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寧波
買房時什么是“善意取得”，善意”的判斷標準又是什么
一、實例說明
王先生通過中介購買了一套二手房，當日便向房屋所有人李先生支付了全部房款31萬元并房屋辦理了過戶。二個月后，李先生的姐姐稱房屋系她與弟弟的共有財產，弟弟將房屋賣出并未征得她同意。她要求王先生返還房屋。但是按照《物權法》規定，王先生取得該房屋時，并不知道該房屋屬于姐弟的共有財產，因而王先生取得房屋是善意的，王先生可以不返還房屋，售房者的姐姐可以要求售房者賠償損失。
二、什么是“善意取得”?
善意取得是指無權處分人將其受托占有的他人的財物(房產)轉讓給第三人的，如受讓人(購房者)在取得該財物(房產)時系出于善意，則受讓人取得該物的所有權，原權利人喪失所有權。
三、“善意”的判斷標準是什么?
這需要從受讓人(購房者)的“善意”認定、交易價格“合理”與否和合同效力是否影響物權善意取得三方面進行衡量。
1、“善意”認定
認定原則：受讓人(購房者)受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。
非“善意”的情形：①登記簿上存在有效的異議登記;②預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意;③登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項;④受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤;⑤受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。
重大過失的認定：不動產交易真實權利人(房主)有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。
2、交易價格“合理”認定
“合理的價格”應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。
3、合同效力情況
無效和被撤銷的合同不適用善意取得。
如果你是購房者，若是發生賣家糾紛情況，建議你看看自己是否符合善意取得的標準，如果符合就不用過多擔心。如果你是房主，自己的房產被共有人轉賣，而你房屋的購買者是善意取得房產，你只能找買你房產的共有人進行賠償;若你房屋購買者不是善意取得的房產，那么，恭喜你，按照法律規定，你的房產還可以找回。
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簡介:
顏恩超律師，1976年生，浙江寧波人。法學、經濟學雙學士學位。副主任律師，高級合伙人，刑事事務部主任，婚姻家庭事務部主任。 從事法律行業多年，法學理論功底深厚，辦案實踐經驗豐富，熟悉寧波本地司法環境，同時與社會各界有著廣泛的交往和聯系。顏恩超律師具備超強的思維能力、盡心盡責的辦案態度，在多年辦案實踐中形成了自己獨特辦案風格。并深知“金杯銀杯不如百姓口碑”的道理，視“誠信、責任、聲譽”為生命，接待咨詢客觀坦誠，分析案情鞭辟入里，多年來一直深得當事人的信任。 工作作風：認真、負責、扎實、嚴謹，待人熱情誠懇，平易近人，全心全意維護被代理人的合法權益。以“受人之托，忠人之事”為執業信條。 辦案特色：顏恩超律師擅長辦理重大、疑難、復雜的各類案件，辦案思路清晰、應變敏捷，善于捕捉證據細節，綜合分析案件事實，法庭辯論攻防兼備，辯護意見有破有立，語言表達言簡意賅、不冗不漏。無論是作為原告方的律師還是作為被告方的律師，均以“當事人權益至上”為原則，全力維護當事人利益，深受廣大當事人及其親友的交口贊譽。 突出優勢：深厚扎實的法律功底，勤勉盡責的工作態度，細致務實的工作作風，靈活創新的工作方法，誠信
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