要求,開發(fā)商不予理睬的,可以向消費者協(xié)會投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。
面積縮水
根據(jù)圖紙建造的房子面積不可能精確到100%,為此國家也制定了3%的面積浮動。可是不少置業(yè)者會發(fā)現(xiàn)交房時面積誤差率超過了浮動的范圍,錢交了面積卻少了。
根據(jù)有關(guān)司法解釋,房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時,合同有約定的從約定,無約定的誤差比例在3%以內(nèi)的雙方據(jù)實結(jié)算,若超過3%買房人可要求退房并主張返還已付購房款及利息。在此提醒讀者,在簽訂合同時應(yīng)注意約定細(xì)節(jié)。因此建議買受人在簽合同時,要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做約定。
規(guī)劃變樣
這幾年,規(guī)劃變更導(dǎo)致前期業(yè)主鬧事的案例也是時有發(fā)生,其中包括了在同一個小區(qū)內(nèi)將別墅區(qū)域洋房區(qū)隔開、將規(guī)劃建為別墅的后續(xù)用地改成建造高層洋房等等。
根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,小區(qū)建成入住,產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移,產(chǎn)權(quán)所有人已經(jīng)由開發(fā)商轉(zhuǎn)為全體業(yè)主,這時,開發(fā)商在沒得到全體業(yè)主同意的情況下,是無權(quán)擅自改變小區(qū)公有土地用途的。業(yè)主們可以去相關(guān)部門查閱小區(qū)的整體規(guī)劃審批,如果該地塊屬于小區(qū)已經(jīng)入住的部分,那么,就可以有充分理由認(rèn)為這種規(guī)劃變更是不合法的。另外,即便是建設(shè)中的小區(qū),開發(fā)商要變更已經(jīng)對外宣傳的規(guī)劃,也應(yīng)該對全體業(yè)主公示,在大部分業(yè)主沒有異議的情況下,才可以變更。
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王其森,男,中共黨員,山東民橋律師事務(wù)所專職律師,中華全國律師協(xié)會會員,具有A級中華人民共和國法律職業(yè)資格證書,先后作為濟(jì)寧市司法局值班律師、濟(jì)寧廣播電視臺嘉賓律師、多家單位法律顧問。其法學(xué)理論功底深厚,邏輯思維嚴(yán)謹(jǐn),多年從事法律工作,積累了豐富經(jīng)驗。以“受人之托,忠人之事”作為執(zhí)業(yè)理念,恪守職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀(jì)律,維護(hù)委托人合法權(quán)益,維護(hù)法律正確實施,維護(hù)社會公平正義。辦理過多起疑難復(fù)雜的刑事、民商事訴訟、業(yè)務(wù)談判等訴訟、仲裁和非訴訟法律事務(wù),幫助困難群體爭取合法權(quán)益。執(zhí)業(yè)中運用嫻熟的辦案技巧和訴訟策略,為委托人處理了各種棘手的法律問題,以專業(yè)、細(xì)致、高效的辦案風(fēng)格獲得當(dāng)事人的一致好評及推薦,享有良好的社會聲譽,被評為“先進(jìn)個人”! 位于:山東省濟(jì)寧市區(qū)火炬路與金宇路交叉口,向東50米金宇路路南的英特力科技樓5樓518室。面談前,請先電話15563765225預(yù)約再過來!
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