一、實(shí)例說(shuō)明
王先生通過(guò)中介購(gòu)買了一套二手房,當(dāng)日便向房屋所有人李先生支付了全部房款31萬(wàn)元并房屋辦理了過(guò)戶。二個(gè)月后,李先生的姐姐稱房屋系她與弟弟的共有財(cái)產(chǎn),弟弟將房屋賣出并未征得她同意。她要求王先生返還房屋。但是按照《物權(quán)法》規(guī)定,王先生取得該房屋時(shí),并不知道該房屋屬于姐弟的共有財(cái)產(chǎn),因而王先生取得房屋是善意的,王先生可以不返還房屋,售房者的姐姐可以要求售房者賠償損失。
二、什么是“善意取得”?
善意取得是指無(wú)權(quán)處分人將其受托占有的他人的財(cái)物(房產(chǎn))轉(zhuǎn)讓給第三人的,如受讓人(購(gòu)房者)在取得該財(cái)物(房產(chǎn))時(shí)系出于善意,則受讓人取得該物的所有權(quán),原權(quán)利人喪失所有權(quán)。
三、“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)是什么?
這需要從受讓人(購(gòu)房者)的“善意”認(rèn)定、交易價(jià)格“合理”與否和合同效力是否影響物權(quán)善意取得三方面進(jìn)行衡量。
1、“善意”認(rèn)定
認(rèn)定原則:受讓人(購(gòu)房者)受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí),不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán),且無(wú)重大過(guò)失的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。
非“善意”的情形:①登記簿上存在有效的異議登記;②預(yù)告登記有效期內(nèi),未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意;③登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng);④受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤;⑤受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。
重大過(guò)失的認(rèn)定:不動(dòng)產(chǎn)交易真實(shí)權(quán)利人(房主)有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過(guò)失。
2、交易價(jià)格“合理”認(rèn)定
“合理的價(jià)格”應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況,參考轉(zhuǎn)讓時(shí)交易地市場(chǎng)價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。
3、合同效力情況
無(wú)效和被撤銷的合同不適用善意取得。
如果你是購(gòu)房者,若是發(fā)生賣家糾紛情況,建議你看看自己是否符合善意取得的標(biāo)準(zhǔn),如果符合就不用過(guò)多擔(dān)心。如果你是房主,自己的房產(chǎn)被共有人轉(zhuǎn)賣,而你房屋的購(gòu)買者是善意取得房產(chǎn),你只能找買你房產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償;若你房屋購(gòu)買者不是善意取得的房產(chǎn),那么,恭喜你,按照法律規(guī)定,你的房產(chǎn)還可以找回。
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