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寧波
房屋交易的鴛鴦合同應(yīng)注意哪些問題
通過法院起訴的方式，李-銘總算有驚無險地買下了上次那套房。此后，認(rèn)為已有相當(dāng)法律常識的李-銘，又通過中介公司看中了一套房源。但是，在簽合同時，上家提出能否做低房價以少付營業(yè)稅。即以俗稱的“鴛鴦合同”來操作：簽訂兩份合同，一份為私下簽訂的真實合同，一份是約定房價較低的登記合同，目的就是為了能夠少付稅費。李-銘一合計，便答應(yīng)了上家的要求。
但是一位業(yè)內(nèi)朋友得悉之后，認(rèn)為李-銘的做法并不合算。雖然在這次交易中少交了一定的契稅，但由于登記的交易價格較低，可能導(dǎo)致李-銘在下一次交易中要承擔(dān)更多的營業(yè)稅、所得稅以及可能產(chǎn)生的其他稅費。而且，隨著調(diào)控政策的實施細(xì)則越來越細(xì)化，今后對于這種逃稅行為的打擊也將更為嚴(yán)厲。
聽了朋友的意見，李-銘遂向上家提出，要求以真實價格重新辦理登記并補繳相關(guān)稅收。上家卻不同意，認(rèn)為合同已經(jīng)完成了登記，應(yīng)該是履行完畢了，李-銘無權(quán)要求撤銷或者重新登記。
律師意見：
對于這種簽訂“鴛鴦合同”的情況，根據(jù)合同法，應(yīng)當(dāng)以正確表達(dá)買賣雙方當(dāng)事人的那份合同為準(zhǔn)。因此，如果買賣雙方在交易過程中對合同條款產(chǎn)生爭議，應(yīng)以真實合同為準(zhǔn)。
在本案中，盡管價格較低的那份合同已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，李-銘仍然可以要求按照真實的合同重新登記并各自補繳有關(guān)稅款。如果出售方堅決不同意李-銘的要求，李-銘可以向法院起訴，要求按照雙方簽訂的真實合同辦理房地產(chǎn)登記。
日下較為常見的“鴛鴦合同”其實并不可取，一方面，對于房屋的購入方而言，存在隱性的增加稅負(fù)(在下一次交易過程中的稅負(fù))風(fēng)險;另一方面，對于房屋的出售方而言，其行為涉嫌偷漏稅而非合理避稅，因此有受到行政處罰甚至刑事處罰的風(fēng)險。因此，希望廣大購房者在購房過程中盡量避免出現(xiàn)這種擾亂交易秩序的行為。
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